İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 794 ve devamı maddeleri ile düzenlenmiş olup mülkiyet hakkından sonra şahıslara en geniş yetki veren sınırlı ayni haktır. İntifa hakkı; herhangi bir hak, malvarlığı, taşınır veya taşınmaz üzerinde tesis edilebilen ve bunun sonucunda o şey üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı taşıyan sınırlı ayni haktır. İntifa hakkı, kişiye bağlı irtifaklar altında düzenlenmiş olup oturma hakkı gibi şahsın varlığına bağlı tesis edilen bir haktır. Bu durumun sonucu olarak intifa hakkı, devredilemeyen ve ölüm sonucunda mirasçılara geçmeyen bir haktır.
Türk Medeni Kanunu Madde 794 – “İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.”
Üzerine intifa hakkı tesis edilen şey “çıplak mülkiyet” olarak adlandırılmaktadır. Nitekim intifa tesis edilen şeyin mülkiyeti hak tesis eden kişiye ait olsa da kullanım ve yararlanma hakları intifa hakkı sahibinde olacağından; intifa tesisini sağlayan malik sadece çıplak mülkiyete sahip olacaktır.
İntifa Hakkında Kullanım Devri Mümkün müdür? Gelir ve Dava Hakları Kime Aittir?
İntifa hakkı her ne kadar devredilemeyen ve kişiye bağlı bir hak olsada; kullanım hakkı veya yönetim yetkisi devre konu olabilir. Burada kastedilen; mülkiyet devri veya intifa hakkının bizzat devri değil, taşınmazın kiraya verilmesi ya da yönetici atanması gibi kullanım veyahut yönetim yetkilerinin üçüncü kişilere bırakılabilmesidir. Ancak sözleşme ile bu durumun aksine, özellikle kullanım hakkının devrini sınırlandıran özel hükümler getirilebilmesi mümkündür.
Türk Medeni Kanunu Madde 806 – “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
İntifa hakkının kullanım ve yararlanma hakkının devrinden veya doğrudan intifa hak sahibi tarafınca kullanılmasından doğan gelirler intifa hakkı sahibine ait olacaktır.
İntifa hakkı sahibi; intifa hakkına konu taşınmaz bakımından, çıplak mülkiyet sahibinin sahip olduğu zilyetlikten doğan dava ve talep haklarını da kullanabilir; örneğin üçüncü kişilere karşı el atmanın önlenmesi, haksız işgal veya ecrimisil davaları gibi zilyetlikten (malı elinde bulundurma hali) doğan hakları ve dolayısıyla davaları ileri sürebilecektir. Bu durum, özellikle imar durumu veya yapı güvenliği gibi riskli taşınmazlarda hukuki takip açısından lehe sonuçlar doğurabileceği gibi yanlış bir hukuki süreç yürütülmesi hâlinde geri dönüşü olmayan sonuçlara da yol açabilme riski taşımaktadır.
İntifa Hakkının Sınırları Nelerdir?
İntifa hakkı sahibinin kullanma ve yararlanma yetkisi sınırsız değildir. Bu yetki malın özdeğerine zarar verecek şekilde kullanılamaz. İntifa hakkı sahibi, taşınmazın ekonomik özgülenme amacını, malike önemli zarar verecek ölçüde değiştiremez; taşınmazı yeni bir şekle dönüştüremez veya esaslı bir değişiklik yapamaz.
Türk Medeni Kanunu Madde 817- “İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz.”
Kanun hükmü doğrultusunda bir örnek vermemiz gerekirse; otel olarak işletilen bir taşınmaz, çıplak mülkiyet sahibinin hak kaybına yol açacak şekilde ücretli otopark alanına dönüştürülemez çünkü burada taşınmazın özgülendiği alanda esaslı bir değişiklik söz konusudur. Bu noktada, çıplak mülkiyet hakkı sahibinin uğrayacağı olası maddi kayıp ile taşınmazın özgülendiği amacın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Halinde Hangi Hukuki Yollara Gidilebilir?
İntifa hakkı sahibi, kendisine tanınan süre içinde güvence göstermez veya malikin itirazına rağmen taşınmazı hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse sulh hukuk mahkemesine başvurularak bu durumun sona erdirilmesi talep edilebilir.
Bu kapsamda sulh hâkimi, yeni bir karar verilinceye kadar intifa hakkı sahibinin zilyetliğini kaldırarak taşınmazı bir kayyıma tevdi edebilir. Bu düzenleme, ciddi hak ihlalleri bakımından önemli bir koruma mekanizmasıdır.
Türk Medeni Kanunu Madde 810 -“İntifa hakkı sahibi, kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya hakkın konusu olan malı malikin itiraz etmesine rağmen hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse; sulh hâkimi, yeni bir karara kadar intifa hakkı sahibinin zilyetliğini kaldırarak hakkın konusunu atayacağı bir kayyıma tevdi eder.”
İntifa Hakkından Doğan Giderler Kime Yükletilmelidir?
İntifa hakkına konu taşınmazın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri ile vergi ve resimleri, intifa süresi boyunca intifa hakkı sahibine aittir. Ancak intifa hakkı sahibi bu bedeli sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı yerine getirilmeyen yükümlülüklerin ifası amacıyla kısmen veya tamamen paraya çevirebilecektir.
Türk Medeni Kanunu Madde 813 – “İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi, yukarıda belirtilen esasa göre bunları malike tazmin etmek zorundadır. Diğer bütün yükümlülükler malike aittir. Ancak, intifa hakkı sahibi bunların yerine getirilmesi için gereken parayı, istemi üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir.”
İntifa hakkı sahibinin bu giderleri yerine getirmemesi hâlinde malik, masrafları onun hesabına kendisi yapabilir ve gerekli hâllerde rücu edebilir. Bunun dışındaki tüm yükümlülükler ise kural olarak malike aittir.
Bu çerçevede özetle intifa hakkı sahibinin sorumluluğunda olan giderler şunlardır:
· Taşınmazın olağan bakım ve işletme giderleri,
· Güvencesini oluşturduğu borçların faizleri,
· Vergi ve resimler,
· Taşınmazın muhafazası ile olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri,
· Taşınmazın sigortalı olması veya sigortalanmasının gerekli olması hâlinde sigorta giderleri
Bu hükümlerin uygulanması büyük ölçüde yargı içtihatları doğrultusunda şekillenmekte olup, taşınmazın mevcut hâlinin korunması önem arz etmektedir. Bununla birlikte, intifa hakkına konu olan sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, intifa hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkı sahibine ait olacaktır.
Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Halinde İntifa Hakkı Devam Eder Mi?
Taşınmaz mülkiyetinin çıplak mülkiyet sahibi tarafından devri halinde; çıplak mülkiyet yeni malike geçecektir. Yeni malik tıpkı eski malik gibi intifa konusu malı satabilir, devredebilir veya üzerinde rehin hakkı tesis edebilir. Bu işlemler, intifa hakkı sahibinin mevcut haklarını ortadan kaldırmaz.
Bu hususu somut bir örnekle açıklamak gerekirse; A, taşınmazı üzerinde B lehine 10 yıllık intifa hakkı tesis etmiş ve 6. yılda taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmişse, yeni malik A’nın yerine geçer; ancak B’nin intifa hakkı kalan 4 yıl boyunca aynen devam eder. Zira intifa hakkı, taşınmaza veya malikle kurulan sözleşmesel ilişkiye değil, intifa hakkı sahibinin şahsına bağlı bir hak olup taşınmazlar yönünden tapu siciline tescil zorunlu olduğundan yeni malik işbu durumu kabul ederek malı satın almış sayılmaktadır.
İntifa Hakkının Sona Erme Halleri Nelerdir?
Taşınmazlar özelinde intifa hakkının sona erme hâlleri şu şekildedir:
· İntifa hakkı sahibinin vazgeçmesi (tek taraflı terkin talebi ile mümkündür)
· İntifa hakkı sahibinin ölümü (tüzel kişiler bakımından infisah, tasfiye veya iflas),
· İntifa hakkının tesis edildiği sürenin sona ermesi,
· Kamulaştırma
· Taşınmazın yok olması,
· Türk Medeni Kanunu’nun 785. ve 810. maddeleri kapsamında sona erme halleri
Türk Medeni Kanunu Madde 796 – “İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.”
Bu sona erme nedenlerinden de açıkça görüleceği üzere, intifa hakkının malik açısından en riskli yönü; malikin intifa hakkını kanunda sayılan geçerli haller dışında tek taraflı olarak geri alma veya vazgeçme imkânının neredeyse bulunmamasıdır. Bu durum, ilerleyen süreçte malik açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilecektir.
Sonuç
İntifa hakkı, taşınmaz üzerinde hak sahibine geniş ve doğrudan bir kullanım ile yararlanma yetkisi tanıyan güçlü bir sınırlı ayni hak niteliğindedir. Ancak bu güç, malik açısından taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetin önemli ölçüde sınırlandırılması ve hakkın uzun süreli etkileri nedeniyle geri dönüş imkânlarının daralması sonucunu doğurabilmektedir.
Bu çerçevede intifa hakkı özellikle güven ilişkisine dayalı durumlarda ve uzun vadeli kullanım planlamalarında işlevsel bir araç olmakla birlikte, malik bakımından kontrol, müdahale ve risk yönetimi açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken bir mekanizmadır.
Kaynakça
· Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2711 E., 2021/2433 K. (İntifa Hakkının Ölüm Halinde Kendiliğinden Sona Erdiğine İlişkin)
· Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16117 E. 2019/2450 K. (İntifa Hakkı Sahibinin Zilyetlikten Doğan Davaları Takip Hakkına İlişkin)
· Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, S. (2021). Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi.
· İntifa Hakkı Nedir? Şartları, Tapuya Tescili ve Tescilin Terkini 2025, Av. Baran Delil