1. Giriş
Anayasa Mahkemesi’nin 3 Haziran 2025 tarihli ve E.2024/211, K.2025/123 sayılı kararı, 13 Ekim 2025 tarihli Resmî Gazete’de 9 ay sonra yürürlüğe girmek üzere yayımlandı. Kararla, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve altyapı bedeli ödenmesi taahhüdü karşılığında yapı ruhsatı verilmesine imkân tanıyan hüküm iptal edildi. Böylece, uzun yıllardır uygulamada yerleşmiş bulunan ve belediyelere, altyapısı tamamlanmamış geliştirme alanlarında bedel veya taahhüt karşılığı ruhsat verme yetkisi tanıyan sistem sona erdi. İptal kararı, özellikle imar planında beldenin gelişmesine ayrılmış sahaları, parselasyon planı onaylanmış ancak yolları, pis su ve içme suyu şebekeleri henüz tamamlanmamış bölgeleri ve gelişme konut alanlarını doğrudan ilgilendirmektedir.
2. İptal Edilen Hükmün İçeriği
İptal edilen düzenleme, altyapı hizmetleri henüz tamamlanmamış geliştirme alanlarında yapı ruhsatı verilmesini, belirli bir bedel ödeme veya taahhüt koşuluna bağlamaktaydı. Buna göre, parsel sahibi; “yönetmelikte belirtilen şekilde hissesine düşen teknik altyapı bedelinin yüzde 25’ini peşin ödeyip, geri kalan yüzde 75’ini altyapı hizmetinin tamamlanmasından itibaren altı ay içinde ödemeyi taahhüt etmesi” hâlinde yapı ruhsatı alabilmekteydi.
Bu hüküm, belediyelere altyapı tamamlanmadan da yapı ruhsatı verme yetkisi tanımakta; karşılığında ise yapı sahiplerinden “altyapı bedeli” adı altında bir mali yükümlülük talep edilmesine imkân sağlamaktaydı. Uygulamada bu sistem, birçok belediye tarafından altyapı yatırımlarını finanse etmenin pratik bir yolu olarak görülmüş; böylece yapılaşma süreci çoğu kez altyapı hizmetlerinin önüne geçmiştir.
3. Mahkemenin Gerekçesi
Anayasa Mahkemesi, iptal edilen hükmü mülkiyet hakkı, kanunilik ilkesi ve yasama yetkisinin devredilmezliği çerçevesinde değerlendirmiştir. Kararın merkezinde, idarenin sınırlarını aşan bir mali yetki kullanımı bulunmaktadır.
a) Mülkiyet hakkı ancak kanunla sınırlandırılabilir (Anayasa m.13 ve m.35)
Mahkeme, altyapı bedelini bir mali yükümlülük olarak nitelendirmiş ve bunun doğrudan mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiğini belirtmiştir. Ancak bedelin miktarı, kapsamı ve hesaplanma yöntemi kanunla değil, yönetmelikle belirlenmiştir. Böylece mülkiyet hakkı, yasama iradesi yerine idari takdire bırakılmış; bu durum “kanunla sınırlama” ilkesinin özüne aykırı görülmüştür.
b) Yasama yetkisi devredilemez (Anayasa m.7)
Kanun koyucu, idareye altyapı bedelini belirleme konusunda sınırsız bir takdir alanı tanımış; hangi ölçütlerle ne kadar bedel alınacağı tamamen yürütmenin inisiyatifine bırakılmıştır. Mahkeme, bu durumu yasama yetkisinin yürütmeye devri olarak değerlendirmiş ve açık biçimde anayasaya aykırı bulmuştur.
c) Belirlilik ve ölçülülük ilkeleri ihlal edilmiştir
Bedelin hangi hizmete karşılık geldiği, nasıl hesaplandığı ve kamu yararıyla nasıl bağdaştığı belirsizdir. Bu belirsizlik, hukuki güvenliği ve öngörülebilirliği ortadan kaldırmakta; vatandaşın mali yükümlülüklerini önceden bilme hakkını ihlal etmektedir. Mahkeme, idarenin ölçüsüz takdirini hukuk devleti ilkesine aykırı bulmuş; keyfîliğe açık bir alanı kapatmıştır.
4. Kararın Hukuki Sonuçları
Anayasa Mahkemesi’nin 3 Haziran 2025 tarihli ve E.2024/211, K.2025/123 sayılı kararı, 13 Ekim 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış olup, dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir. Bu süre, yasama organına yeni bir düzenleme yapma imkânı tanıyacaktır.
Kararla birlikte, altyapı tamamlanmadan bedel belirleyerek yapı ruhsatı verilmesi dönemi sona ermiştir. Artık belediyeler, altyapı bedeli veya benzeri adlar altında herhangi bir ön ödeme ya da taahhüt karşılığında ruhsat düzenleyemeyecek; teknik altyapı tamamlanmadan hiçbir yapılaşmaya izin veremeyecektir. Altyapı yatırımlarının finansmanı ise ancak kanuni dayanağı açık biçimde belirlenmiş mali araçlarla — bütçe ödenekleri, katılım payları veya yasal yatırım programları yoluyla — sağlanabilecektir.
Bu karar, idarenin mali takdir yetkisini sınırlandırmış, yönetmelik düzeyinde yaratılan yükümlülüklere geçerlilik zemini bırakmamıştır. Böylece, imar hukukunda uzun süredir uygulanan “bedel karşılığı istisnai ruhsat” anlayışı sona ermiştir. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararında ortaya koyduğu gerekçeler — mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlandırılabileceği, yasama yetkisinin devredilemeyeceği ve mali yükümlülüklerin belirlilik içinde düzenlenmesi gerektiği — gözetilerek yapılacak yeni yasal düzenleme, bundan sonraki uygulamanın sınırlarını net biçimde belirleyecektir.
Yeni düzenleme, yalnızca masrafların belirlenme usulünü açık ve tarifeye bağlı bir sisteme kavuşturmakla yetinip, altyapısı tamamlanmamış alanlarda yapı ruhsatı verilmesi uygulamasını belirli şartlarla devam ettirebilir.
Ne var ki, kararın dokuz aylık yürürlük süresi, uygulamada farklı bir hareketliliği beraberinde getirecektir.
Karar kapsamındaki alanlarda yapılaşma niyetinde bulunan kişi ve şirketler, bu süreyi bir tür “son fırsat penceresi” olarak görüp ruhsat işlemlerini tamamlama eğilimi gösterebilirler. Bu durum, idare açısından dikkatle yönetilmesi gereken bir geçiş sürecini işaret etmektedir.