I. GİRİŞ
Kentsel dönüşüm görüşmelerinin yapıldığı bir apartman toplantısına oturduğunuzda, tartışmanın er ya da geç aynı yere geldiğini görürsünüz: kim, yeni binadan ne kadar alacak. Cevabı çoğu zaman kimsenin okumadığı bir sayı belirler — tapudaki arsa payı. Elli yıl önce, çoğu kez bir mühendisin binayı kaç daireye bölmüşse arsayı da o kadar eşit parçaya ayırmasıyla oluşmuş bir sayı.
Zemin kattaki dükkânla çatı katındaki dairenin aynı payı taşıması, bina ayakta dururken kimsenin uykusunu kaçırmaz. Aidat farkı birkaç yüz liradır, insanlar idare eder. Yıkım kararı çıktığı anda ise o birkaç yüz liralık fark, milyonluk bir bağımsız bölüm farkına dönüşür.
İşte tam bu noktada eski bir usul sorusu tekrar hayat buluyor: arsa paylarının düzeltilmesi davası devam ederken bina yıkılırsa, dava ne olur? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025 tarihli ve E.2023/648, K.2025/512 sayılı kararında bu soruyu oy çokluğuyla yanıtladı. Verilen yanıt, dönüşüm sürecindeki pek çok dosyanın kaderini değiştirecek nitelikte.
II. İZMİR'DE BEŞ DAİRELİK BİR BİNA VE 2/10'LUK EŞİTLİK
Uyuşmazlığın konusu, İzmir'in Konak ilçesinde bulunan beş katlı, beş daireli bir apartman. Kat irtifakı kurulurken binanın tamamı on paya bölünmüş ve her daireye 2/10 arsa payı verilmiş. Yani dairelerin konumu, büyüklüğü, cephesi, manzarası hiç hesaba katılmamış; sadece daire sayısına bölünmüş.
Üçüncü kattaki bağımsız bölümün malikleri, kendi dairelerinin diğerlerinden büyük olmasına rağmen düşük pay aldıklarını ileri sürerek arsa paylarının yeniden belirlenmesini istemişler. Mahkeme keşif yapmış, bilirkişi incelemesi yaptırmış ve 11.10.2018 tarihli kararıyla davayı kabul etmiş.
İlk derece mahkemesinin gerekçesi, bu tür dosyalarda nelerin tartışıldığını iyi gösteriyor. Kat irtifakı kurulurken dairelerin alanları, konumları, değerleri, mimari özellikleri, ulaşım imkânları, ısı, ışık, güneş, rüzgâr ve cephe durumları hiç dikkate alınmamış; paylaşım sadece sayı hesabına göre yapılmıştı. Bilirkişi incelemesinde zemin kat dairenin ortak arka bahçeyi kullanması ve arkada istinat duvarına bakması, çatı katındaki dairenin ise terasları kullanmakla birlikte üzerinde kiremit çatı bulunmaması ve iklim koşullarından daha çok etkilenmesi gibi ayrıntılar tek tek tartışılmış.
Davalı taraf da boş durmamış. Savunmada, yarım asırdır hiçbir kat malikinin böyle bir dava açmadığı, elli yıl öncesinin fiilî durumunun bilirkişi eliyle net biçimde saptanmasının mümkün olmadığı ve çatı katının aslında diğer dairelerden daha iyi körfez manzarasına sahip olduğu ileri sürülmüş. Bu itirazların hiçbiri yabancı değil; arsa payı dosyalarının neredeyse tamamında aynı üç argümanla karşılaşılır.
Ortaya çıkan tablo, bu davaların neden bu kadar sert geçtiğini tek başına anlatıyor: eşit dağıtılan 2/10'luk paylar, zemin kat için 9/44, ara katlar için 10/44, çatı katı için ise 5/44 olarak yeniden belirlenmiş. Çatı katındaki malik, kâğıt üzerinde payının neredeyse yarısını kaybetmiş.
Karar istinafa taşındı. Ve dosya istinaf incelemesindeyken bina 21.08.2020 tarihinde yıkıldı. Parselde riskli yapı şerhi zaten 20.12.2017'den beri duruyordu.
III. "DAVA KONUSUZ KALDI" DİYEN İSTİNAF, DİRENEN İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesi, binanın yıkılmasıyla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 47 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini, dolayısıyla ortada düzeltilecek bir arsa payı kalmadığını kabul etti. İlk derece kararını kaldırdı ve davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetti.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu kararı 17.01.2022 tarihli ve E.2021/13839, K.2022/141 sayılı kararıyla bozdu. Daireye göre bina yıkılmıştı ama tarafların iradesiyle yeni arsa payları belirlenip yeniden kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamıştı; davacının hukuki yararı sürüyordu.
Bölge Adliye Mahkemesi direndi. Direnme gerekçesinde dikkat çekici bir pratik kaygı vardı: yıkılmış bir taşınmazda yeni binanın nasıl yapılacağı, kat irtifakının nasıl düzenleneceği zaten paydaşların kendi aralarındaki ve yüklenici ile yaptıkları anlaşmaya bağlıydı; aksinin kabulü, afet riski altındaki alanlarda dönüşüm sürecini uzatırdı.
Bu kaygı, hafife alınacak bir kaygı değil. Nitekim aynı görüş Hukuk Genel Kurulu görüşmelerinde de dile getirilmiş, ancak Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
IV. ARSA PAYI NEDEN "SADECE BİR SAYI" DEĞİL
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının, bağımsız bölümlerin "konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak" tahsis edilen arsa payının gösterilmesiyle kurulacağını söyler. Aynı fıkra, payların değerle orantılı tahsis edilmediği hâllerde her kat malikine mahkemeye başvurma hakkı tanır.
Fıkranın çoğu zaman atlanan üçüncü cümlesi ise davanın sınırını çizer: tahsis edilen arsa payı, "o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez." Yani bu dava, dairenizin bugünkü değerini tartışma davası değildir; kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte yapılmış bir hatanın düzeltilmesi davasıdır.
Hukuk Genel Kurulu kararında da hatırlatıldığı üzere arsa payı, kat mülkiyeti düzeninin kılcal damarlarına işlemiş bir ölçüdür: yönetim giderlerine katılmada, ortak yerlerdeki mülkiyet oranında, kamulaştırma bedelinin bağımsız bölümlere dağıtılmasında hep bu oran esas alınır.
Kentsel dönüşümde ise arsa payının ağırlığı bambaşka bir boyuta taşınır. 6306 sayılı Kanun'un 6 ncı maddesinin birinci fıkrası, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakati aranmaksızın tapu müdürlüğünce resen terkin edileceğini ve taşınmazın "malikleri adına payları oranında" tescil edileceğini düzenler. Aynı fıkra uyarınca, yıkım sonrası uygulamalara ilişkin kararlar da hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.
Cümlenin sonucu açıktır. Elli yıl önce hatalı yazılmış arsa payı, yıkımla birlikte kaybolmaz; arsadaki hissenize dönüşür. Yeni binadan alacağınız bağımsız bölümün büyüklüğünü de, dönüşüm kararlarındaki oy ağırlığınızı da o hisse belirler.
V. HUKUK GENEL KURULU'NUN ÇİZGİSİ
Hukuk Genel Kurulu, işe konusuz kalmanın genel ölçütünü hatırlatarak başladı. Karara göre, dava sırasında meydana gelen bir olay nedeniyle davanın konusuz kalmış sayılabilmesi için "artık her iki tarafın da davanın esası hakkında karar verilmesinde hiç bir hukuki yararının kalmamış olması gerekir."
Somut olayda bu şart gerçekleşmemişti. Kurul çoğunluğunun gerekçesi şu şekildedir:
"yargılama sırasında dava konusu ana taşınmaz yıkılmış ancak taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenmek sureti ile kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Kaldı ki üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda kat malikleri arsa payı oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olacaklarından davacının hâlen dava açmakta hukuki yararının devam ettiği ve davanın konusuz kalmadığının kabul edilmesi gerekmektedir."
Bu iki cümlede iki ayrı düşünce var ve ikisini birbirinden ayırmak gerekiyor.
Birincisi, tarafların yeni arsa paylarını belirleyip yeniden kat irtifakı kurmamış olmaları. İkincisi, yıkımla arsa hâline gelen taşınmazda malikliğin yine eski arsa payı oranında sürmesi. Kanaatimizce ağırlık ikinci gerekçededir; çünkü birincisi olayın tesadüfi bir özelliğidir, ikincisi ise 6306 sayılı Kanun'un kurduğu sistemin doğrudan sonucudur. Yıkım, hatalı payı silmiyor; onu bir sonraki aşamaya taşıyor. Dolayısıyla hukuki yararın sona erdiğinden söz edilemez.
Direnme kararındaki "dönüşüm uzar" kaygısına gelince. Bu kaygı gerçek, ancak yanlış yere yöneltilmiş. Süreci uzatan şey, hatalı payın mahkemede tartışılması değil, hatalı payın hiç tartışılamadan yeni binaya taşınmasıdır. Payını haksız bulan malikin dönüşüm masasında anlaşmaya yanaşmaması, çoğu dosyada gecikmenin asıl sebebidir.
VI. UYGULAMADA NE DEĞİŞİYOR
Karar, bir davanın ayakta kalmasını sağladı; kazanılmasını değil. Aradaki farkı gözden kaçırmamak gerekiyor.
Zamanlama artık kritik. Hukuk Genel Kurulu'nun korumaya aldığı durum, binanın fiilen yıkılmış olmasıdır. Kat irtifakının tapuda resen terkin edilip taşınmazın paylı mülkiyete dönüştüğü ve bu durumun kesinleştiği hâller ayrı değerlendirilebiliyor. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.05.2025 tarihli ve E.2025/2631, K.2025/7777 sayılı kararına konu dosyada, ana yapı 1999 depreminde yıkıldıktan sonra kat irtifakı mahkeme kararıyla terkin edilerek taşınmaz paylı mülkiyete çevrilmiş; kat irtifakı sona eren taşınmazda arsa paylarının düzeltilmesine karar verilemeyeceği gerekçesiyle verilen ret kararı onanmıştır. Aradaki ayrım incedir ama sonucu belirler: fiilî yıkım başka, hukuken payların yeniden kurulması başkadır. Bu nedenle riskli yapı şerhi konulan bir binada arsa payı itirazı düşünülüyorsa, davayı yıkım ve terkin trafiği başlamadan açmak gerekir.
Davanın ayakta kalması ispat yükünü hafifletmiyor. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.11.2025 tarihli ve E.2025/6915, K.2025/15181 sayılı kararına konu dosyada davacı, zemin kattaki dükkânlarının konutlarla eşit paya bağlanmasının hatalı olduğunu ileri sürmüş; ancak kat mülkiyetinin kurulduğu tarih itibarıyla bir hata yapıldığı ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddi onanmıştır. Bugünkü rayiç farkını göstermek yeterli değildir. Dosyaya konulması gereken şey, kuruluş tarihindeki konum, kat, cephe, alan ve kullanım amacı farklarıdır. Yıkılmış bir binada bunu ortaya koymak, ayakta duran binaya göre çok daha zordur; eski projeler, yapı kullanma izin belgeleri, fotoğraflar ve kroki kayıtları bu dosyalarda keşfin yerini tutan tek delil hâline gelir.
Dava, daireyi satın alanın da meselesi. İncelediğimiz dosyada ilk derece kararının verilmesinden dört gün sonra iki bağımsız bölüm el değiştirmiş, istinaf yoluna da bu yeni malikler başvurmuştur. Arsa payı davası, bağımsız bölümün mülkiyetiyle birlikte taşınan bir yüktür. Riskli yapı şerhi bulunan bir binada daire alırken tapu kaydına bakmak yetmez; o parselde derdest bir arsa payı davası olup olmadığı da sorulmalıdır. Aksi hâlde alıcı, ödediği bedelin karşılığını yeni binada bulamayabilir.
Yıkım öncesi delil tespiti, artık lüks değil. Riskli yapı şerhi konulmuş bir binada arsa payı tartışması varsa, bina yıkılmadan önce delil tespiti yaptırmak dosyanın en değerli yatırımıdır. Hukuk Genel Kurulu davanın önünü açtı; o davada ne anlatacağınızı ise yıkımdan önce topladığınız belgeler belirleyecek.
VII. SONUÇ
Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli kararı, dönüşüm hukukunda sessizce büyüyen bir sorunu görünür kıldı. Yıkım, tapudaki hatayı temizleyen bir olay değildir. 6306 sayılı Kanun'un resen terkin ve payları oranında tescil mekanizması, elli yıl önce yapılmış bir dağıtım hatasını yeni binaya taşır.
Karar bu nedenle isabetlidir. Kat malikinin, arsa hâline gelen taşınmazdaki payını tartışmakta hukuki yararı vardır ve bu yarar, binanın fiilen ortadan kalkmasıyla sona ermez.
Uygulamacı açısından çıkarılacak ders ise daha yalın. Arsa payı itirazı, dönüşüm masasına oturulduğunda hatırlanacak bir konu değildir. Riskli yapı şerhi tapuya işlendiği anda gündeme alınmalı, delilleri bina ayaktayken toplanmalı ve dava, payların hukuken yeniden kurulmasından önce açılmalıdır. Aksi hâlde elde kalan tek şey, haklı olduğunu bilip ispat edemeyen bir malik olur.
Yararlanılan Kaynaklar
· 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 3, m. 16, m. 20, m. 47
· 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 6
· 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 371, m. 373
· Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2023/648, K.2025/512, T.10.09.2025
· Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2021/13839, K.2022/141, T.17.01.2022
· Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/2631, K.2025/7777, T.20.05.2025
· Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/6915, K.2025/15181, T.25.11.2025