I. GİRİŞ
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, uygulamada en sık rastlanan ancak son dönemde yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle en çekişmeli hale gelen sözleşme türlerinin başında gelmektedir. Özellikle artan enflasyonla birlikte güncel kira bedellerindeki artış, süregelen kira sözleşmelerini kiraya verenler bakımından ekonomik olarak sürdürülemez bir noktaya getirmiştir.
Bu noktada yaşanan ihtilafların temelinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin "kiracı lehine" olan emredici hükümler yatmaktadır. Geçmiş yıllarda varlığı pek sorgulanmayan bu koruyucu düzenlemeler, son yıllarda adeta "yeniden keşfedilmiş" ve kira uyuşmazlıklarının temel odağı haline gelmiştir.
Özellikle TBK m. 347 hükmünün kiraya verene tanıdığı "10 uzama yılı" sonrası fesih hakkı, pek çok mülk sahibi tarafından bilinmezken, artan uyuşmazlıklar hem kiracıların bu lehe hükümlerden sonuna kadar yararlanmasına hem de kiraya verenlerin mülkiyet hakları üzerindeki bu ciddi sınırlamayı fark etmelerine neden olmuştur.
Bu yazımızda, söz konusu kanuni düzenlemelerin teknik bir hukuki analizini paylaşmak yerine, mevcut duruma felsefi bir mercekten bakarak düşüncelerimizi aktarmayı amaçlıyoruz.
II. Bildirim Yoluyla Sona Erme TBK m. 347
Konuyu felsefi açıdan incelemeden önce, hukuki zemini netleştirmek gerekir. TBK 347. madde, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel bir düzenleme getirmiştir. Maddeye göre, belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce (fesih) bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Önemle belirtmek isteriz ki, bu nitelikteki sözleşme süre sonunda "belirsiz süreli" hale gelmez. Hukuken, o artık "bir yıl daha uzamış belirli süreli" bir sözleşmedir. Kiraya veren, bu uzayan dönemlerde, genel hükümler kapsamında temerrüt ve sözleşmeye aykırılık ile dava yoluyla sona erme halleri (ihtiyaç, yeniden imar, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü vb.) dışında sözleşmeyi feshedemez. Yazının özünü saptırmamak adına daha fazla teorik bilgiye yer vermiyoruz.
III. Felsefi Bakışla Kiraya Verenin "Belirsizlik" Çıkmazı
Hukuken "belirli süreli" olan bu durum, tarafların iradeleri söz konusu olduğunda bir belirsizlik yaratabilir. Felsefi bakış açısı da bu noktada devreye girmektedir.
Sözleşme, tarafların özgür iradelerine dayanır. Ancak TBK 347, bu iradeler arasında belirgin bir dengesizlik yaratmaktadır. Uzama dönemlerinde, kira ilişkisinin devam edip etmemesi kararı, neredeyse tamamen kiracının iradesine bırakılmıştır. Kiracı, uzayan her yılın sonunda çıkma hakkına sahipken (veya kanundaki sürelere uyarak fesih bildirimi yapabilirken), kiraya veren bu hakka sahip değildir.
Hukuki metin sözleşmeyi "belirli süreli" olarak tanımlasa da kiraya verenin perspektifinden bakıldığında, bu durum fiili bir "belirsizlik" yaratmaktadır. Kiraya veren, mülkü üzerindeki doğrudan tasarruf hakkını, kiracının iradesine bağlı bir zaman dilimine ertelemek zorundadır.
Kiraya verenin bildiği tek "belirli" şey, çok uzaktaki bir tarihtir: On uzama yılı. TBK 347, kiraya verene ancak on uzama yılının sonunda (yani, örneğin 1 yıllık yapılan ilk sözleşme baz alınırsa, toplam 12 yılın sonunda) "artık canım istiyor, çık" deme, yani hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Elbette ki kiraya veren 1 yıllık sözleşmeyi, sınırlı dava haklarından biri ile sona erdirebilir ancak bu hak ancak belli bir esasa dayalı ileri sürülen dava haklarıdır. Yani ortada yeni bir durum olması gerekir. Bu durumların var olmaması halinde ise yazımızın konusu geçerli olacaktır. Kaldı ki bu hakların ileride ortaya çıkıp çıkmayacağını kiraya veren bilmemektedir.
"Belirli" olan tek şey, belirsizliğin potansiyel bitiş tarihidir. Kiraya veren için mülküyle kurduğu ilişki şu paradoksu yaşar: mülk onundur, ancak mülkün ne zaman kendi tam kontrolüne döneceği "belirsizdir". Bu belirsizliği sona erdirebilecek tek irade kiracıdadır. Kiracı isterse 3. uzama yılında, isterse 7. uzama yılında çıkabilir.
Kiraya veren ise, o "10 uzama yılı" dolana kadar bekleme konumundadır. Bu süre zarfında mülküyle ilgili (satış dışında) radikal bir tasarruf planı yapamaz, çünkü kiracının ne zaman çıkacağını bilemez. Dolayısıyla, sözleşme hukuken her yıl "belirli" bir süre (1 yıl) için uzasa da kiraya verenin hayat planlaması açısından bu ilişki "belirsiz süreli" bir nitelik taşır.
Kiraya veren taraf sözleşme kurulduktan 1 yıl sonra (sözleşmenin en klasik haliyle 1 yıllık olduğu var sayımında) sözleşmenin sürüp sürmediğini bilmemektedir. Yeni bir durum ortaya çıkıp çıkmayacağını da bilmemektedir. Mesela ileride ihtiyacı olup olmayacağını, konutu satıp satmayacağını ya da kiracının kirasını ödeyip ödemeyeceğini. Yani sınırlı dava haklarından hangisini ileride kullanacağını da bilmemektedir. Bu durumların hiçbiri ortaya çıkmayabilir ya da hepsi birlikte de ortaya çıkabilir. Elbette kiracı da bunları bilmemektedir ancak bunlar haricinde ve bu durumların ortaya çıkmadığı durumlarda kiracı sözleşmeyi TBK 347 uyarınca ne zaman sonra erdireceğini bilmektedir. Kiracı sözleşmenin 7. Yılının 5. Ayında bir anda “ben bu sözleşmeyi 7 ay sonra sona erdiriyorum” diyebilir. Bunu kendi iç dünyasında dedikten sonra 7 yıl 11 ay 15 gün kalana kadar kiraya verene bildirmek zorunda da değildir. Kiraya veren açısından her zaman bir belirsizlik hali söz konusudur.
Aslında bir yönüyle hayat gibidir. Öleceğimizi bildiğimiz halde (belirli süreli) ne zaman öleceğimizi asla bilemeyiz (belirsiz süreli). Yaşam sözleşmesi her gün kendiliğinden uzar ama asla bizim irademiz ile ilgili değildir.
IV. SONUÇ
Bu yazı, TBK 347'nin hukuki geçerliliğini sorgulamak yerine, onun taraflar üzerinde yarattığı psikolojik ve felsefi etkiyi analiz etmeyi amaçlamaktadır.
Şunu net bir şekilde vurgulamak gerekir: bu, sadece felsefi bir düşünce yaklaşımıdır. Hukuki açıdan, TBK 347 kapsamında uzayan sözleşme hiçbir zaman "belirsiz süreli" bir sözleşmeye dönüşmez; her zaman "belirli süreli" (1 yıl uzamış) bir sözleşme olarak kalır. Bu ayrım, özellikle fesih bildirim süreleri ve hukuki sonuçlar açısından hayati önem taşır.
Ancak bu felsefi bakış açısı, kanunların sadece kâğıt üzerindeki metinler olmadığını, aynı zamanda insan iradesini, gelecek algısını ve mülkiyetle kurulan bağı nasıl derinden etkilediğini gösteren güçlü bir örnektir. Kiraya veren için bu "belirli sürelilik", 10 uzama yılına kadar sürebilecek fiili bir "belirsizlik" anlamına gelmektedir.
Av. Yankı BÜYÜKSEZER | Av. Metincan UÇAR