GİRİŞ
Cebri icra hukuku, alacaklının tatmin menfaati ile borçlunun ve işlem güvenliği ilkesi gereğince üçüncü kişilerin mülkiyet hakları arasında hassas bir denge üzerine inşa edilmiştir. Bu dengenin en kırılgan olduğu anlardan biri, icra mahkemesince verilen “haczin kaldırılması” kararının infaz edilmesinden sonra, bu kararın üst mahkemece bozulması veya kaldırılması sürecidir. Haczin şeklen sicilden terkin edildiği ve bir nevi hukuki boşluk anı olarak nitelendirilebilecek bu “fetret devri” esnasında, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 40. maddesinde düzenlenen “icranın eski hale iadesi” müessesesinin sınırlarının ne olacağı, uygulayıcılar ve doktrin nezdinde ciddi tartışmalara mahal vermektedir. Bir yanda alacaklının, mahkeme kararıyla haksız şekilde kaldırıldığını düşündüğü hacze yeniden kavuşma beklentisi, diğer yanda ise tapu sicilinin aleniyetine ve doğruluğuna itimat ederek ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekliliği yer almaktadır.
İşbu çalışmada, bir icra uygulamacısının perspektifinden, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 20. Hukuk Dairesi’nin 10.07.2025 tarihli kararı ve bu kararı onayan Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 12.01.2026 tarihli müstakar içtihadı ışığında; mahkeme kararıyla kaldırılan haczin, kararın bozulması üzerine geçmişe etkili olarak ihya edilip edilemeyeceği ve tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde iyiniyetli üçüncü kişinin hukuki durumu, derinlemesine ve analitik bir süzgeçten geçirilerek irdelenecektir.
I. İCRANIN ESKİ HALE İADESİ (İİK m. 40) VE TAPU SİCİLİNE GÜVEN İLKESİ (TMK m. 1023) ARASINDAKİ ÇATIŞMA
İİK’nın 40. maddesi, bir ilamın bozulması halinde icra muamelelerinin olduğu yerde duracağını ve ilamın kanun yolları sonucunda bozulması neticesinde icranın kısmen veya tamamen eski hale iade olunacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki, kanun koyucunun buradaki muradı, takibin tarafları arasındaki (alacaklı-borçlu) statüko ante’nin, yani bozmadan önceki durumun sağlanmasıdır. Bu hükmün, sicile güvenerek işlem yapan ve takibin tarafı olmayan üçüncü kişilerin kazanımlarını bertaraf edecek şekilde genişletici bir yoruma tabi tutulması, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesinde düzenlenen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklindeki temel prensiple açık bir tezat teşkil edecektir.
Somut uyuşmazlığa konu olayda, alacaklı tarafından borçlu şirketler aleyhine başlatılan kambiyo takibinde taşınmazlara haciz konulmuş, ancak şikayet üzerine yerel mahkemece “ödeme süresi geçmeden haciz istenemeyeceği” gerekçesiyle hacizler kaldırılmıştır. Bu kararın infazı neticesinde tapudaki haciz şerhleri terkin edilmiştir. Akabinde, istinaf incelemesi neticesinde haczin kaldırılması kararı Bölge Adliye Mahkemesi’nce ortadan kaldırılmış ve haciz talebinin aslında hukuka uygun olduğu tespit edilmiştir. Ancak, yerel mahkemenin haczi kaldırdığı tarih ile istinafın bu kararı bozduğu tarih arasında geçen sürede, taşınmazlar üçüncü bir şahıs şirkete devredilmiştir. İşte bu noktada, temel hukuki problem şudur: Mahkeme kararıyla terkin edilen ve tapu kaydında görünmeyen bir haczin, sonradan verilen bir bozma kararıyla “canlandırılarak”, mülkiyeti hacizsiz (temiz) olarak devralan üçüncü kişinin hukukunu etkileyip etkilemeyeceğidir.
II. YARGITAY UYGULAMASINDA “HACZİN İHYASI” KAVRAMINA ELEŞTİREL BAKIŞ
Yüksek Mahkeme’nin istikrar kazanmış içtihatlarında, haczin hukuki varlık kazanabilmesi için “tesis anında taşınmazın borçlu adına kayıtlı olması” şartı, adeta bir sacayağı olarak kabul edilmektedir. Bu husus, Hukuk Genel Kurulu’nun 07.04.2004 tarih ve 2004/12-210 E., 2004/208 K. sayılı kararında; “taşınmazın borçlunun borcu nedeniyle haczedilebilmesi için haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması zorunludur” şeklinde sarih bir biçimde ifade edilmiştir [1]. Bu ilke, icra müdürünün yetki sınırlarını da çizmektedir. Zira icra müdürü, şekli inceleme yetkisi gereği, haciz talep edilen taşınmazın tapudaki malikini kontrol etmekle mükelleftir ve takibin borçlusu olmayan bir kişinin malına haciz koyamaz.
İnceleme konusu olayda alacaklı vekili, İİK m. 40 uyarınca “işlemlerin eski hale iadesini” ve hacizlerin “ihyasını” talep etmişse de; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi tarafından onanan BAM kararında, hukukumuzda hacizlerin üçüncü kişiyi etkileyecek şekilde geriye dönük ihyasına imkan veren yasal bir düzenleme veya hukuki bir müessese bulunmadığı net bir dille vurgulanmıştır [2].
Yargısal denetimden geçen bu isabetli yaklaşıma göre ortaya çıkan tablo şudur:
1. Haczin Sona Ermesi: Haciz, icra mahkemesi kararıyla kaldırıldığında ve bu karar infaz edilerek şerh tapudan terkin edildiğinde, hukuken ve fiilen sicilden silinmiş, varlığı sona ermiştir.
2. Üçüncü Kişinin İktisabı: Taşınmaz bu “temiz” haliyle, yani üzerinde hiçbir takyidat görünmezken üçüncü kişiye geçtiğinde, yeni malik TMK m. 1023 koruması altında mülkiyeti iktisap etmiştir.
3. Bozma Kararının Etkisi: Haczi kaldıran kararın sonradan bozulması, mülkiyet hakkının devri işlemini sakatlamaz ve geçmişe etkili olarak (ex tunc) haczi, yeni malikin tapusuna işlettiremez. Bozma kararı, sadece takibin tarafları olan alacaklı ve borçlu arasında ileriye dönük olarak sonuç doğurur.
III. SOMUT OLAY ANALİZİ VE BİR İCRA UYGULAMACISININ DEĞERLENDİRMESİ
İncelenen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 20. Hukuk Dairesi’nin 2024/1203 E. ve 2025/2139 K. sayılı kararında, alacaklının talebinin reddedilmesi şu temel gerekçeye dayandırılmıştır: Haciz talep tarihinde taşınmaz artık takip borçlusuna ait değildir. Takibin tarafı olmayan üçüncü kişinin malvarlığına, borçlunun borcundan dolayı haciz konulması mümkün değildir.
Her ne kadar alacaklı taraf, haczin fekkine dair kararın kesinleşmeden infaz edildiğini ve bu riske katlanması gerekenin, durumu bilmesi gereken üçüncü kişi olduğunu savunmuşsa da; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.01.2026 tarih ve 2025/7389 E., 2026/25 K. sayılı ilamıyla, Bölge Adliye Mahkemesi’nin bu tespitini yerinde bularak onama kararı vermiştir [3]. Bu karar, İcra Hukuku’nda “kesinleşmeden icra” kuralının yarattığı fiili durumların, tapu siciline güvenen üçüncü kişilerin ayni hak iktisabına engel teşkil etmeyeceğini teyit etmesi bakımından emsal niteliğindedir. Hacizle yüklü bir devirden söz edilebilmesi için, devir anında tapu kütüğünde şeklen mevcut, aleniyet kazanmış bir haczin bulunması şarttır. Mahkeme kararıyla terkin edilmiş bir haciz, “yok hükmünde” olduğundan, sonradan verilen bozma kararı bu “yokluğu” üçüncü kişi aleyhine “varlığa” dönüştüremez.
Bir uygulamacı olarak kanaatimizce, alacaklının bu gibi durumlarda başvurması gereken hukuki yol, haczin kaldırılması kararının infazını engellemektir. Alacaklı, icra mahkemesinin kararına karşı istinaf yoluna başvururken ,teminat mukabilinde icranın durdurulmasını (tehir-i icra) talep etmeliydi. Böyle bir yola başvurulmadığı takdirde, kararın infaz edilmesiyle ortaya çıkan hukuki sonuçlara ve bu süreçte iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişilerin durumuna katlanmak kaçınılmaz olacaktır.
SONUÇ
İcra ve İflas Kanunu’nun 40. maddesi, icra takiplerinin selayeti açısından hayati bir fonksiyon icra etmekle birlikte, bu maddenin tatbiki, üçüncü kişilerin Anayasa ve TMK ile güvence altına alınmış mülkiyet haklarını ihlal edecek şekilde genişletilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin ve İstanbul BAM 20. Hukuk Dairesi’nin incelemeye konu kararları, hukuk güvenliği ilkesini önceleyen ve tapu siciline güveni koruyan, son derece yerinde ve istikrarlı bir yaklaşımı sergilemektedir. Netice itibarıyla; mahkeme kararı ile kaldırılan bir haczin, kararın bozulması sonrasında, taşınmazı bu arada iktisap eden üçüncü kişinin tapu kaydına “ihya” yoluyla işlenmesi, mevcut yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın müstakar içtihatları muvacehesinde mümkün görülmemektedir. Hukuk devleti, öngörülebilirlik ve hukuki belirlilik üzerine kuruludur; tamamlanmış ve sonuçlarını doğurmuş hukuki işlemleri, gelecekteki mahkeme kararlarına göre geriye etkili olarak değiştirmek bu temel ilkelere aykırılık teşkil eder.
KAYNAKÇA
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.04.2004 Tarih, 2004/12-210 Esas, 2004/208 Karar sayılı ilamı.
[3] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.01.2026 Tarih, 2025/7389 Esas, 2026/25 Karar sayılı ilamı.
[4] 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK), Madde 40,
[5] 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), Madde 1023.