Kentsel dönüşüm sonrasında bağımsız bölümlerin konumu, katı, cephesi, manzarası, kullanım alanı ve eklentileri arasında önemli değer farkları ortaya çıkabilmektedir. Bu farkların paylaşım cetveline veya kat mülkiyeti projesine doğru yansıtılmaması, şerefiye ve arsa payı uyuşmazlıklarına neden olur. Sorunun çözümünde yalnızca yeni dairenin metrekare bilgisine değil, eski ve yeni taşınmazların gerçek değer ilişkisine, arsa paylarının kuruluş tarihindeki duruma ve bütün bağımsız bölümlerin karşılaştırılmasına bakılması gerekir.
Şerefiye kavramı ve kentsel dönüşüm ilişkisi
Şerefiye, aynı projede bulunan bağımsız bölümlerin konum, kullanım ve piyasa değeri bakımından birbirinden farklı olması nedeniyle ortaya çıkan değer farkını ifade eder. Yüksek katta bulunan, daha iyi manzaraya sahip, güneş alan, caddeye veya sosyal donatılara yakın olan bir bağımsız bölüm; aynı büyüklükteki başka bir bağımsız bölümden daha yüksek değere sahip olabilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde eski yapıdaki bağımsız bölüm ile yeni projede tahsis edilen bağımsız bölüm arasında her zaman birebir fiziksel eşleşme bulunmayabilir. Eski yapıdaki zemin veya ara kat bağımsız bölümü, yeni yapıda farklı bir kat ve cephede konumlandırılabilir. Bu nedenle hak sahiplerine yalnızca “aynı metrekare” verilmesi, ekonomik olarak aynı değerin verildiği anlamına gelmez.
Şerefiye hesabının amacı, bağımsız bölümlerin piyasa değerleri arasındaki farkı objektif ve denetlenebilir bir yöntemle belirlemektir. Bu hesap, keyfî bir ek ödeme talebi veya tek taraflı değer biçme yöntemi olmamalıdır.
Şerefiye hesabında dikkate alınması gereken unsurlar
Şerefiye hesabı yapılırken her bağımsız bölümün özellikleri ayrı ayrı incelenmelidir. Başlıca değerlendirme ölçütleri şunlardır:
- Bağımsız bölümün bulunduğu kat,
- Cephe yönü,
- Güneş alma süresi,
- Manzara ve görüş açıklığı,
- Gürültü ve çevresel etkiler,
- Brüt ve net kullanım alanı,
- Balkon, teras veya bahçe kullanımı,
- Otopark ve depo niteliği,
- Asansöre ve ortak alanlara yakınlık,
- Ticari kullanım potansiyeli,
- Isı, ışık ve havalandırma koşulları,
- Yapının bulunduğu blok ve giriş,
- Sosyal donatı alanlarına yakınlık,
- Projenin ulaşım ve çevre özellikleri.
Bu unsurların tamamı her projede aynı ağırlığa sahip olmayabilir. Örneğin bir ticari bağımsız bölüm bakımından cephe ve yaya hareketliliği daha önemliyken, konut bakımından manzara, güneş alma ve gürültü düzeyi öne çıkabilir.
Şerefiye cetveli hazırlanırken kullanılan puanlama sistemi şeffaf olmalıdır. Hangi özellik için kaç puan verildiği, bu puanların parasal değere nasıl dönüştürüldüğü ve toplam değer farkının nasıl hesaplandığı açıklanmalıdır.
Şerefiye cetvelinin hukuki denetimi
Şerefiye cetveli, tek başına kesin ve tartışılmaz bir belge olarak kabul edilmemelidir. Cetvelin hazırlanma yöntemi, dayandığı emsaller, değerleme tarihi ve proje verileri incelenmelidir.
Özellikle şu hususlar denetlenmelidir:
1. Tüm bağımsız bölümler aynı ölçütlerle değerlendirilmiş midir?
2. Bağımsız bölümlerin brüt alanı mı, net alanı mı esas alınmıştır?
3. Arsa payları ile bağımsız bölüm değerleri arasındaki ilişki kurulmuş mudur?
4. Otopark ve depolar bağımsız bir değer unsuru olarak dikkate alınmış mıdır?
5. Değerleme tarihi kentsel dönüşümden önce mi, sonra mı belirlenmiştir?
6. İmar artışı ve proje değişiklikleri hesaba katılmış mıdır?
7. Projedeki ticari bölümler ile konutlar aynı yöntemle değerlendirilmiş midir?
8. Değerleme raporu bağımsız ve uzman kişilerce hazırlanmış mıdır?
9. Maliklere rapor ve cetvel inceleme imkânı tanınmış mıdır?
10. Farklı bağımsız bölümlerin değerleri piyasa emsalleriyle karşılaştırılmış mıdır?
Şerefiye uyuşmazlıklarında en önemli deliller, proje belgeleri, değerleme raporları, eski ve yeni tapu kayıtları, bağımsız bölüm listeleri, mimari projeler, satış ilanları, emsal satışlar ve bilirkişi incelemesidir.
Arsa payının belirlenmesi ve değere uygunluk
Arsa payı, bağımsız bölümlerin ana taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet payını gösterir. Arsa payının bağımsız bölümün konumu ve değeriyle makul bir ilişki içinde olması gerekir. Aynı büyüklükteki bağımsız bölümlerin farklı kat ve cephelerde bulunması hâlinde arsa paylarının da bu değer farklarını yansıtması beklenir.
Kentsel dönüşüm sonrasında arsa payları yeni projeye göre yeniden düzenlenebilir. Ancak bu düzenleme yapılırken yalnızca eski arsa paylarının aynen aktarılması veya yeni bağımsız bölümlerin metrekarelerinin esas alınması her zaman yeterli değildir. Bağımsız bölümlerin değerini etkileyen tüm özellikler dikkate alınmalıdır.
Arsa paylarının kuruluş aşamasında hatalı belirlendiği düşünülüyorsa, arsa paylarının düzeltilmesi talep edilebilir. Burada amaç, maliklerin mevcut ekonomik değer dengesini değiştirecek biçimde haksız bir avantaj elde etmesi değil; bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle uyumlu bir arsa payı dağılımının sağlanmasıdır.
Arsa payı düzeltim davasında temel inceleme
Arsa payı düzeltim davasında mahkeme, yalnızca davacıya ait bağımsız bölümün değerini incelemekle yetinmemelidir. Bütün bağımsız bölümlerin aynı tarih itibarıyla, aynı yöntemle ve karşılaştırılabilir ölçütlerle değerlendirilmesi gerekir.
Bilirkişi incelemesinde özellikle;
- Ana taşınmazın kuruluş tarihindeki durumu,
- O tarihteki imar ve yapılaşma koşulları,
- Bağımsız bölümlerin konum ve kullanım özellikleri,
- Kat ve cephe farklılıkları,
- Eklentilerin niteliği,
- Bağımsız bölümlerin arsa payları,
- Taşınmazın toplam değeri,
- Her bağımsız bölümün toplam değer içindeki oranı
belirlenmelidir.
Arsa payı düzeltiminde güncel piyasa değerinin doğrudan ve tek başına esas alınması yanıltıcı olabilir. Çünkü arsa payının kuruluş tarihindeki değer ilişkisi esas alınarak değerlendirme yapılması gerekebilir. Bununla birlikte kentsel dönüşüm sonrasında yeni projenin oluşturduğu değer artışı ile eski yapının kuruluş tarihindeki değer ilişkisi birbirinden ayrıştırılmalıdır.
Kentsel dönüşüm protokolü ile arsa payı davası arasındaki ilişki
Malikler dönüşüm sürecinde bir protokol veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarında, yeni bağımsız bölüm paylaşımı, şerefiye ve arsa payı konularını ayrıca kabul etmiş olabilirler. Bu belgelerin içeriği, dava bakımından önem taşır.
Ancak bir protokolde bağımsız bölüm paylaşımının yazılı olması, her durumda değer farkı iddiasını ortadan kaldırmaz. Protokolün açık olup olmadığı, maliklerin hangi bilgiye dayanarak imza attığı, şerefiye cetvelinin kendilerine sunulup sunulmadığı ve esaslı değer farklarının açıklanıp açıklanmadığı incelenmelidir.
Ayrıca sözleşmede “malikler hiçbir şekilde itiraz edemez” veya “tüm değer farklarından feragat edilmiştir” biçimindeki genel ifadelerin kapsamı ve geçerliliği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Özellikle bağımsız bölüm listesi, teknik şartname ve değerleme raporu sözleşmeye eklenmemişse, genel feragat ifadelerinin uyuşmazlığı kesin biçimde çözüp çözmediği tartışmalı hâle gelebilir.
Değerleme raporlarına itiraz
Malik, şerefiye veya arsa payı hesabının gerçeği yansıtmadığını düşünüyorsa değerleme raporuna soyut biçimde itiraz etmek yerine, raporun hangi bölümünün neden hatalı olduğunu ortaya koymalıdır.
Etkili bir itirazda şu hususlar somutlaştırılabilir:
- Yanlış emsal taşınmaz seçilmesi,
- Aynı projedeki bağımsız bölümlerin farklı yöntemlerle değerlendirilmesi,
- Net alan yerine brüt alanın kullanılması,
- Eklentilerin hesaba katılmaması,
- Kat ve cephe farklarının dikkate alınmaması,
- Ticari bölümlerin konutlarla aynı ölçütle karşılaştırılması,
- Değerleme tarihinin hatalı alınması,
- İmar hakkının eksik veya fazla hesaplanması,
- Eski ve yeni yapı değerlerinin birbirine karıştırılması,
- Arsa payı ile bağımsız bölüm değeri arasındaki oransal ilişkinin kurulmamış olması.
Gerekirse özel bir gayrimenkul değerleme raporu alınarak mahkeme dosyasındaki bilirkişi raporuna teknik itiraz hazırlanabilir. Mahkemeden ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti talep edilirken, itirazın hesap yöntemi ve somut veri üzerinden kurulması daha etkili olacaktır.
Dönüşüm sonrasında değer farklarının azaltılması
Şerefiye uyuşmazlıklarının dava aşamasına taşınmaması için dönüşüm öncesinde şu yöntemler uygulanabilir:
- Bağımsız bölümlerin değerleme raporuyla sınıflandırılması,
- Kat ve cephe katsayılarının önceden belirlenmesi,
- Otopark ve depoların tahsis yönteminin açıklanması,
- Ticari bağımsız bölümlerin ayrı değerlendirilmesi,
- Değer farklarının ödeme veya bağımsız bölüm değişimiyle denkleştirilmesi,
- Maliklerin proje ve değerleme belgelerine erişiminin sağlanması,
- Bağımsız bir uzman heyetten rapor alınması,
- Proje değişiklikleri için yeniden değerleme yapılması,
- İmar artışından doğan ekonomik değerin paylaşımının yazılılaştırılması.
Bu yöntemler, yalnızca maliklerin değil, yüklenicinin ve proje yöneticilerinin de hukuki belirlilik ihtiyacını karşılar.
Kentsel dönüşüm sonrasında şerefiye ve arsa payı uyuşmazlıkları, çoğunlukla bağımsız bölümlerin gerçek değerlerinin yeterince açıklanmaması veya paylaşım ölçütlerinin önceden belirlenmemesi nedeniyle ortaya çıkmaktadır.
Şerefiye hesabında metrekare tek başına belirleyici değildir. Kat, cephe, manzara, güneş alma, gürültü, eklentiler ve kullanım potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir. Arsa payı düzeltiminde ise bütün bağımsız bölümlerin karşılaştırmalı biçimde incelenmesi ve değer ilişkisinin kuruluş tarihindeki hukuki ve fiilî duruma göre belirlenmesi gerekir.
Kentsel dönüşüm sonrasında ortaya çıkan değer farkları bakımından ilk yapılması gereken, yeni bağımsız bölümün yalnızca alanını değil, bütün ekonomik özelliklerini incelemektir. Şerefiye cetveli ve arsa payı hesabı objektif, denetlenebilir ve tüm bağımsız bölümleri kapsayan bir değerleme yöntemine dayanmalıdır. Dava veya itiraz sürecinde ise eski ve yeni proje belgeleri, tapu kayıtları, değerleme raporları ve emsal satışlar birlikte değerlendirilmelidir.