Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Hakları, Yükümlülükleri ve Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Türkiye’de özellikle konut ihtiyacının artması, şehirleşmenin hızlanması ve arsa maliyetlerinin yükselmesiyle birlikte kat karşılığı inşaat taahhüdü sözleşmeleri uygulamada oldukça yaygın hâle gelmiştir. Bu sözleşme türü, arsa sahiplerinin arsalarını satmadan değerlendirmesine imkân tanırken, yüklenicilerin de yüksek arsa bedelleri ödemeden inşaat yapabilmesini sağlamaktadır. Bu yönüyle kat karşılığı inşaat modeli, her iki taraf için de cazip olmakla birlikte, içerdiği yüksek ekonomik değer nedeniyle hukuki riskleri de beraberinde getirmektedir.
Kat karşılığı inşaat taahhüdü sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını yükleniciye belirli şartlarla bırakmayı, yüklenicinin ise bu arsa üzerinde inşaat yaparak sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Taraflar arasında para ödemesinden ziyade karşılıklı edimler söz konusudur. Arsa sahibi arsa paylarını devretmeyi, yüklenici ise eseri meydana getirmeyi taahhüt eder. Bu nedenle sözleşmenin kapsamı, klasik bir taşınmaz satışı veya eser sözleşmesinden daha geniş ve karmaşık bir yapı arz etmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak ve açık bir başlık altında düzenlenmemiştir. Ancak uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında bu sözleşmeler, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hükümlerinin birlikte uygulandığı karma nitelikte sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. Bu durum, sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda hem Borçlar Kanunu’na hem de taşınmaz hukukuna ilişkin hükümlerin birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır. Dolayısıyla sözleşmenin hukuki niteliği, tarafların hak ve borçlarının belirlenmesinde büyük önem taşımaktadır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİĞİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde çoğu zaman arsa payı devri veya taşınmaz satış vaadi yer aldığından, sözleşmenin resmi şekilde yapılması büyük önem taşır. Noter huzurunda veya tapu müdürlüğünde düzenlenmeyen adi yazılı sözleşmeler, ileride geçersizlik iddialarına konu olabilir ve ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle arsa payı devrinin vaat edildiği sözleşmelerde resmi şekil şartına uyulmaması, sözleşmenin tamamen geçersiz sayılmasına neden olabilmektedir.
Uygulamada tarafların en sık yaptığı hatalardan biri, yalnızca adi yazılı bir sözleşme ile inşaata başlanmasıdır. Bu durum, özellikle tapu devri, bağımsız bölüm paylaşımı ve teslim aşamasında ciddi uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olmakta; taraflar çoğu zaman uzun ve masraflı dava süreçleriyle karşı karşıya kalmaktadır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA SAHİBİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Arsa sahibinin temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan şartlara uygun şekilde arsa paylarını devretmek ve inşaatın yapılmasına engel olacak davranışlardan kaçınmaktır. Ayrıca arsa sahibinin, yüklenicinin inşaatı sağlıklı şekilde yürütebilmesi için gerekli fiili ve hukuki ortamı sağlaması da gerekir.
Buna karşılık arsa sahibi, inşaatın sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanmasını ve süresinde teslim edilmesini talep etme hakkına sahiptir. Teslim süresine uyulmaması hâlinde arsa sahibi, gecikme tazminatı talep edebilir, uğradığı maddi zararları isteyebilir veya gerekli şartların oluşması durumunda sözleşmenin feshi yoluna gidebilir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Yüklenicinin en önemli borcu, inşaatı sözleşmeye, projeye, imar mevzuatına ve teknik kurallara uygun şekilde tamamlamak ve kararlaştırılan sürede teslim etmektir. Yapının ruhsata uygun inşa edilmesi, kullanılan malzemenin kalitesi ve işçiliğin ayıpsız olması yüklenicinin sorumluluğundadır.
Yüklenici, edimlerini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirdiği takdirde, kendisine düşen arsa paylarının veya bağımsız bölümlerin devrini talep etme hakkına sahiptir. Ancak bu hak, yüklenicinin sözleşmeden doğan borçlarını eksiksiz şekilde yerine getirmesine bağlıdır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE AYIPLI VE EKSİK İMALAT
İnşaatın projeye veya sözleşmeye aykırı yapılması, eksik işler bırakılması ya da kullanılan malzemenin kararlaştırılan niteliklere uygun olmaması ayıplı veya eksik imalat olarak değerlendirilir. Bu tür durumlar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık nedenleri arasındadır.
Bu durumda arsa sahibi; ayıbın giderilmesini isteme, bedel indirimi talep etme veya ayıp ağır nitelikteyse sözleşmeden dönme haklarına sahiptir. Gizli ayıpların sonradan ortaya çıkması hâlinde ise ayıbın öğrenilmesinden itibaren makul süre içinde yükleniciye bildirim yapılması gerekmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TESLİM SÜRESİ VE GECİKME
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi büyük önem taşır. Sözleşmede belirlenen sürede teslim yapılmaması hâlinde, yüklenici temerrüde düşer ve arsa sahibinin gecikme nedeniyle uğradığı zararları talep etme hakkı doğar. Uygulamada bu zararlar arasında kira kaybı, mahrum kalınan kazanç ve diğer maddi zararlar yer alabilmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Yüklenicinin inşaata hiç başlamaması, işi uzun süre durdurması veya edimlerini ağır şekilde ihlal etmesi durumunda sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Fesih hâlinde tarafların aldıklarını iade etmesi ve doğan zararların tazmini söz konusu olabilir.
Fesih sürecinin usulüne uygun şekilde yürütülmemesi, taraflar açısından daha büyük hukuki sorunlara ve haksız fesih iddialarına yol açabilir. Bu nedenle fesih işlemleri dikkatle ve hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan taleplerde zamanaşımı süresi, talebin niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Genel olarak eser sözleşmesine ilişkin hükümler çerçevesinde 5 veya 10 yıllık zamanaşımı süreleri uygulanmaktadır. Zamanaşımı süresinin kaçırılması hâlinde hak arama imkânı tamamen ortadan kalkabileceğinden, sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir.
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat taahhüdü sözleşmeleri, yüksek ekonomik değerler içeren ve taraflar açısından ciddi riskler barındıran sözleşmelerdir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması, imzalanması ve uygulanması aşamalarında dikkatle davranılması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.