Türkiye'deki milyonlarca taşınmaz sahibi, belediyeler tarafından dört yılda bir yeniden belirlenen ve bazı bölgelerde yüzde 1400’e varan emlak güncel bedelleri ile bir şok yaşadı. Bu yılki takdir komisyonu kararları bazı bölgelerde akıl almaz seviyelere ulaşan artışlar nedeni ile, kamuoyunda büyük bir tepki ve şaşkınlık yarattı. 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak bu aşırı değerler, yalnız emlak vergisini değil, birçok mali yükümlülüğü de doğrudan etkilemektedir.
2026 yılı belediye emlak güncel değerlerindeki artış nedeni ile etkilenen mali yükümlülükler başta emlak vergisi olmak üzere özetle: Tapu Harcı, Damga Vergisi, Değerli Konut Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi, Emsal Kira Bedelinin %5’inden Düşük GMSİ Beyan Edilememesi (Gelir Vergisi), Değer Artış Kazancı Vergisi (Gelir Vergisi) dir.
Yeni güncel değerler 2026 yılı için uygulanacak ve sonraki 2027-2028-2029 yılları için ise yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacaktır.
Bu aşırı ve el yakacak karar için ilk adımda Belediye Başkanlıklarına bir dilekçe verip itiraz yapmak olanağı var; ancak olumlu bir sonuç almak olanaksız görünüyor.
Bu durumda vatandaşların başvuracağı en etkin çözüm yolu Vergi Mahkemelerine dava açmak.
Takdir komisyonu kararlarının emlak vergisi mükelleflerine doğrudan tebliğini öngören yasal düzenleme bulunmadığından, ilan yoluyla veya başka suretle arsa birim metrekare değerinin öğrenildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.
Dava açma süresi, arsa birim metrekare değerinin öğrenildiği tarihten itibaren 30 gündür. Bu süre artış kararı geç öğrenilse bile 31.12.2025 tarihini geçemeyecektir.
Dolayısıyla yüksek veya fahiş değerlerin iddia edilmesi hâlinde, takdir komisyonu kararına karşı süresinde dava açılması önemlidir. 2025 yılında genel olarak bu artışları öğrenme tarihlerinden sonra başlayan 30 günlük sürenin adli tatile denk gelmesi nedeniyle dava açma süresi 7 Eylül tarihine kadar uzadı. 7 Eylül'ün de tatil gününe denk gelmesi nedeniyle, fiili olarak dava açma süresinin son gününü 8 Eylül Pazartesi oldu.
Yasal olarak, aynı mahalle veya sokakta oturan bir taşınmaz sahibinin açtığı ve kazandığı bir iptal davası, diğer tüm mülk sahipleri için emsal karar niteliği taşımaktadır. Yani, tek bir kişinin açıp kazandığı bir dava, o sokaktaki tüm komşular için belirlenen vergi artışının iptal edilmesini sağlar.
Açılan davalarda idari kararın iptali ile aşırı, yüksek değerin, aşırı-fazla bulunan kısmının iptal edilmesini de istemek gerekir.
Açılan dava ret edilirse ya da arsa birim metrekare değerine ilişkin karara karşı süresinde dava açılmamışsa, bu karar kesinleşir ve dört yıl boyunca bu değere dayalı olarak gerçekleştirilen emlak vergisine karşı dava açılamaz.
Yüzde 1400’e varan artışlarla emlak güncel bedelleri saptanan yerlerde, arsa değerini yükselten hiçbir gelişme olmamıştır. Hatta mevduat faizlerinin cazip hale gelmesi nedeni ile inşaat sektöründe talep azalmış, taşınmaz değerlerinde gerileme yaşanmıştır.
Bu duruma göre dört yıllık değer artışının en çok yalnızca enflasyondan kaynaklanan değer artışından oluşması gerekir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29/2 maddesine maddesine göre de enflasyon kaynaklı bu artışı “yıllık yeniden değerlendirme oranının yarısı” olarak tanımlamıştır.
Belediyeler enflasyon oranının çok üstünde değer artışı yapma nedenini açıklamak zorundadır. Bu gerekçe açıklanamıyorsa, ödenmesi kararlaştırılan vergiler hukuka aykırı sayılmalıdır.
Kamu otoritesi tarafından yapılacak düzenlemeler lehe olmak üzere açılmış bulunan davaları da kapsamalıdır. Daha önce de 28/11/2017 tarihli ve 7061 sayılı Kanunun 35 inci maddesi ile yapılan düzenleme ile artış oranı bir önceki yıla göre yüzde 50 ile sınırlandırılmıştı.
Halen Plan ve Bütçe Komisyonuna gönderilen bir öneride 2026 yılı için arsa ve arazi metrekare birim değerlerindeki takdir komisyonlarınca belirlenen artışın, 2025 yılında uygulanan değerlerin yüzde 50’sinden fazla olmaması ve 2027, 2028 ile 2029 yıllarındaki birim değerlerin hesabında 2026 yılındaki birim değerlerin esas alınması istenmiştir.
Şimdi kamu oyu hem açılan yüzlerce dava sonucunu ve hem de kamu otoritesi tarafından yapılacak yeni bir düzenlemeyi sabırsızlıkla ve umutla beklemektedir.