Giriş
Ecrimisil, Türk hukukunda taşınmazın haksız ve yetkisiz kullanımı nedeniyle doğan, uygulama alanı özellikle kamu taşınmazlarında yoğunlaşan önemli bir hukuki kurumdur. Günlük kullanımda çoğu zaman “işgal tazminatı” veya “haksız kullanım bedeli” şeklinde ifade edilse de, ecrimisil klasik anlamda bir kira alacağı değildir. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmadığı, taşınmazın malikinin veya yetkili idarenin rızası dışında kullanıldığı durumlarda gündeme gelir.
Kamu kurumları açısından ecrimisil, kamu taşınmazlarının korunması, izinsiz kullanımın önlenmesi ve kamu malının ekonomik değerinin güvence altına alınması bakımından son derece önemlidir. Özellikle Hazine taşınmazları, belediye taşınmazları, özel bütçeli idarelere ait taşınmazlar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıflara ait taşınmazlar bakımından ecrimisil, idarenin elindeki güçlü hukuki araçlardan biridir.
Bu makalede ecrimisilin tanımı, hukuki niteliği, mevzuattaki dayanakları, kamu kurumları bakımından uygulama şekli, hesaplanma esasları, yargısal yaklaşım ve uygulamadaki temel sorunlar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
Ecrimisilin Tanımı
Ecrimisil, en genel ifadeyle, bir taşınmazın haksız biçimde kullanılması nedeniyle ödenen tazminattır. Bu yönüyle ecrimisil, taşınmazı kullanan kişinin o taşınmazdan elde ettiği menfaatin veya taşınmazdan mahrum bırakılan malikin uğradığı kaybın parasal karşılığıdır. Ecrimisil, taşınmaz üzerinde geçerli bir sözleşmeye dayanmayan, izinsiz ya da haksız kullanım durumlarında talep edilir.
Yargı kararlarında ecrimisil, açıkça haksız işgal tazminatı olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, kurumun temelini doğru biçimde ortaya koyar. Zira burada amaç, taraflar arasında kurulan bir kira ilişkisinin bedelini almak değil; taşınmazın hukuka aykırı kullanımından doğan zararın veya mahrum kalınan kullanım değerinin karşılanmasıdır.
Kamu taşınmazlarında ecrimisilin önemi daha da artar. Çünkü kamuya ait taşınmazların işgali yalnızca malvarlığına zarar vermekle kalmaz; aynı zamanda kamu hizmetinin yürütülmesini, idarenin tasarruf yetkisini ve kamu düzenini de etkiler. Bu nedenle kanun koyucu, kamu taşınmazlarını özel koruma altına almıştır.
Ecrimisilin Hukuki Niteliği
Ecrimisilin hukuki niteliği, onun kira, tazminat veya sebepsiz zenginleşme hükümleriyle ilişkisini belirlemek açısından önemlidir. Öğreti ve yargı uygulamasında ecrimisil genel olarak haksız fiil benzeri bir tazminat niteliğinde kabul edilmektedir. Bununla birlikte ecrimisilin kapsamı ve uygulanma biçimi, taşınmazın kamuya veya özel kişiye ait olmasına göre değişiklik gösterebilir.
Ecrimisilin temel özellikleri şunlardır:
• Tazminat niteliği taşır.
• Kira değildir.
• Haksız işgalin parasal sonucudur.
• Kamu taşınmazlarında çoğu durumda kusur ve zarar aranmaz.
• Hesaplamasında rayiç kira, taşınmazın konumu, kullanım şekli ve elde edilen gelir dikkate alınır.
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı, ecrimisilin kiraya benzetilemeyeceği yönündedir. Çünkü kirada tarafların karşılıklı ve serbest iradesiyle kurulmuş bir sözleşme ilişkisi vardır. Ecrimisilde ise taşınmazın izinsiz kullanımı söz konusudur. Bu nedenle ecrimisil, sözleşmesel değil, haksız işgalden doğan bir mali sonuçtur.
Ecrimisilin Mevzuattaki Dayanakları
Devlet İhale Kanunu m. 75
Kamu taşınmazları bakımından temel dayanak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesidir. Bu madde, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile özel bütçeli idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıflara ait taşınmazlar hakkında ecrimisil uygulanacağını düzenler.
DEVLET İHALE KANUNU
Madde 75 – Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları , özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Bu hüküm, kamu kurumları açısından ecrimisilin kapsamını son derece açık biçimde ortaya koymaktadır. Özellikle iki unsur dikkat çekicidir: idarenin zararının ispatı aranmaz ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz. Bu, kamu taşınmazlarının korunmasında idare lehine güçlü bir mekanizma oluşturur.
Türk Medeni Kanunu m. 995
Özel hukuk bakımından ecrimisilin temel dayanaklarından biri Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesidir. Bu madde, iyiniyetli olmayan zilyedin, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması nedeniyle hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğunu düzenler.
TÜRK MEDENİ KANUNU
İyiniyetli olmayan zilyet bakımından Madde 995- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.
Bu madde, ecrimisilin özel hukuk yönünü açıklar. Burada amaç, taşınmazı haksız kullanan kişinin, hak sahibini uğrattığı kayıp ile elde ettiği menfaat nedeniyle tazminat ödemesidir.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik
Yönetmelik, Hazine taşınmazları bakımından ecrimisilin nasıl tespit ve takdir edileceğini ayrıntılı biçimde düzenler. Özellikle emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, kullanım şekli, işgalin fiili ve hukuki durumu ve elde edilen gelir gibi kriterler üzerinde durur.
HAZİNE TAŞINMAZLARININ İDARESİ HAKKINDA YÖNETMELİK
Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi
Madde 85 :
(2) (Değişik:RG-10/4/2011-27901) Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir.
(3) Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.
Ecrimisil ile Kira Arasındaki Fark
Ecrimisil ile kira uygulamada zaman zaman karıştırılır. Oysa aralarında temel ve önemli farklar vardır.
Kira, tarafların iradesiyle kurulmuş sözleşmeye dayanır. Ecrimisil ise, sözleşme bulunmaksızın veya sözleşme sona erdikten sonra taşınmazın izinsiz kullanılmasından doğar. Kira ilişkisi hukuken geçerli ve rızaya dayalı iken, ecrimisil haksız kullanımın tazminidir.
Bu fark, özellikle kamu taşınmazlarında daha da belirgindir. Bir taşınmaz kiraya verilmiş olabilir; ancak kira süresi sona ermesine rağmen taşınmaz boşaltılmamışsa artık kira alacağı değil, ecrimisil gündeme gelir.
Yargıtay da ecrimisilin kira ile karıştırılamayacağını açıkça ifade etmiştir. Ecrimisil, taşınmazdan yararlanmanın haksız işgalden kaynaklanan parasal karşılığıdır.
Kamu Kurumları Açısından Ecrimisil
Ecrimisil, kamu kurumları bakımından taşınmaz yönetiminin vazgeçilmez araçlarından biridir. Özellikle şu kurumlar açısından uygulama alanı bulur:
• Hazine taşınmazları
• Belediyelere ait taşınmazlar
• Özel bütçeli idarelerin taşınmazları
• Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait taşınmazlar
• Kiraya verilmiş, irtifak hakkı kurulmuş veya kullanım izni verilmiş taşınmazlar
• Kurum paydaşlığı bulunan taşınmazlar
Kamu taşınmazlarının izinsiz kullanılması halinde idare, taşınmazın tespitini yapar, işgalin süresini ve alanını belirler, bedel takdir eder ve ecrimisil ihbarnamesi düzenler. Bu süreç çoğu zaman idari işlem niteliği taşır ve kamu alacağı tahsili rejimi içinde değerlendirilir.
Hazine Taşınmazları
Hazine taşınmazları, ecrimisilin en yaygın uygulandığı alanlardan biridir. Taşınmazın izinsiz olarak kullanılması, işgal edilmesi, üzerinde yapı kurulması veya fiilen tasarrufta bulunulması halinde idare ecrimisil isteyebilir.
Belediyeler
Belediye taşınmazları bakımından da ecrimisil uygulanır. Belediyeye ait arsa, bina, yol terk alanı, park alanı veya fiilen kullanılan başka bir taşınmazın izinsiz kullanımında belediye ecrimisil talep edebilir. Belediye taşınmazlarında da 2886 sayılı Kanun’un ecrimisile ilişkin hükümleri uygulanır.
Vakıf Taşınmazları
Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait taşınmazlar da kanun kapsamında korunur. Bu taşınmazların izinsiz kullanımı ecrimisil doğurur.
Özel Bütçeli İdareler
Kanun değişiklikleriyle özel bütçeli idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar da açık biçimde düzenleme kapsamına alınmıştır. Böylece sadece Hazine değil, diğer kamu kurumlarının taşınmazları için de ecrimisil hükümleri geçerlidir.
Ecrimisilin Şartları
Ecrimisil talebinin doğması için bazı unsurlar aranır. Bu unsurlar, olayın türüne göre değişmekle birlikte genel olarak şöyle özetlenebilir:
1. Taşınmazın varlığı
2. Taşınmazın malikinin veya tasarruf yetkilisinin bulunması
3. Haksız veya izinsiz kullanımın mevcut olması
4. Kullanımın hukuki dayanağını yitirmiş olması
5. İşgalin fiilen devam etmesi
6. Gerekli ise tespit ve takdir işlemlerinin yapılması
Kamu taşınmazlarında ayrıca zarar ve kusur aranmayabilir. Bu husus Devlet İhale Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Dolayısıyla kamu idaresi, taşınmazın izinsiz kullanıldığını ispat ettiğinde, ayrıca işgal nedeniyle zararını ya da işgalcinin kusurunu ispat etmek zorunda kalmayabilir.
Ecrimisilin Hesaplanması
Ecrimisil hesabı, uygulamanın en önemli ve en tartışmalı yönlerinden biridir. Ecrimisil, keyfi biçimde belirlenmez; taşınmazın ekonomik değerini etkileyen objektif kriterler esas alınır.
Hesaplamada dikkate alınan başlıca unsurlar şunlardır:
• Taşınmazın konumu
• İmar durumu
• Yüzölçümü
• Niteliği
• Kullanım şekli
• Fiili işgal durumu
• Elde edilen gelir
• Aynı yer ve mahaldeki emsal kira bedelleri
• Emsal ecrimisil bedelleri
• Bilirkişi görüşleri
• Belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası ve borsa gibi kuruluşlardan alınan bilgiler
Danıştay’ın yaklaşımına göre ecrimisil, taşınmazın işgal nedeniyle rayiç kira değeri esas alınarak belirlenmelidir. Başka bir deyişle, taşınmaz serbest piyasada kiralanmış olsaydı ne kadar gelir sağlayacak idiyse, bu değer ecrimisil hesabında dikkate alınmalıdır.
Ecrimisilin Geriye Dönük Süresi
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75’e göre ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere istenebilir. Bu düzenleme, kamu idaresine geçmişe dönük talep imkânı tanırken aynı zamanda hukuki güvenliği de gözetir.
Dolayısıyla taşınmazın işgali uzun zamandır devam etse bile, idare geriye dönük olarak en fazla beş yıllık ecrimisil isteyebilir. Bu süre, ecrimisil hesaplamasında ve uyuşmazlıkların çözümünde son derece önemlidir.
Rıza ve İyiniyet Meselesi
Ecrimisilde en çok tartışılan konulardan biri, taşınmazı kullanan kişinin rıza veya iyiniyet savunmasıdır. Uygulamada taşınmazı kullanan kişi, kullanımın bir hakka veya rızaya dayandığını ileri sürebilir. Ancak bu savunma her zaman ecrimisil sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Eğer taşınmazın kullanımı:
• açık bir sözleşmeye dayanıyorsa,
• idarenin veya malikin rızası mevcutsa,
• bir izin veya tahsis ilişkisi sürüyorsa,
ecrimisil sorumluluğu doğmayabilir ya da tartışmalı hale gelebilir. Buna karşılık rıza sona erdiğinde ya da hukuki dayanak ortadan kalktığında kullanım haksız hale gelir.
Yargıtay’ın bir kararında, rızaya dayalı kullanımın haksız ve kötü niyetli kullanım olarak kabul edilmeyeceği; rızanın ortadan kalkmasıyla birlikte ecrimisil sorumluluğunun gündeme gelebileceği vurgulanmıştır.
Kamulaştırmasız El Atma ile Ecrimisil İlişkisi
Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemlerini tamamlamadan taşınmaza fiilen el koymasıdır. Bu durumda idare, taşınmazı hukuka aykırı biçimde kullanmış olur. Yargıtay uygulamasına göre, kamulaştırmasız el atma halinde malik, yalnızca taşınmaz bedelini değil, belirli koşullarda ecrimisil de talep edebilir.
Bu husus, kamu idarelerinin taşınmazlara müdahale ederken kamulaştırma prosedürüne uymalarının zorunluluğunu ortaya koyar. Aksi halde hem taşınmaz bedeli hem de haksız kullanım karşılığı tazminat gündeme gelir.
Ecrimisilin Tahsili
Kamu kurumları bakımından ecrimisil, çoğu zaman idari tahakkuk işlemiyle belirlenir ve ilgilisine ihbarname ile tebliğ edilir. Ecrimisil bedeli rızaen ödenmezse, kamu alacağı olarak 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilebilir.
Bu yönüyle ecrimisil, sıradan bir özel hukuk alacağından farklıdır. İdare, kamu gücünü kullanarak tahsil sürecini ilerletebilir. Bu durum özellikle kamu taşınmazlarının korunmasında önemli bir avantaj sağlar.
Yargısal Görünüm
Yargıtay ve Danıştay kararları, ecrimisilin niteliğini ve kapsamını netleştirmiştir. Yargı uygulaması genel olarak şu ilkeleri kabul etmektedir:
• Ecrimisil kira değildir.
• Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır.
• Kamu taşınmazlarında zarar ve kusur aranmayabilir.
• Ecrimisil hesabında rayiç kira ve kullanım yararı dikkate alınmalıdır.
• Rızaya dayalı kullanım ile haksız kullanım ayrıdır.
• Kamulaştırmasız el atma durumunda ecrimisil talep edilebilir.
Bu ilkeler, uygulamada idarelerin ve taşınmaz maliklerinin talep haklarını güçlendirmektedir.
Sonuç
Ecrimisil, taşınmazın haksız ve yetkisiz kullanımı nedeniyle doğan önemli bir hukuki kurumdur. Özel hukukta Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi ile iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu çerçevesinde, kamu hukukunda ise 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi ile daha güçlü bir koruma aracı olarak karşımıza çıkar.
Kamu kurumları açısından ecrimisil özellikle Hazine, belediyeler, özel bütçeli idareler ve vakıf taşınmazlarında uygulanır. Bu uygulamada zarar ve kusur aranmayabilir; tespit, takdir ve tahsil süreçleri idari usullerle yürütülebilir. Ecrimisil hesabında taşınmazın konumu, niteliği, kullanım şekli, emsal kira bedelleri ve elde edilen gelir gibi unsurlar dikkate alınır.
Sonuç olarak ecrimisil, kamu mallarının korunması, haksız işgalin önlenmesi ve taşınmazın ekonomik değerinin güvence altına alınması bakımından Türk hukukunun temel mekanizmalarından biridir.
Sonuç / Özet
Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır ve kira ile karıştırılmamalıdır. Kamu kurumları bakımından özellikle Hazine, belediye, özel bütçeli idareler ve vakıf taşınmazlarında uygulanır. Devlet İhale Kanunu m. 75 uyarınca kamu taşınmazlarında zarar ve kusur aranmaz. Ecrimisil, taşınmazın rayiç kullanım değerine göre belirlenir ve geriye dönük en fazla beş yıllık süre için istenebilir.
Kaynakça
Mevzuat
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75
https://www.mevzuat.gov.tr/
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 995
https://www.mevzuat.gov.tr/
• Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m. 85
https://www.mevzuat.gov.tr/
İçtihatlar
• (Kapatılan)14. Hukuk Dairesi 2006/8684 E. , 2006/10197 K.
• 1. Hukuk Dairesi 2014/21289 E. , 2015/7260 K.