Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesinde ve Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde belirtildiği üzere; idare, kamu yararı olan bir proje kapsamında, bir taşınmazın tamamını kamulaştırabileceği gibi sadece bir kısmını da kamulaştırma yetkisine sahiptir. Kanunda “Sadece bir kısmını kamulaştırma” şeklinde ifadesini bulan bu işlem "Kısmi kamulaştırma" ya da "Kısmen kamulaştırma" olarak da adlandırılmaktadır.
 
Taşınmaz malın kısmen kamulaştırılması halinde; kamulaştırma dışında kalan bölümde ortaya çıkacak değişikliğin taşınmazın değerine etkisi ve sonuçları Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenmiştir. Kısmi kamulaştırma halinde, kamulaştırılan alandan arta kalan kısmın değerinde eksilme olabilir veya arta kalan kısım hiç işe yaramaz hale gelebilir. Bu yazımızda, kısmi kamulaştırma sonucunda; kamulaştırma kapsamı dışında kalan kısmın; kullanıma elverişli olup, bununla birlikte değerinde eksilme meydana gelmesi veya  yararlanmaya elverişli olmaktan çıkması hallerinin hukuki sonuçlarını inceleyeceğiz.

KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN KAPSAMI DIŞINDA KALAN KISMIN KULLANIMA ELVERİŞLİ OLMAKLA BİRLİKTE DEĞERİNDE EKSİLME MEYDANA GELMESİ HALİ
 
Kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde, kamulaştırma dolayısıyla bir azalma olduğu takdirde, eksilen bu miktar belirlenerek; kamulaştırılan kısmın kamulaştırma bedeline bu değer kaybının da eklenmesiyle kısmen kamulaştırılan taşınmazın bedeli belirlenmiş olacaktır (md.12/1b). Öncelikle kamulaştırılan kısmın değeri bulunur, sonra kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetindeki azalma varsa bu husus tespit edilecektir[1]. Belirlenen bu miktar kamulaştırma bedeline eklenerek kamulaştırma bedeli tespit edilmiş olacaktır. Yargıtay; “Kamulaştırma Kanununun 12/1b maddesi uyarınca kamulaştırmadan arta kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde, bu eksilen değerin kamulaştırma bedeline eklenmesi gerekir”[2] şeklinde bu hususu özetlemektedir.
 
Kamulaştırma dışında kalan kısımdaki değer kaybına, mutlaka kamulaştırma işleminin sebep olması gerekmektedir. Kanun koyucu bu hususu kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde” demek suretiyle açıkça belirtmiştir. Kamulaştırma işleminin kapsamı dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, hava gazı kanalları gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olan kısımların eski niteliklerine uygun olarak kullanabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken bedel belirlenerek, kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller arta kalan yerin kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulamaz (md.12/4). Buradaki husus, kısmi kamulaştırma karşılığı saptandıktan sonra, belirtilen şeylerin mal sahipleri tarafından kullanılabilmesi için yapılacak zorunlu giderlerin belirlenerek eklenmesidir[3].
 
Bu duruma bir örnek vermek gerekirse; 10000 metrekare alanındaki bir taşınmazın 6000 metrekarelik kısmı kamulaştırılmış, 4000 metrekarelik kısmı ise kamulaştırma kapsamı dışında bırakılmış olsun. Bilirkişiler, kamulaştırılan kısmın metrekaresi için de 1000 TL bedel biçmiş ve kalan kısımda %10 oranında bir değer düşüklüğü tespit etmiş bulunsun.

Buradan hareketle; 

Kamulaştırılan kısma biçilen değer 6000 metrekare x 1000TL = 6.000.000 TL 'dir.
Kamulaştırma dışında kalan 4000 metrekare x 1000 TL = 4.000.000 TL,
4.000.000 TL x %10 değer düşüklüğü = 400.000 TL değer kaybı,
6.000.000 TL + 400.000 TL = 6.400.000 TL Kamulaştırma bedeli bulunmuş olur.
Aynı örnekten hareketle, yukarıda özel durum olarak nitelendirdiğimiz, K.K 12/4 usulüne göre tamir masrafları bilirkişilerce 600.000TL olarak belirlenmesi halinde, kamulaştırma bedeli 6.400.000 TL + 600.000 TL = 7.000.000 TL olacaktır.
 
Uygulamada, kamulaştırma dışında kalan kısmın değer azalış oranının %50'yi geçmesi halinde, öncelikle taşınmaz malikine %50 değer kaybı ile yetinip yetinmeyeceği sorularak, malik bu değer azalışını kabul ederse, tespit edilen kamulaştırma bedeline, kalan kısımda meydana gelecek %50 oranındaki değer azalışının karşılığı eklenmek suretiyle hüküm kurulmaktadır. Fakat taşınmaz maliki %50 değer kaybını kabul etmediği takdirde, mahkemece bu kez idareye kalan kısmın tüm bedelini ödemek suretiyle kamulaştırma dışında kalan kısmın mülkiyetini isteyip istemediği sorulacak, idare bunu kabul ettiği takdirde, taşınmazın tamamının bedeline hükmedilerek ve taşınmazın tamamının tapusunun iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmektedir[4]. Bir diğer durumda ise, hem taşınmaz malikinin hem de idarenin mahkemenin yaptığı teklifi kabul etmemesi halinde; mahkemece, kalan kısımdaki değer azalış yüzdesi ne ise o rakam ile birlikte kamulaştırılan bölümün bedeline hükmedilerek, sadece kamulaştırılan kısmın tapusunun iptaline karar verilmektedir[5].

KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN KAPSAMI DIŞINDA KALAN KISMIN YARARLANMAYA ELVERİŞLİ OLMAMASI
 
Kısmi kamulaştırma yapılan bir taşınmazın, kamulaştırılan kısmından arta kalan bölümü kullanılabilir halde değil ve yararlanılamayacak durumda ise, kalan kısım işlevini yitirdiği  yani %100 değer kaybı oluştuğu için taşınmazın tamamen kamulaştırılması gerekir. Gerçekten Kamulaştırma Kanununun 12. maddesinin 5. fıkrasına göre; taşınmaz maliki, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açmaması halinde, kamulaştırma kararının kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içinde idareye yazılı başvuru yapmak suretiyle, taşınmazın kalan kısmının da kamulaştırılmasını talep edebilecektir (md.12/4). Bu suretle yapılacak kamulaştırma, yeni bir işlem (kamulaştırma) olmayıp önceki kamulaştırmanın devamı niteliğindedir[6].
 
Bu bağlamda, Danıştay’ın verdiği bir kararda; “Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur” hükmüne yer verilmiştir[7].
 
Bununla birlikte, kamulaştırmadan arta kalan kısmın işe yaramazlığı veya kalan kısımdan faydalanılamayacak olması nedeniyle bedelinin istenebilmesi için, arta kalan kısmın hiçbir işe elverişli olmadığının tespit edilmesi ve bu durumun da taşınmazın konu olduğu kamulaştırma işleminden kaynaklanmış olması gerekir[8].
 
Eğer idare, taşınmaz malikinin dilekçesine olumsuz cevap verir veya dilekçeyi cevapsız bırakırsa, malikin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırmadan arta kalan kısım için, bedel tespiti davasını açması gerekir. Bu davada kalan kısmın kamulaştırma sebebiyle işe yaramadığı ve 30 günlük hak düşürücü süre içerisinde idareye başvurulduğu ispatlanacaktır. Bu konuda dikkat edilmesi gereken en önemli nokta mal sahibi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 30 günlük süre içinde idareye başvurmuşsa, durum tespit davasında incelenmese dahi mal sahibi sonradan süreye bağlı olmaksızın adli yargıda ayrı bir dava açarak geri kalan bölümün yararlanmaya elverişli olmadığını ileri sürebilir. Bu yöndeki, otuz günlük başvuru süresiyle ilgili olarak Yargıtay verdiği bir kararında da; ”Mal sahibi bir ay içinde idareye başvurduktan sonra bu süre içinde mahkemeye dava açma zorunluluğu yoktur. Bundan sonra açılacak dava genel olarak dava süre aşımına bağlıdır”[9] denilmektedir.
 
Bu davanın şartları; malikin 30 günlük süre içerisinde idareye bir dilekçe ile başvurmuş olması, malikin idare mahkemesinde iptal davası açmamış olması ve kamulaştırmanın kesinleşmiş olması, kalan kısmın işe yaramaz halde olması şeklinde sıralanabilir[10]. Kalan kısmın da kamulaştırılması için açılacak olan davada, yetkili mahkeme olarak Asliye Hukuk Mahkemesi açık bir şekilde belirtilmiştir.
 
Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalarda da kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, çevrenin; sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulması, ekonomik veya sosyal yönden taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmaması[11] hallerinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine kamulaştırmaya tabi tutulur (md.12/5).
 
ACELE KAMULAŞTIRMADA, KALAN KISMIN TAMAMININ KAMULAŞTIRILMASI DURUMU
 
Kısmi kamulaştırma, Acele Kamulaştırma usulü ile yapılıyor ise; Malik, Acele Kamulaştırma  kararı verilecek aşamada durumdan haberdar olmuşsa bu karar aşamasında ya da bu aşamada talepte bulunulamamışsa bedel ödemesi sonrasında ikinci aşamada idarece açılacak Tespit ve Tapu İptal Tescil Davasında da, geri kalan kısmın tamamının kamulaştırılması talep edilebilmektedir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davasına bakan mahkeme değer tespiti yaparken bilirkişilerden raporlarında acele kamulaştırma dışında kalan kısmın değer kaybı oralarını ve %100 değer kaybı olup olmadığını ve kalan kısmın da kamulaştırılmasının gerekip gerekmediği hakkında da görüş isteyecektir.
 
İlgili Belediye’den geri kalan kısımda, kısmi acele kamulaştırma sonrasında eskisi gibi bir kullanım olup olamayacağı, yapı ruhsatı verilip verilmeyeceği, imar kısıtlaması olup olmadığı  sorulmalıdır.  Bilirkişiler belediyeden gelen cevap ve keşiflerdeki görgülerine istinaden görüş beyan edeceklerdir. Mesela; geri kalan kısımda binayı eski duruma getirebilmek mümkün değilse ya da imar mevzuatı artık yeniden bir bina yapılmasına imkan tanımıyorsa, geri kalan kısımda yeni bir yapı ruhsatı verilmesi imkansızsa veya kalan kısım imar planına göre uygulama gerçekleşmemiş olsa dahi yeşil alan, park, yol  vs gibi kamu hizmetine tahsis edilmiş bir alanda kalıyorsa, yani imar kısıtlaması varsa, artık bu taşınmazın tamamının kamulaştırılması gerekecektir.
 
Bu tür bir Acele Kamulaştırma halinde, Mahkemece taşınmazın tamamının kamulaştırılmasına karar verilebilmesi için, ilgili idarenin öncelikle belirlenen bedeli malikler adına belirlenen bir kamu bankasında bloke etmesi gerekmektedir. Bloke gerçekleştikten sonra mahkeme, bedelin maliklere ödenmesi ile tapu iptal ve  tescile karar vermektedir. Ancak, taşınmazın cinsine ve somut olaya göre değerlendirme yapılarak karar verileceği unutulmamalıdır.
 
KISMİ KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNDE BİLİRKİŞİ RAPORLARININ ÖNEMİ
 
Uygulamada; idare tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma sonrası, kamulaştırılan taşınmazın bir kısmının kamulaştırma kapsamı dışında kalması halinde, kalan kısmın değerindeki azalışlar bilirkişi raporlarıyla değerlendirilmektedir. Ne var ki, kısmi kamulaştırma sonrası değer değişikliğinin bulunup bulunmadığı değerlendirmesinin bilirkişilerin sübjektif yorumlarına bırakıldığına sıklıkla rastlanmaktadır. Böyle durumlarda, bazen kısmi kamulaştırmadan sonra kalan kısmın gerçek değerinde yanlış tespitler yapılabilmektedir. Eğer bilirkişiler taşınmazın gerçek değerini gösterecek bir değerlendirmede bulunmadan rapor tazmin etmişlerse, davaya bakan mahkeme tarafından ek rapor alınmak suretiyle eksikliğin giderilmesi gerekmektedir.
 
Özellikle, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesine göre kamulaştırma bedeli belirlenirken kullanılan taşınmazın;
  • Cins ve nev’ini,
  • Yüzölçümünü,
  • Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
  • Varsa vergi beyanını,
  • Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
  • Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
  • Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, (Uygulamada raporlarda satış değerlerinde genellikle tapuda gösterilen satış değerleri ve Belediye’de görünen rayiç değerler de belirtilmekte, ancak bu değerler esas alınmamakta, piyasa rayiçleri nazara alınmaktadır. )
  • Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
  • Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütlerin kullanılması gerekmektedir.

SONUÇ

Kısmen kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 12. maddesinde ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Mezkûr kanunun 12. maddesinin 4. fıkrasına göre, kısmi kamulaştırmalarda; kamulaştırılmayan kısım, malikin mülkiyet hakkının sınırları çerçevesinde yararlanmaya elverişli olarak kalmalıdır.
 
Kısmi kamulaştırma sonrasında taşınmazın kamulaştırılmayan kısmının,  maliki tarafından fiilen veya hukuken kullanılmaya elverişliliği sona eriyorsa, malik kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilecektir. Bu tür durumlarda idarenin, taşınmazın kalan  kısmını da kamulaştırması gerektiği bilinmeli ve yukarıda izah etmeye çalıştığımız hukuki süreçler takip edilmelidir.
 
Av. Vedat ORUÇ
02.04.2016 Kadıköy/İST.
vedatoruc@hotmail.com
 
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

>> KAMULAŞTIRMA KANUNU’NDAKİ SON DEĞİŞİKLİKLER ANAYASA'YA AYKIRI MI?
-------------------------------------------------
[1] Kısmi kamulaştırmalarda bakiye değer değişikliğinin kamulaştırmadan arta kalan kesimin tümü dikkate alınarak yapılması gerekir (5.HD. 13.10.1997, 10893/14963:YKD 1998/10, s. 1463-1464).
[2] Y.5 HD, T: 17.10.2000, E: 12739, K: 15701
[3] Yargıtay’ın bir kararında, kamulaştırma nedeniyle tahrip olan yapı ve tesislerin onarılıp eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gerekli giderlerin kamulaştırma bedeli içinde ödenmesi gerektiğine hükmedilmiştir (18. HD 25.11.1999, 12082/15212: YKD 2000/5, s.737-740).
[4] Y. 5.H.D. 20.05.2002 T., 2002/7319 E. , 2002/11577 K. sayılı kararı.
[5] Bekir YILDIRIM, Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012. s.313
[6] 18. HD 26.4.1994, 3968/5688
[7] Danıştay, 6. Dava Dairesi’nin, 12.04 1994 Tarih, 1993/4365 E, 1994/1307 K. sayılı ilamı.
[8] 5. HD 26.10.1988, 15598/17606;18.HD 22.4.1999, 3571/5125 (YKD 1999/6, s. 826-827); Ayrıca Bkz. Veli BÖKE, Kamulaştırma Kanunu ve Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davaları, Ankara 2004, s.514
[9] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 15.06.1999 Tarih, 1999/4415 E, 1999/3638 K. sayılı ilamı.
[10]Turan ÇINAR, Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları, Ankara, Kartal Yayınları, Eylül, 2005, s.443
[11] Yapılan baraj nedeniyle taşınmazdan yararlanma olanağı tümüyle ortadan kalkmayıp, sadece taşınmaza ulaşım güçleşmişse taşınmazın değerinde değer düşüklüğü olacağı kabul edilmelidir (5.HD 14.02.2005, 11821/1157: YKD 2005/10, s. 1542-1543).
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Osman 12 ay önce

teşekkürler üstad.