Kentsel dönüşüm, artık sadece bir şehircilik meselesi değil; mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü ve idarenin müdahale sınırlarının iç içe geçtiği çok katmanlı bir hukuk alanı. Bu alanın en tartışmalı başlıklarından biri ise hiç kuşkusuz 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde düzenlenen “pay satışı” mekanizması.
Uygulamada sıkça şu cümleyle karşılaşıyoruz;
“Çoğunluk karar aldı, istemeyenlerin payı satıldı.”
Peki bu gerçekten bu kadar basit mi?
Çoğunluk Kararı Her Şeyi Meşru Kılar mı?
6306 sayılı Kanun, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında dönüşümün önünü açmak için “hisseleri oranında salt çoğunluk” ilkesini benimsiyor. Bu ifade özellikle altı çizilmesi gereken bir noktayı barındırıyor. Burada esas olan kişi sayısı değil, arsa payı oranı.
Ne var ki uygulamada en sık yapılan hata da tam olarak burada ortaya çıkıyor. Beş malik “evet” dedi diye çoğunluk sağlandığı sanılıyor; oysa bu beş malik toplamda %40 paya sahipse, hukuken geçerli bir çoğunluk kararı yok. Buna rağmen başlatılan satış süreçleri, yıllar süren davaların ve telafisi güç hak kayıplarının kapısını aralıyor.
Pay Satışı; Özel Hukuk Satışı Değil, Kanuni Bir Müdahale
6306 kapsamındaki pay satışı, klasik bir satış işlemi değildir. Ne TMK’daki izale-i şuyuya benzer ne de icra yoluyla satışa. Bu satış, kamu gücü unsuru içeren, kanuni bir satış rejimidir. İşte bu nedenle usul, esastan daha belirleyici hâle gelir.
Kanun, anlaşmaya katılmayan maliklere,
- kararın ve şartların noter yoluyla ya da
- muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek
bildirilmesini zorunlu kılar. Bu bildirim yapılmadan başlatılan her satış süreci, hukuken sakattır. Sonradan “haberim vardı” savunması, usul eksikliğini ortadan kaldırmaz.
Rayiç Bedel Meselesi: En Büyük Uyuşmazlık Alanı
Pay satışlarında bir diğer kritik başlık rayiç değer tespitidir. Kanun açık:
Pay, rayiç bedelden az olmamak üzere satılabilir. Ancak “rayiç” kelimesi, uygulamada çoğu zaman soyut bir etikete dönüşüyor. Hatalı emsal seçimi, değerleme tarihinin yanlışlığı ya da piyasa koşullarından kopuk raporlar, satışın iptaline kadar gidebilecek ciddi sorunlar doğuruyor. Nitekim Yönetmelik, satış bedelinin eksik hesaplanması hâlinde, farkın faiziyle eski malike ödenmesini öngörerek bu riskin ne kadar gerçek olduğunu kabul etmiş durumda.
Haciz, İpotek, Şerh… Satışa Engel mi?
Malikler kadar alacaklıların da sorduğu soru şu; “Pay üzerinde haciz ya da ipotek varsa ne olur?” 6306 sayılı Kanun bu soruya net cevap veriyor; Satış yapılır. Ancak haciz, ipotek ve benzeri haklar payın üzerinde değil, satış bedeli üzerinde devam eder. Tapudaki şerhler ise Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir. Amaç hem dönüşümü kilitlememek hem de alacaklıyı bütünüyle korumasız bırakmamaktır.
Denge Arayışı - Dönüşüm mü, Mülkiyet mi?
Pay satışı mekanizması, özü itibarıyla bir denge arayışıdır. Bir yanda kamu güvenliği ve deprem riski, diğer yanda mülkiyet hakkı. Kanun, azınlıkta kalan malikin payının “hiçbir güvencesi olmadan” elinden alınmasına izin vermez; ama tek bir malik nedeniyle dönüşümün yıllarca tıkanmasına da göz yummaz. Bu nedenle 6306 m.6, güçlü bir araçtır. Ama doğru kullanıldığında!
Aksi hâlde pay satışı, dönüşümün hızlandırıcı unsuru olmaktan çıkıp, yeni bir uyuşmazlık üretme makinesine dönüşür.
Son Söz
Kentsel dönüşümde pay satışı, “çoğunluk istedi oldu” cümlesine indirgenemeyecek kadar ciddi bir hukuki müdahaledir. Çoğunluk hesabından tebligata, rayiç bedelden açık artırma sürecine kadar her adım, sonradan yargı denetimine açık ve belirleyicidir. Dönüşümün gerçekten güvenli ve adil olabilmesi için, hız kadar hukuki özenin de esas alınması gerekir. Çünkü hukukta en pahalı şey, en başta atlanan küçük bir usul hatasıdır.