Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin son düzenleme, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki kaydın nasıl devam edeceğinden, en az bir malikin istemiyle toplantıya çağrının artık zorunlu bir ilanla yapılmasına; salt çoğunluk kararının geçerlilik koşullarından, karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin zorunlu sürecin tamamlanmadıkça ruhsat aşamasına geçilemeyeceğine; idare tarafından yapılacak ön incelemenin mahiyetinden, tevhit ve ifraz sonrası hangi parselin dönüşüm rejimi altında kalacağının belirlenmesine; imar hakkının başka bir parsele aktarılmasında 6306 sayılı Kanuna dayalı rejimin uygulanmasının ise ancak o parselde tüm maliklerin birlikte paydaş hâline gelmesi ve açık muvafakat vermesi şartıyla mümkün olmasına kadar tüm adımları birbirine bağlayan bir çerçeve kurmaktadır.
YIKIM SONRASI RİSKLİ YAPI ŞERHİ VE 6306 SAYILI KANUN KAYDI
Riskli yapı şerhi, niteliği gereği ve adından da anlaşılacağı üzere yalnızca mevcut yapıya ilişkin bir kayıttır; yapı yıkıldığında bu şerhin tapuda durmasının hukuki anlamı kalmaz ve kaldırılması doğaldır. Ancak dönüşüm, binanın yıkılmasıyla sona eren bir süreç değildir; yıkım sonrası ruhsat, tevhit, ifraz, pay satışı ve müteahhit sözleşmesi gibi tüm işlemler 6306 rejimine göre yürütülmek zorundadır. Bu zorunluluğun tapu sicilinde görünür hâle gelmemesi hâlinde hem belediyeler hem de bazı maliklerin “artık 6306’ya tabi değiliz” iddiasıyla süreci tıkaması sık rastlanan bir sorundu. Bu nedenle yeni düzenleme, riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra tapuya ayrıca ‘bu parsel 6306 uygulamasına tâbidir’ şeklinde bir belirtme işleyerek fiilî karışıklığı ortadan kaldırmış ve dönüşüm sürecini arsa aşamasında da tek çizgide, kesintisiz biçimde sürdürmeyi amaçlamıştır.
TOPLANTI İLE KARAR ALMA USULÜNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK
Yeni düzenleme, salt çoğunluk oranını değiştirmeden, en az bir malikin istemiyle karar alma sürecinin artık mutlaka toplantı üzerinden yürütülmesini ve tüm aşamaların belgelenebilir bir usule bağlanmasını zorunlu kılmıştır. Maliklerden biri dahi talepte bulunduğunda toplantı yapılacak; çağrı standart bir metinle hazırlanıp muhtarlıkta veya bina girişinde 15 gün ilan edilerek tüm malikler açısından tebliğ edilmiş sayılacaktır. Toplantı ve karar, arsa payı çoğunluğuyla yapılacak; en az bir malikin talebi olması durumunda dahi toplantısız imza toplama yöntemi dışlanmıştır. Karara katılmayan maliklere teklif ve teklifin incelenebileceği yer e-tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek; bu işlemler tamamlanmadan ne pay satışına geçilebilecek ne de ruhsat başvurusu yapılabilecektir. EK-8, EK-10 ve çağrı formuna dayalı bu tekdüzen usul, hem çoğunluk kararlarının tartışılmasını zorlaştırmış hem de belediyelerin ruhsat aşamasında tamamlanmış bir dosya ile işlem yapmasını sağlamıştır. Sonuç olarak süreç, ilk kez tüm malikler açısından aynı bilgiden başlayan, düzenli, izlenebilir ve denetlenebilir bir karar alma çerçevesine kavuşmuştur.
NOT: Dönüşüm sürecinde uygulanacak çağrı, tebligat, karar, satış ve ruhsat aşamalarına ilişkin tüm standart formlara bu linkten ulaşılabilir: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/yonetmelik/7.5.16849-Ek.zip
SALT ÇOĞUNLUK – PAY SATIŞI – YAPI RUHSATI BAĞININ YENİDEN KURULMASI
Yeni düzenleme, çoğunluk kararı, tebligat, pay satışı ve ruhsat süreçlerini artık birbirinden kopuk adımlar olarak değil, tek bir kesintisiz usul zinciri olarak ele almış; böylece ruhsat aşamasında eksik tebligat veya işletilmemiş 15/A süreci nedeniyle dönüşümün kilitlenmesi ihtimalini ortadan kaldırmıştır. Artık salt çoğunluk kararı tek başına yeterli değildir: Karara katılmayan maliklere usule uygun tebligat yapılması, tebligatta kararın içeriği ile teklifin incelenebileceği yerin açıkça gösterilmesi ve 15/A sürecinin (karara katılmayan payların satışına ilişkin zorunlu prosedürün) eksiksiz işletilmesi şarttır. Bu işlemler tamamlandıktan sonra Müdürlük bir “ön inceleme yazısı” düzenler; bu yazı, çoğunluğun sağlandığını ve tüm tebligatın mevzuata uygun olduğunu teyit eder. Ruhsat makamı bu yazı gelmeden ruhsat düzenleyemez; böylece idare, eksiksiz, hukuken geçerli ve denetlenmiş bir dosyaya dayanarak işlem yapmış olur. Sonuç olarak dönüşüm süreci ilk kez ruhsata kadar uzanan tekil, izlenebilir ve güvenli bir hukuki akışa kavuşmuş; azınlık maliklerin tebligat eksikliği üzerinden süreci duraklatma imkânı da fiilen sona ermiştir.
ARSA SATIŞI – KAMUYA ÖNCELİK – SÖZLEŞME İLİŞKİSİ
Yeni düzenleme ile riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, satışa konu taşınmazın öncelikle kamuya (Bakanlık, bağlı kurumlar, ilgili idare, TOKİ) teklif edilmesine ilişkin zorunluluğu devam ettirmiştir. Bu nedenle maliklerin üçüncü kişilerle doğrudan satış yapması mümkün değildir ve satış sırası tamamen kamuya tekliften başlar. Kamu payı satın alırsa, malikle daha sonra 14. madde kapsamında konut/işyeri sözleşmesi yapılabileceği hükme bağlanmış; böylece satış-sözleşme ilişkisi tek çizgide birleştirilmiştir. Ancak kamu alım yapmazsa izlenecek yol yeni düzenlemede de gösterilmemiş, bu boşluk uygulamada yorum gerektiren bir alan olarak bırakılmıştır. Bu çerçeve, satış sürecinin kontrolünü tamamen kamuya vererek hem standart bir usul oluşturmuş hem de pay satışının muhatabını netleştirmiştir.
RİSKLİ YAPI PARSELLERİNDE TEVHİT–İFRAZ SONRASI 6306 KAPSAMININ BELİRLENMESİ
Yeni düzenleme, tevhit ve ifraz işlemlerinden sonra hangi parselin 6306 kapsamına tabi olacağı konusundaki eski belirsizliği gidererek, riskli yapı şerhinin sadece riskli yapının bulunduğu parselde devam edeceğini; diğer parsellerden ise şerhin kaldırılacağını açıkça hükme bağlamıştır. Böylece bir parsel ikiye bölündüğünde artık tüm yeni parsellerin riskli kabul edilmesi gibi uygulamada karışıklığa yol açan durumlar ortadan kalkmış; hem belediyeler hem tapu müdürlükleri hem de malikler için “kısıtlama hangi parselde sürer?” sorusu netleşmiştir. Bu değişiklik, riskli yapı şerhinin etkisini sadece gerçek etki alanıyla sınırlayarak hem gereksiz kısıtlamaları hem de ruhsat–tasarım süreçlerindeki gecikmeleri ortadan kaldırmayı amaçlayan isabetli bir teknik düzeltmedir.
UYGULAMA ALANI DIŞINDA YAPILAŞMA VE İMAR HAKKI AKTARIMINA GETİRİLEN DEĞİŞİKLİK
Önceki düzenleme, zeminden veya afet riskinden dolayı yapılaşmaya kapalı hâle gelen parsellerde yeni yapının başka bir yerde inşa edilebileceğini söylemekle yetiniyor; 6306 sayılı Kanuna dayalı rejiminin devreye girip girmeyeceği hususunu belirsiz kalıyordu. Yeni düzenleme ise bu eksik halkayı tamamlayarak, imar hakkı aktarımı nedeniyle 6306 sayılı Kanuna dayalı rejimin nasıl uygulanacağını açık ve izlenebilir kurallara bağlamıştır: Riskli parselin imar hakkı başka bir parsele taşındığında; ancak tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer maliklerin açık muvafakati ile yeni parseldeki uygulamalar 6306 rejimi kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda 6306 sayılı Kanun’dan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair, uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu sistem, imar hakkı aktarımında 6306 sayılı Kanuna dayalı rejiminin uygulanmasına ilişkin süreçleri hukuki güvenceye bağlanmıştır.
PAY SATIŞININ YENİLENMESİ USULÜNDEKİ DEĞİŞİKLİK
Önceki düzenlemede ilk satış sonuçsuz kaldığında sonraki satışın yeri, zamanı ve usulü çoğu zaman yalnızca huzurda belirleniyor ve duyuru çoğunlukla tapu ilan panosuna asılan bir yazıyla sınırlı kalıyordu. Yeni düzenleme bu dağınıklığı gidererek, tekrar satışın ancak arsa payı salt çoğunluğunun talebiyle yapılacağını, satışın yer–gün–saatini Müdürlüğün belirleyeceğini, her yenileme için EK-13 formunun zorunlu olacağını, ilanların Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve 15 gün süreyle ilân panosunda yapılacağını ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacağını açık bir sisteme bağladı. Böylece hem duyurunun ispatı güçlendi hem de satış yenilemesinin çoğunluk iradesine bağlı olduğu netleşti. Ancak düzenleme, çoğunluk satışın devamını talep etmezse hissenin üçüncü kişilere nasıl ve hangi sırayla sunulacağı hususunda sessiz kalmakta; bu da 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile Yönetmeliğin 15/A hükmünün (üçüncü kişilere satış usulünü düzenleyen norm) birlikte yorumlanmasını gerektiren dar ama önemli bir boşluk bırakmaktadır.
TAPU HARÇ VE ÜCRET MUAFİYETİNDE YENİ ÇERÇEVE
Önceki düzenlemede tapu harç ve ücret muafiyeti sadece tevhit işlemleri için öngörülmüş; imar hakkı başka bir parsele aktarıldığında muafiyetin uygulanıp uygulanmayacağı belirsiz bırakıldığı için tapu müdürlükleri arasında farklı uygulamalar ortaya çıkmıştı. Yeni düzenleme, bu boşluğu gidererek hem tevhit hem de imar hakkı aktarımı hâllerini kapsama almış ve muafiyeti riskli parsel alanının, tevhit sonrası oluşan ya da imar hakkı taşınan yeni parsel alanına oranı kadar uygulanacak şekilde netleştirmiştir. Böylece aktarım yapılan projeler gereksiz bir mali yükten kurtulmuş, ülke genelinde uygulama birliği sağlanmış ve dönüşüm süreçleri hem daha öngörülebilir hem de daha yapılabilir hâle gelmiştir. Düzenlemenin özü şudur: Riskli yapının hakkı nereye taşınırsa, muafiyet de oraya taşınır.