GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKI ALACAĞI

Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesine göre " kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. " şeklinde tanımlanmaktadır. Buna göre kiracının borcu kira sözleşmesi karşılığı bir bedel ödemek, kiraya verenin borcu da belli bir süre için kiralananı kiracının emrinde hazır bulundurmaktır. TBK’nun 314. maddesinde “ Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”. Bu sözleşmede, kiracının, kira bedelini ödemesi, esaslı unsur ve kiracının en önemli yükümlülüğünü oluşturmaktadır. Kiracının bu asli borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödemede gecikmesi üzerine, kiracı temerrüde düşecektir. Bunun üzerine, temerrüdün sonuçlarına katlanmak zorunda kalacaktır.

Kiracı, kararlaştırılan kira bedelini ve artış bedelini kira süresi boyunca ödemekle yükümlü olur. Kira bedelinin ne kadar olduğunun ispatı kiraya veren, kiranın ödendiğini ispat ise kiracı taraftadır.

Taraflar, kira sözleşmesinin kurulma aşamasında, kira bedelini, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde, diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Ancak kira bedelinin artışı konusunda tamamen serbesti içinde değildirler zira TBK m. 344 kira artış oranında üst sınır belirlemiş ve tarafların kira bedeline ilişkin anlaşmaları ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı ifade edilmiştir.

Borçlar Kanunu ve Yargıtay uygulamaları ile de şekillendiği üzere kira bedelinin artış oranına ilişkin sınırlama mevcuttur.“ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir . Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.'' hükmü de dikkate alınarak kira artış oranı TBK'nun 344. maddesinde belirtilen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir . Taraflar yenilenen kira dönemi için artış oranı belirlediğinde bu oran bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira artış oranı bu sınır aşarsa, aşan kısım geçerli olmaz ve üst sınır üzerinden kira artışı gerçekleşir.

Kısacası kararlaştırılan artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından daha yüksek ise, kira artışı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranında gerçekleşecektir. Ancak taraflar tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamadan daha düşük bir oran kararlaştırmışsa, kira bedelindeki artış için düşük olan bu oran uygulanacaktır.

Taraflar kira artış oranına ilişkin anlaşmayı, kira sözleşmesi imzalanırken yapabilecekleri gibi daha sonra oybirliğiyle de yapabilirler.

Sözleşmede yer alan artış hükmü, kira ilişkisi devam ettiği sürece geçerlidir , dolayısıyla kira sözleşmesinin uzama süresince belirlenen artış oranının eksiksiz ödenmesi gerekmektedir

Taraflar arasındaki sözleşmede artış şartı kararlaştırılmamış ise kiraya veren bu durumda tek taraflı olarak artış isteyemez ve tek yanlı kira artış oranı belirlemesine itibar edilmez . Artış, tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı ile yapılabilir. Hakim kira artış oranını belirlerken kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete göre belirleyecektir. Hakimin belirleyeceği artış oranı da tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki düzenleme bu yöndedir; ''Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa , kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı belirleyecekler ise kira artış oranı, belli ve muayyen olmalıdır.

Takipte kira farkı alacağının talep edildiği ancak sözleşmede muayyen bir artış oranı kararlaştırılmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davacının talep ettiği kira artışı kabul edilmek suretiyle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir . ( Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/8653E. 2018/13759K.)

Somut olayda takip dayanağı, 15/12/2018 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi hususi şartlar 5. maddesinde “Kiracının kontrat bitiminde kira rayiç bedelini TEFE–TÜFE % ……oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesi yer almaktadır. Ancak kira bedelinin TEFE mi TÜFE'mi oranında ya da TEFE–TÜFE ortalaması oranında mı artırılacağı kararlaştırılmamıştır. Bu haliyle artış şartı belli ve muayyen değildir. ( Yargıtay 8. HD. 2018/12476 E. 2018/16294 K.)

Hukuki uyuşmazlıkların çoğunda kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmiş olmasına rağmen, tarafların sözlü mutabakatlar çerçevesinde ya hiç artış yapılmadan ya da cüzi miktarda artış yapılarak kira ilişkisinin devamının kararlaştırıldığı, ancak kiraya verenin daha sonra geçmişe dönük kira artışı talep ettiği hususu dikkat çekmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda ise kiracılar genellikle yatan kira bedellerinin kiraya veren tarafından ihtirazi kayıt konmadan alındığı, kiranın eksik yatırılmasına çok uzun zaman itiraz etmeyip tahsil etmesinin zımni muvafakat olduğu, artan kira fiyatları sebebiyle sırf evden çıkarma bahanesiyle kira farkı talep etmesi Medeni Kanunu'nun 2.maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı yönünde beyanlarda bulunulduğu görülmektedir.

Kiraya verenin kiracı tarafından ödenen kira parasını ihtirazi kayıt olmaksızın kabul etmesi, kira farkı alacağını talep etmesine engel olmadığı güncel kararlarda ifade edilmiştir . Taraflar arasında kira sözleşmesinde kira artış şartı mevcut olmasına rağmen, artış koşulu fiili olarak uygulanmamışsa, kiraya veren kira dönemi içinde bu farkları talep etmeyip yıllar sonra kira farkı talebinde bulunmasına cevaz verilmiştir.

" Borçlunun takibe karşı zamanaşımı def'inde bulunduğu, mahkemece zamanaşımını kesen icra takip tarihi itibariyle geriye doğru 5 yıl içerisindeki kira alacaklarının talep edilebileceği ve zamanaşımına uğramış alacaklar yönünden istemin reddine karar verilmesi gerektiği, öte yandan sözleşmede kira bedelinin TEFE – TÜFE ortalamasına göre artırımın kabul edildiği, davalı kiracı bakımından takip konusu dönemlerde kira paralarını kira sözleşmesindeki artış oranına göre artış yapmadan alacaklının banka hesabına artışsız olarak ödemesi ve ödenen tutarların ihtirazi kayıt ileri sürülmeden alınmış olmasının davacının artış konusundan vazgeçtiği ve taraflar arasında bu yolda zımni bir anlaşma olduğu şeklinde yorumlanamayacağı, Mahkemece sözleşmedeki artış hükümleri gereği takip konusu kira bedellerinin tespit edilmesi ve yapılan ödemelerin mahsubu ile sonuca gidilmesi gerektiği " (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/13600E. 2018/16851K.)

Kira alacakları Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımını kesen icra takip tarihi veya dava tarihinden geriye doğru 5 yıl içerisindeki kira alacakları talep edilebilmektedir .

Özetlemek gerekirse, kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin düzenleme yoksa kiraya veren artış oranını tek başına belirleyemez ya tarafların anlaşması ya da mahkemece belirlenecektir. Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse bu oran belli, muayyen olmalı ve tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemelidir. Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş ve artış yapılmadan ödenen tutarların kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt sürülmeden alınmış olması kiraya verenin artıştan vazgeçtiği anlamına gelmemektedir. Sözleşmede kira artış maddesinin bulunduğu takdirde, belirtilen oranda kira bedelini artırılarak ödenmesi gerekmektedir. Yeni dönemde belirlenen oranda kira artışı yapmayıp, eski dönem kira miktarı üzerinden ödeme yapılırsa, kira fark bedelinin tahsili için icra takibi ile karşı karşıya kalınması kaçınılmazdır.

Av. Aynur Oğuz Ekmekçi

GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKI ALACAĞI

SOSYAL KONTROL (SOCIAL CONTROL)

ÜÇÜNCÜ HACİZ İHBARNAMESİNDE MENFİ TESPİT DAVASI

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Belirli ve Muayyen Olmayan Artış Hükmünün TBK 344/1-2 ve TBK 345/3 Kapsamında Değerlendirilmesi

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI