Gayrimenkul edinimi, çoğu kişi için hayat boyu yapılan en büyük yatırımlardan biridir. Ancak alım sürecinde sadece fiyat ve konum değil, taşınmazın hukuki durumu da kritik öneme sahiptir. Hukuki risklerin göz ardı edilmesi, geri dönüşü zor maddi ve hukuki sorunlara yol açabilir. Bu makalede, ev, arsa, tarla, bağ veya bahçe alımlarında karşılaşılan başlıca hukuki riskler ve bunlardan korunma yolları ele alınacaktır.
1. Tapu Kaydı İncelenmeden Yapılan Alımlar
Gayrimenkul alımlarında en sık yapılan hata, tapu kaydının detaylı incelenmeden işlem yapılmasıdır. Tapu kaydında aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- İpotek ve hacizler: Borç ödenmediğinde taşınmaz risk altındadır.
- İntifa hakkı: Taşınmazın kullanımını sınırlar.
- Aile konutu şerhi: Eş rızası olmadan satışın iptaline yol açabilir.
- Satışa engel diğer şerhler: Dava şerhi, ön alım hakkı gibi kısıtlamalar taşınmazın satılmasını veya kullanılmasını engelleyebilir.
Bu nedenle tapu kaydı her zaman detaylı şekilde incelenmelidir; sözlü beyanlara veya güvenceye dayalı bilgilere itibar edilmemelidir.
2. Hisseli Gayrimenkullerde Ortaklık Riskleri
Arsa, tarla veya bağ alımlarında sıkça karşılaşılan durum hisseli tapulardır. Hisseli taşınmazlarda:
- Tek başına kullanım hakkı yoktur.
- Diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı bulunur.
- Ortaklar arasında uyuşmazlık çıkabilir.
Hisseli taşınmaz alımı öncesinde, ileride dava veya kullanım sorunlarıyla karşılaşılabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.Kişi m2 değil pay aldığını bilmelidir.
3. İmar Durumu ve Kullanım Amacı Uyumsuzluğu
Gayrimenkulün imar durumu, taşınmazın kullanımını belirleyen en kritik unsurdur:
- Tarla vasfındaki taşınmazda ev yapılamaz.
- Bağ veya bahçe alanlarında yapılaşma sınırlıdır.
- İmar planı değişiklikleri her zaman garanti edilmez.
“İleride imara açılır” düşüncesi, hukuken güvenli bir yaklaşım değildir. Satın alma öncesi belediyeden imar durumu belgesi alınmalı, sözlü bilgilerle hareket edilmemelidir.
4. Vekâletle Yapılan Satışlarda Dolandırıcılık Riski
Vekâletle yapılan satışlarda dikkat edilmesi gerekenler:
- Vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği
- Satış yetkisinin açık olup olmadığı
- Güncel ve doğrulanmış vekâlet
Sahte veya sınırlı vekâletler, tapu iptal davalarına sebep olabilir.
5. Aile Konutu Şerhi ve Eş Rızası
Evli kişilerin taşınmazları, aile konutu niteliğinde olabilir. Aile konutu şerhi olmasa bile:
- Eşin açık rızası olmadan yapılan satışlar iptal edilebilir.
- Bu durum özellikle konut alımlarında ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
6. Kapora ve Sözleşme Aşamasındaki Hukuki Hatalar
Kapora ve ön sözleşmeler, çoğu zaman alıcıyı mağdur eden alanlardır:
- Elden verilen kapora risklidir.
- Yazılı olmayan sözleşmeler, cayma veya ceza şartı içermeyen anlaşmalar hukuki sorun yaratır.
- Kapora yazılı ve banka üzerinden verilmelidir.
Bu önlemler, sözleşmeden doğabilecek hak kayıplarını minimize edecektir.
7. Tarım Arazilerinde Bölünme ve Satış Kısıtlamaları
Tarla veya tarım arazilerinde:
- Asgari parsel büyüklüğü sınırlamaları vardır.
- Miras ve satış kısıtlamaları uygulanır.
- Kurallara uyulmadığında tapu tescili reddedilebilir veya iptal edilebilir.
“Tarla alıp böler satarım” düşüncesi çoğu zaman hukuken mümkün değildir.
Sonuç
Gayrimenkul edinimi, sadece ekonomik değil hukuki bir süreçtir. Küçük ihmal ve göz ardı edilen detaylar, uzun süren davalara ve telafisi güç zararlara yol açabilir.
Alım sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:
- Tapu incelemesi: Şerhler, ipotek, haciz ve hissedar durumları.
- İmar durumu kontrolü: Belediye belgeleri ile doğrulama.
- Sözleşme ve kapora güvenliği: Yazılı ve banka üzerinden işlemler.
- Vekâlet ve eş rızası: Yetki ve onay kontrolleri.
Gayrimenkul alırken danışmanlık masrafı kısa vadede yüksek görünebilir, ancak danışmadan yapılan taşınmaz alımları, uzun vadede çok daha maliyetli olur. Hukuki araştırmayı sona bırakmak, en pahalı hatayı yapmak olabilecektir.
Av. Ayşe Beyza AYDIN