Giriş
Türkiye'de deprem riski, plansız kentleşme ve ekonomik ömrünü tamamlamış yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacı, kentsel dönüşüm projelerini son yıllarda gayrimenkul sektörünün en önemli çalışma alanlarından biri haline getirmiştir. Kentsel dönüşüm projelerinin hukuki temelini ise büyük ölçüde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (APKİS) oluşturmaktadır. Uygulamada "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak da bilinen bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsa paylarını belirli oranlarda yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise sözleşmede kararlaştırılan projeyi inşa ederek bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli sözleşmelerdir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla hem taşınmaz satış vaadi hem de eser sözleşmesi unsurlarını bünyesinde barındıran çift tipli karma sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması sırasında yapılacak küçük bir hata dahi taraflar açısından milyonlarca liralık zararlara, uzun yıllar süren davalara ve hatta projenin tamamen durmasına neden olabilmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde çok sayıda malik, yüklenici firma, finans kuruluşu ve kamu idaresinin sürece dahil olması nedeniyle sözleşmenin eksiksiz ve profesyonel şekilde hazırlanması hayati önem taşımaktadır.
1. Resmi Şekil Şartı
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin en önemli unsurlarından biri resmi şekil şartıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik taahhütler içeren bu sözleşmelerin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Uygulamada tarafların zaman ve maliyet tasarrufu amacıyla adi yazılı sözleşme düzenledikleri veya yalnızca protokol imzaladıkları görülmektedir. Ancak bu tür sözleşmeler hukuken geçersiz kabul edilmektedir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak inşaata başlanması, yüklenicinin önemli maliyetlere katlanması veya arsa paylarının devredilmesi halinde sonradan ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümü son derece güçleşmektedir.
Yargıtay kararlarında da resmi şekle uyulmaksızın yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kural olarak geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle tarafların sözleşme öncesinde hukuki danışmanlık almaları ve tüm işlemleri noter huzurunda gerçekleştirmeleri büyük önem taşımaktadır.
2. Kademeli Arsa Payı Devri
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, arsa sahiplerinin sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte tüm arsa paylarını yükleniciye devretmesidir. Bu yöntem, yüklenicinin mali sıkıntıya düşmesi, projeyi terk etmesi veya iflas etmesi halinde arsa sahiplerini ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya bırakmaktadır.
Bu nedenle sözleşmelerde kademeli arsa payı devri sistemi benimsenmelidir. Bu sistemde yükleniciye ait bağımsız bölümlerin arsa payları, inşaatın ilerleme seviyesine paralel olarak belirli aşamalarda devredilmektedir.
Örneğin;
- %20 seviyesinde (subasman tamamlandığında) ilk pay devri,
- %40 seviyesinde (kaba inşaat tamamlandığında) ikinci pay devri,
- %70 seviyesinde (ince işler aşamasında) üçüncü pay devri,
- %100 seviyesinde (iskan alındığında) son pay devri
şeklinde bir sistem kurulabilir.
Bu yöntem sayesinde yüklenici projeyi tamamlamak konusunda sürekli teşvik edilmiş olurken, arsa sahipleri de mülkiyet haklarını koruma altına almış olurlar. Ayrıca tapuya şerh verilecek hükümlerle bu güvence daha da güçlendirilebilir. Uygulamada bu usule Ankara usulü de denilmektedir.
3. Teknik Şartnamenin Ayrıntılı Düzenlenmesi
Uygulamada birçok uyuşmazlığın kaynağı, teknik şartnamenin yetersiz veya belirsiz hazırlanmasıdır. Sözleşmede yer alan "birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" gibi genel ifadeler, taraflar arasında farklı yorumlara neden olmaktadır.
Bu nedenle teknik şartnamede;
- Kullanılacak beton sınıfı,
- Demir kalitesi,
- Isı ve ses yalıtım sistemleri,
- Dış cephe kaplamaları,
- Asansör markası ve teknik özellikleri,
- Yangın güvenlik sistemleri,
- Kapı ve pencere markaları,
- Seramik, parke ve mutfak ekipmanları,
- Akıllı bina sistemleri,
ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
Mümkünse ürünlerin marka, model ve teknik standartları da yazılmalı; ileride ortaya çıkabilecek kalite uyuşmazlıklarının önüne geçilmelidir. Teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz eki olarak kabul edilmeli ve taraflarca imzalanmalıdır. Sadece ‘Tse standarlarında ‘ gibi ifadelerin kullanılması kullanılacak malzeme hususunda ciddi belirsizliklere yol açmakta ve uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir.
4. Sürelerin Net Belirlenmesi ve Teslim Takvimi
Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli sorunlardan biri teslim gecikmeleridir. Bu nedenle sözleşmede yalnızca toplam inşaat süresinin belirtilmesi yeterli değildir.
Özellikle;
- Ruhsat alma süresi,
- Yıkım işlemlerinin tamamlanma süresi,
- Hafriyat ve temel aşaması,
- Kaba inşaat süresi,
- İnce işler süresi,
- İskan alma süresi,
- Anahtar teslim tarihi
ayrı ayrı düzenlenmelidir.
Sürelerin belirlenmesinde "yaklaşık", "makul süre" veya "uygun zamanda" gibi belirsiz ifadelerden kaçınılmalı; mümkün olduğunca gün bazında kesin tarihler kullanılmalıdır.
Ayrıca mücbir sebep halleri de açıkça tanımlanmalıdır. Deprem, savaş, olağanüstü doğal afetler veya resmi makamların durdurma kararları gibi durumların hangi şartlarda süre uzatımına neden olacağı sözleşmede ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
5. Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Düzenlemeleri
Arsa sahiplerinin dönüşüm sürecinde yaşadığı en büyük mağduriyetlerden biri kira kaybıdır. Eski binanın yıkılmasıyla birlikte maliklerin geçici konutlara taşınmaları gerekmekte ve ciddi kira giderleri ortaya çıkmaktadır.
Bu nedenle sözleşmede gecikme tazminatı hükümleri mutlaka yer almalıdır. Aylık kira yardımının piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesi ve enflasyon karşısında erimemesi için güncelleme mekanizması öngörülmesi faydalı olacaktır.
Bunun yanında gecikme halinde uygulanacak cezai şart hükümleri de ayrıca düzenlenmelidir. Cezai şartın amacı, yalnızca zararı karşılamak değil, aynı zamanda yükleniciyi sözleşmeye uygun davranmaya teşvik etmektir.
Özellikle teslim tarihinin aşılması halinde her ay için belirli tutarda cezai şart öngörülmesi, projelerin zamanında tamamlanmasında önemli rol oynamaktadır.
6. Teminat Mekanizmalarının Oluşturulması
Günümüzde birçok yüklenici firmanın ekonomik krizler nedeniyle projeleri tamamlayamadığı görülmektedir. Bu nedenle sözleşmelerde güçlü teminat sistemleri kurulmalıdır.
Bunlar arasında;
- Banka teminat mektubu,
- İpotek tesisi,
- Kefalet sözleşmeleri,
- Performans teminatı,
- Sigorta teminatları
sayılabilir.
Özellikle büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde yüklenicinin mali yeterliliğinin önceden araştırılması ve yeterli teminatların alınması büyük önem taşımaktadır.
7. Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilere Karşı Koruma
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, arsa sahipleri açısından önemli bir koruma mekanizmasıdır. Şerh sayesinde taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere devredilmesi halinde dahi sözleşmeden kaynaklanan hakların korunması mümkün olabilmektedir.
Özellikle yüklenicinin finansman amacıyla taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması ihtimaline karşı tapu kayıtlarına gerekli şerhlerin verilmesi ve sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilmesi önem arz etmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm projelerinin başarısı büyük ölçüde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin doğru hazırlanmasına bağlıdır. Resmi şekil şartına uygunluk, kademeli arsa payı devri, ayrıntılı teknik şartname, net süre düzenlemeleri, güçlü cezai şartlar ve yeterli teminat mekanizmaları, tarafların haklarını koruyan temel unsurlardır.
Özellikle günümüzde artan inşaat maliyetleri ve ekonomik dalgalanmalar dikkate alındığında, standart sözleşme metinleriyle hareket edilmesi ciddi riskler doğurabilmektedir. Bu nedenle her projenin kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi tüm olası riskleri kapsayacak şekilde hazırlanması gerekmektedir. Doğru hazırlanmış bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, yalnızca tarafların haklarını koruyan bir belge değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm projesinin başarıyla tamamlanmasını sağlayan en önemli hukuki güvencedir.