Giriş
Ülkemizin aktif fay hatları üzerinde yer alması ve geçmişte yaşanan acı deprem tecrübeleri, yapı stokunun yenilenmesini ve afetlere karşı dirençli hale getirilmesini zorunlu kılmıştır. Bu hayati ihtiyaca binaen yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu), riskli yapıların tespit edilerek tasfiye edilmesi ve yerine güvenli yapıların inşa edilmesi amacıyla özel usul ve esaslar öngörmektedir.
Ancak, mülkiyet hakkı gibi en temel anayasal haklardan birine doğrudan müdahale niteliği taşıyan bu süreç, vatandaşlar ile idare arasında zaman zaman hukuki ihtilaflara yol açmaktadır. Özellikle mülkünün "riskli yapı" olmadığını iddia eden yahut tespit sürecinde teknik/usuli hatalar yapıldığını düşünen kat malikleri için kanunda öngörülen idari ve hukuki başvuru yollarının doğru ve süresinde kullanılması büyük önem taşımaktadır. Bu makalede, güncel yasal mevzuat ve Kasım 2023’te kanunda yapılan son ve önemli değişiklikler ışığında, riskli yapı tespitine karşı izlenecek itiraz prosedürleri ve açılacak iptal davaları tüm detaylarıyla ele alınacaktır.
1. Riskli Yapı Tespiti ve Kapsamı
6306 sayılı Kanun uyarınca "Riskli Yapı", riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.
Riskli yapı tespiti, kural olarak maliklerin (kat maliklerinden yalnızca birinin başvurusu dahi yeterlidir) veya kanuni temsilcilerinin talebi üzerine, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar (üniversiteler, yapı denetim firmaları, lisanslı mühendislik ve müşavirlik büroları) tarafından yapılır. İlgili lisanslı kuruluş, binadan karot örneği alır, sıyırma işlemi yapar, demir ve beton dayanım testlerini gerçekleştirerek teknik bir "Riskli Yapı Tespit Raporu" hazırlar ve bu raporu idarenin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş İlçe Belediyesi) onayına sunar.
Güncel Mevzuatta Tebligat Usulü (Kasım 2023 Değişiklikleri)
İdari ve hukuki başvuru sürelerinin işlemesi tebligat aşamasına bağlıdır. 9 Kasım 2023 tarihinde 6306 sayılı Kanun'da yapılan köklü değişiklikler ile tebligat usulü ciddi şekilde hızlandırılmıştır.
Yeni düzenlemeye göre; riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, bizzat maliklere iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilmeyecektir. Bunun yerine tebligat işlemi;
- Raporun yapıya (binanın kapısına) asılması,
- Mülki idare amirliğine (muhtarlığa) bildirilmesi,
- Raporun e-Devlet kapısı üzerinden bildirilmesi,
- İlgili idarenin internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilmesi,
şartlarının birlikte gerçekleşmesiyle yapılmış sayılacaktır. Bu durum, maliklerin e-Devlet bildirimlerini ve binalarına asılan evrakları çok daha sıkı takip etmelerini zorunlu kılmıştır. Süreler, bu ilan ve asma işlemlerinin tamamlandığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
2. Riskli Yapı Tespitine İdari İtiraz Yolu
Riskli yapı tespit raporunun onaylanması ve maliklere yasal usullere göre tebliğ edilmesinin ardından, yapısının riskli olmadığını düşünen maliklerin veya ayni hak sahiplerinin başvurabileceği ilk aşama "İdari İtiraz" sürecidir.
İtiraz Süresi ve Mercii
Riskli yapı tespit raporuna karşı, tebligat tarihinden (ilan ve asma işleminin tamamlanmasından) itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye dilekçe ile yapılır. Bu 15 günlük süre "hak düşürücü" niteliktedir. Süresi içinde itiraz edilmeyen tespit raporları kesinleşir ve binanın yıkım sürecine geçilir.
İtirazın İncelenmesi: Teknik Heyet
Yapılan itirazlar idare tarafından, Bakanlıkça oluşturulan Teknik Heyetler (üniversite öğretim üyeleri, bakanlık yetkilileri ve uzman mühendislerden oluşan komisyonlar) aracılığıyla incelenir. Teknik heyet, yapılan itirazı evrak üzerinden inceleyebileceği gibi, gerek görürse yerinde (binada) de inceleme yapabilir.
İnceleme sonucunda teknik heyet;
1. İtirazı haklı bulabilir: Rapor iptal edilir, yapı "riskli olmayan yapı" statüsüne döner.
2. İtirazı reddedebilir: Raporun teknik ve ilmi verilere uygun olduğuna karar verilir. Bu durumda riskli yapı kararı idari yönden kesinleşir.
Teknik heyetin kararı son idari karardır. Bu karara karşı idari merciler nezdinde başkaca bir itiraz yolu bulunmamaktadır.
3. Hukuki Yol: İdari İşlemin İptali Davası
İdari itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi (veya hiç itiraz edilmeyip raporun kesinleşmesi) halinde, idare idari işlemi tesis ederek maliklere binayı tahliye ve yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verir. Mülkiyet hakkını korumak isteyen kat maliklerinin başvurabileceği son ve en etkili yol, idari yargıda "İptal Davası" açmaktır.
Dava Açma Süresi ve Görevli Mahkeme
6306 sayılı Kanun uyarınca alınan kararlara ve idari işlemlere karşı açılacak iptal davalarında süre, işlemin tebliğinden itibaren 30 gündür. Bu süre, genel idari yargılama usulündeki 60 günlük süreden farklı ve daha kısadır; bu sebeple hak kaybı yaşamamak adına 30 günlük dava açma süresine harfiyen uyulmalıdır. Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın (riskli yapının) bulunduğu yerdeki İdare Mahkemeleridir.
İptal Davasının Gerekçeleri (Hukuka Aykırılık Nedenleri)
İptal davasında malikler, tespit sürecinin hukuka, bilime ve tekniğe aykırı olduğunu ileri sürmelidir. İdare mahkemeleri, alanında uzman bilirkişi heyetleri (inşaat mühendisi, mimar, jeoloji mühendisi vb.) atayarak yapıyı yeniden inceletir. Yaygın iptal gerekçeleri şunlardır:
- Lisanslı kuruluşun yetkisiz olması veya gerekli akreditasyonlara sahip olmaması.
- Karot numunelerinin (beton örneklerinin) yanlış yerlerden (örneğin taşıyıcı olmayan kolonlardan) alınması veya standartlara aykırı sayılarda alınması.
- Zemin etüdü verilerinin yanlış değerlendirilmesi.
- 2013, 2018 veya güncel (2019) Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTEİE) yönetmeliklerinde belirtilen matematiksel modelleme ve formüllerin hatalı uygulanması.
Mahkemece atanan bilirkişi heyetinin hazırlayacağı rapor, davanın sonucunu doğrudan belirler. Bilirkişi raporunda binanın riskli olmadığı veya teknik analizlerin kökten hatalı olduğu tespit edilirse, idare mahkemesi "Riskli Yapı Tespiti Kararının İptaline" karar verir.
Yürütmenin Durdurulması (YD) Talebi
Kentsel dönüşüm davalarının en kritik aşaması "Yürütmenin Durdurulması" müessesesidir. Çünkü idari dava açılmış olması, tek başına yıkım işlemlerini durdurmaz.
6306 sayılı Kanun'un ilk halinde "Bu kanun uyarınca alınacak kararlara karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez" şeklinde bir hüküm bulunmaktaydı. Ancak Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının özüne dokunduğu ve hak arama hürriyetini kısıtladığı gerekçesiyle bu katı hükmü iptal etmiştir.
Güncel uygulamada, iptal davası açarken mutlaka ve gerekçeli olarak Yürütmenin Durdurulması talep edilmelidir. İdare Mahkemesi, 2577 sayılı İYUK m.27 uyarınca "İdari işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması (binanın yıkılması gibi)" ve "idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması" şartlarının birlikte gerçekleştiğine kanaat getirirse (genellikle ilk bilirkişi incelemesi sonrasında) yürütmeyi durdurma kararı verebilir. YD kararı alındığında, dava sonuçlanıncaya kadar idare, elektrik/su kesme, tahliye veya yıkım işlemlerini gerçekleştiremez.
Sonuç
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yürütülen süreçler, kamu yararı (can güvenliği) ile bireysel mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge üzerine kuruludur. Devletin afet riskini bertaraf etme ödevi tartışmasız olmakla birlikte, bu süreçte maliklerin anayasal mülkiyet haklarının keyfi veya hatalı teknik değerlendirmelerle ihlal edilmemesi de hukuk devletinin bir gereğidir.
Özellikle Kasım 2023 değişiklikleri ile tebligat sürelerinin kısaltılması ve e-Devlet üzerinden yapılan bildirimlerin geçerli sayılması, kat maliklerinin çok daha dikkatli ve hızlı hareket etmesini zorunlu kılmıştır. 15 günlük idari itiraz süresinin ve 30 günlük iptal davası açma süresinin hak düşürücü nitelikte olması sebebiyle, riskli yapı tespiti tebligatı (ilanı) ile karşılaşan vatandaşların vakit kaybetmeksizin gayrimenkul ve idare hukuku alanında uzman hukukçulardan destek almaları, telafisi imkansız zararların (haksız yıkımların) önüne geçilmesi adına elzemdir.
AV. YUSUF ŞAMİL TÜREN
İSTANBUL 2 NOLU BARO