6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca, riskli yapı şerhi kesinleştikten sonra yürütülecek süreçler yasal bir takvime ve belirli şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu sürecin ilk ve en önemli aşaması, maliklerin bir araya gelerek taşınmazın geleceği hakkında karar vermesidir.
Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve Tebligat Süreci
6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca, lisanslı kuruluşlarca hazırlanan riskli yapı tespit raporunun İdare tarafından onaylanmasıyla birlikte tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenir. Bu durum, maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü itibarıyla on beş günlük itiraz süresi başlar. Eğer bu süre içinde bir itiraz yapılmazsa veya yapılan itiraz Teknik Heyet tarafından reddedilirse, riskli yapı tespiti kesinleşmiş sayılır. Tespitin kesinleşmesiyle birlikte, 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca İdare, maliklere yapının tahliyesi ve yıkımı için doksan günden fazla olmamak üzere bir süre verir. Bu aşamadan sonra mülkiyet hakkının kullanımına ilişkin karar alma süreci başlar.
Maliklerin Toplantıya Çağrılması ve Ek-12 Formu Uygulaması
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinin ikinci fıkrasına göre, riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulamanın nasıl yürütüleceğine karar vermek amacıyla maliklerden herhangi birinin istemi üzerine tüm malikler toplantıya çağrılır. Bu çağrı sürecinde, yönetmelik ekinde yer alan Ek-12 numaralı "Toplantı Davet Formu" kullanılır. Toplantının yeri, zamanı ve gündemi bu form ile belirlenerek, toplantı tarihinden en az on beş gün önce riskli binanın girişine veya ilan panosuna asılır. Aynı zamanda bir örneği ilgili muhtarlığa verilerek orada da on beş gün süreyle ilan edilmesi sağlanır. Bu usulle yapılan duyuru, tüm paydaşlara şahsen tebligat yapılmış gibi hukuki sonuç doğurur. Toplantıda temel olarak inşaat firmasının seçimi, paylaşım modeli ve uygulama şartları görüşülür.
Salt Çoğunluk ile Karar Alma ve Uygulama Protokolü
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi gereğince, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak her türlü uygulama için maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluk (%50+1) ile karar alınması yeterlidir. Yapılan son yasal düzenlemelerle birlikte, bu kararın alınabilmesi için binanın yıkılmış olması şartı kaldırılmıştır; dolayısıyla yapı ayaktayken de salt çoğunlukla karar alınarak süreç ilerletilebilir. Toplantıda alınan karar, hazırlanan bir tutanakla imza altına alınır. Bu karara katılan malikler, seçilen inşaat firması ile noter huzurunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya diğer sözleşme türlerini imzalayarak uygulama sürecini resmileştirirler. Bu aşamada, sürecin şeffaf yürütülmesi adına karara katılmayan maliklere yapılacak bildirimlerin temeli atılmış olur.
Değerleme Raporunun Alınması ve Kararın Bildirilmesi (Ek-8 Formu)
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 12. ve 15/A maddeleri uyarınca, pay satışı sürecine geçilebilmesi için taşınmazın mevcut durumuna ilişkin rayiç değerinin belirlenmesi zorunludur. Bu amaçla Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşlarından resmi bir değerleme raporu alınır. Alınan salt çoğunluk kararı ve bu kararın şartlarını içeren teklif, toplantıya katılmayan veya karara muhalif kalan maliklere bildirilir. Bu bildirim, yönetmeliğin Ek-8 numaralı formu kullanılarak, muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle veya noter kanalıyla yapılır. Bu ihtarname ile ilgili malike, teklifi kabul etmesi için on beş günlük süre tanındığı, aksi halde arsa payının açık artırma yoluyla satılacağı yasal olarak bildirilir.
Arsa Payı Satışı ve Açık Artırma Usulü
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi uyarınca, on beş günlük süre içinde teklife cevap vermeyen veya kabul etmeyen maliklerin arsa paylarının satışı için Satış Komisyonu'na başvurulur. Satış süreci başlamadan önce tapu kaydına satış işlemine tabi olduğuna dair şerh düşülür. Satış, Müdürlük veya İdare tarafından düzenlenen bir açık artırma ile gerçekleştirilir. İlk artırmaya yalnızca anlaşma sağlayan diğer paydaşlar katılabilir ve pay, rayiç değerden düşük olmamak kaydıyla en yüksek teklifi verene satılır. Eğer paydaşlar arasında alıcı çıkmazsa, 15/A maddesinin on ikinci fıkrası uyarınca, anlaşma şartlarını kabul eden üçüncü kişilere satış yapılabilmesi için süreç yinelenir. Satışın tamamlanmasıyla birlikte yeni malik, mevcut sözleşmeyi imzalamış sayılarak projeye dahil edilir.
Kentsel Dönüşüm Uygulaması Kapsamındaki Muafiyetler:
· Tapu ve Kadastro Harçları Muafiyeti
6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasına göre, kentsel dönüşüm sürecinde tapu müdürlüklerinde yapılan işlemlerin büyük bir kısmı tapu harcından muaftır. Bu muafiyet; riskli yapının bulunduğu parsellerdeki payların devri, tescili, şerhlerin konulması veya kaldırılması, birleştirme (tevhit), ayırma (ifraz) ve cins değişikliği işlemlerini kapsar. Özellikle maliklerin müteahhitle yaptığı anlaşma neticesinde arsa paylarının müteahhide devri veya inşaat tamamlandıktan sonra konut/işyerlerinin maliklere tescili sırasında ödenmesi gereken tapu harçları bu madde uyarınca alınmaz. Ayrıca, riskli yapının bulunduğu parselde yeni yapılacak binaların "ilk satışı" da, malik veya müteahhit tarafından yapılması fark etmeksizin tapu harcı istisnası kapsamındadır. Ancak bu muafiyetin uygulanabilmesi için işlemin Kanun kapsamındaki uygulama protokolüne uygun olması ve İdare'den alınan muafiyet belgesinin ibraz edilmesi şarttır.
· Noter Harçları ve Damga Vergisi İstisnası
Sürecin sözleşme aşamasında ortaya çıkan noter giderleri önemli bir muafiyet kalemidir. 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasının (a) bendi uyarınca, malikler ile müteahhitler arasında imzalanan "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve bu süreçle bağlantılı olarak noter huzurunda düzenlenen diğer tüm sözleşme ve vekâletnameler noter harcından müstesnadır. Aynı madde uyarınca, bu sözleşmelerin taraflarca imzalanması aşamasında doğan damga vergisi de alınmaz. Bu durum, hem maliklerin hem de yüklenici firmaların sözleşme maliyetlerini ciddi oranda düşürmektedir. Noterlerin bu muafiyeti uygulaması için taşınmazın riskli yapı şerhini içerir güncel tapu kaydının ve riskli yapı tespit raporunun sunulması yeterli olmaktadır.
· Belediyelerce Alınan Harçlar ve Ücretler
İnşaatın başlangıcından bitimine kadar yerel yönetimlere ödenmesi gereken birçok harç kaleminde de muafiyet söz konusudur. 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasının (ç) bendi uyarınca, belediyelerce alınan imar durumu belgesi ücreti, aplikasyon ücreti, kayıt ve suret harçları, parselasyon harcı, ifraz ve tevhit harcı ile en önemlisi "Yapı Ruhsat Harcı" ve "Yapı Kullanma İzin Harcı" (iskan harcı) kentsel dönüşüm projelerinde ödenmez. Bunun yanı sıra, binaların yıkımı aşamasında alınan yıkım ruhsatı harçları ve otopark harcı gibi kalemler de bu kapsamda değerlendirilmektedir. Bu muafiyetler sayesinde, bir inşaat projesinin belediyeye ödeyeceği ruhsat maliyetleri neredeyse sıfıra inmektedir.
Müteahhit Teminatı ve Tahliye Zorunluluğu
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi uyarınca, inşaat sürecinin güvenliği için müteahhit, yapı ruhsatı almadan önce yapı yaklaşık maliyetinin yüzde altısı (%6) oranında bir teminatı İdareye sunmak zorundadır. Bu teminat, inşaatın tamamlanmaması riskine karşı malikleri koruma amacı taşır. Aynı zamanda, 6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi çerçevesinde, verilen tahliye sürelerine rağmen yapıyı boşaltmayan maliklerin hizmetleri (elektrik, su, doğalgaz) durdurulur ve tahliye işlemleri mülki idare amirleri vasıtasıyla kolluk kuvveti desteği ile gerçekleştirilir. Bu süreçte e-Devlet ve muhtarlık askı ilanları tüm bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmek için yeterli kabul edilir.
Stj. Av. Doğan ARSLAN