Fikirtepe Bölgesi’nde yürütülen kentsel dönüşüm süreci, uzun yıllardır ciddi yapısal ve hukuki sorunlarla anılmaktadır. Projelerin öngörülen sürede tamamlanamaması, yüklenici firmaların değişmesi, finansman krizleri, hak sahiplerinin uzun süre taşınmazlarına kavuşamaması ve teslim sonrasında ortaya çıkan tapu ve iskân problemleri, uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardır.
Teslim aşamasından sonra ise tapu kayıtları üzerinde yer alan şerhler, maliklerin tasarruf yetkisinin kısıtladığı için haklı bir tedirginliğe yol açmaktadır.
Tapu Kayıtlarındaki Şerhlere İlişkin Güncel Durum
Edindiğimiz bilgilere göre; Fikirtepe’de teslimi yapılmış olan 19 numaralı proje adasında, borcu bulunmayan hak sahipleri adına e-Devlet üzerinden resen tescil edilen tapu kayıtları üzerinde, toplam 990 adet şerh bulunmaktadır.
Bu durum, bölgede teslim edilen tüm tapuların problemli olduğu veya her bir tapu kaydının hukuken tasarrufa kapalı olduğu anlamına gelmemektedir. Aksine, uygulamada görüldüğü üzere söz konusu kayıtlar mutlak ve aşılamaz bir hukuki engel niteliği taşımamakta, belirli işlemlerle kolaylıkla terkin edilebilmektedir.
Şerhler Nasıl Kaldırılır
Tapu kayıtlarında yer alan şerhlerin kaldırılması son derece pratik ve kısa sürede tamamlanabilen bir işlemdir.
1. Malik tarafından e-Devlet üzerinden Web Tapu sistemine giriş yapılacak,
2. “Terkin” işlemleri bölümünden kısa bir dilekçe sunulacak,
3. Başvuruyu takiben yaklaşık 3–4 gün içerisinde tapu müdürlüğü tarafından malik davet edilecek,
4. Tapu müdürlüğünce şerhlerin kaldırılmasına ilişkin yazı imzalatılacak,
5. Bu işlemle birlikte tapu üzerindeki şerhler tamamen terkin edilecektir.
Bu süreçte malik aleyhine herhangi bir dava, haciz veya cebrî icra işlemi söz konusu olmamaktadır.
Öte yandan bazı parseller bakımından, Kadıköy Belediyesi tarafından 1994 yılında tesis edilmiş, 2 araçlık otopark kullanımına ilişkin ipotek kayıtları bulunduğu da görülmektedir. Bu ipoteklerin kaldırılması için izlenecek yol da şu şekildedir;
1. Kadıköy Belediyesi Mali İşler Müdürlüğü’nden, tapu müdürlüğüne hitaben ipoteğin fek edilmesine ilişkin resmi yazı temin edilecek,
2. Tapu müdürlüğünce yaklaşık 450 TL ipotek fek harcı tahsil edilecek,
3. Akabinde ipotek kaydı tapu sicilinden tamamen kaldırılacaktır.
Satış ve Kredi Kullanımı Bakımından Hukuki Sonuç
Yukarıda belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra, taşınmazlar üzerinde maliklerin tasarruf yetkisini sınırlayan herhangi bir kayıt kalmamaktadır.
Nitekim bu işlemlerin ardından, bir bağımsız bölüm banka kredisi kullanılarak tapuda satış, satış ve kredi tesis sürecinde herhangi bir hukuki veya fiilî sorunla karşılaşılmayacaktır.
17.10.2025 Tarihli Bakanlık Beyanı ve Uygulamaya Etkisi
Uygulama açısından önem arz eden bir diğer husus ise, 17.10.2025 tarihinde Bakanlık tarafından tapu kayıtlarına eklenen beyandır.
Bu beyana göre; bölgenin kamusal alan ilan edilmiş olması nedeniyle, taşınmazlar üzerine haciz ve ipotek tesis edilmesi mümkün değildir. Bu kapsamda bankalar, kredi kartı borcu gibi bireysel borçlar nedeniyle dahi bağımsız bölümler üzerine haciz koyamamaktadır.
Dolayısıyla malikler, taşınmazlarını serbestçe satma ve devretme imkânına sahiptir.
Sonuç olarak; Fikirtepe’de teslim sonrası tapu kayıtlarında yer alan şerhlerin kaldırılması, doğru hukuki yol izlendiğinde kolaylıkla çözülebilecektir. Bu hususun, bölgede taşınmaz edinen veya edinmeyi düşünen kişiler bakımından yanlış algılara yol açmadan ve hukuki gerçeklik çerçevesinde değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.