Günümüzde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, enflasyonist ortam kira konusunda da oldukça önemli gelişmeleri ve dava yükünü beraberinde getirmiştir. Yaşanan bu gelişmeler neticesinde ev sahipleri ile kiracılar pek çok konuda karşı karşıya gelmiştir. Özellikle taraflar yeni kira döneminde ödenecek kira miktarı ve uygulanacak zam oranları hususlarında ihtilafa düşmektedir. Ev sahipleri ve kiracılar düştükleri bu ihtilafları her zaman sulh yoluyla çözmemekte, mahkemeye başvurarak uyuşmazlığın giderilmesini talep etmektedir. Bu noktada en çok açılan dava türü kira tespit davası olarak karşımıza çıkmaktadır. Biz de bu yazımızda konut ve çatılı iş yeri kiraları için kira tespit davasını genel hatlarıyla ele almaya çalışacağız.
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde öncelikle taraflar arasında anlaşma olması halinde uyulması gereken yasal sınır ortaya konulmuştur. Buna göre taraflar kira sözleşmesinde yeni döneme uygulanacak kira bedelinin bir önceki kira yılında TÜFE on iki aylık değişim oranlarını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu belirtmiştir. Kanun bu kısıtlama ile daha güçsüz durumda olan kiracıyı korumaya çalışmıştır. Ancak tarafların akdedeceği yeni sözleşme ile TÜFE on iki aylık değişim oranları üzerinde bir kira bedeli belirlemeleri önünde bir engel bulunmaktadır. Bu durum sözleşme serbestisinin bir gereğidir. Taraflar arasında anlaşma olması halinde yeni döneme uygulanacak kira bedeli hususunda geçersiz olacak artırım şartını somutlaştırmak gerekirse; taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği yeni dönem için uygulanacak kira bedeli için %50’lik bir artış oran olması, buna karşın TÜFE on iki aylık değişim oranının ise %25 olması halinde yeni döneme uygulanacak kira bedeli artış oranı %25 üzerinden hesaplanacaktır.
Taraflar arasında kira sözleşmesinde yeni dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmanın olmaması ve/veya taraflar arasında yeni döneme uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma olması, ancak beş yıldan uzun süreli ve/veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılabileceği belirtilmiştir. Şimdi bu iki ihtimali ayrı ayrı ele alalım.
1) Sözleşmede Yeni Kira Dönemine Uygulanacak Kira Bedeline İlişkin Anlaşmanın Olmaması
6098 sayılı Kanun’un 344/2. maddesi:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Kanun açıkça, taraflar arasında yeni döneme uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma olmaması halinde, hâkim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini ortaya koymuştur.
2) Beş Yıldan Uzun Süreli ve/veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
Taraflar arasında yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ve/veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılabilecektir. 6098 sayılı Kanun’un 344/3. maddesi:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Yaşanan ekonomik durumlardan dolayı kiralayanlar tarafından açılan kira tespit davaları daha çok beş yıldan uzun süreli ve/veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için olduğu görülmektedir. Kira tespit davaları her ne kadar şartları açısından basit gibi durmaktaysa da, alanın uzman kişilerce yürütülmesi ve olası hak kayıplarının önüne geçilmesi gerekir. Makalemizin devamında kira tespit davasının hukuki niteliği üzerinde durulacak ve dikkat edilmesi gereken konuların altı çizilecektir.
Kira Bedelinin Tespit Davası Hazırlık Süreci
a) Sözleşmenin İncelenmesi
Kira tespit davası açılmadan önce yapılması gereken en önemli husus, taraflar arasında yapılan kira kontratının incelenmesidir. Özellikle kira sözleşmesinde yeni dönem kira bedeline ilişkin artış şartının olup olmaması, açılacak davada yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını, dava açma süresini ve yazılı bildirim gereğini etkiler.
a-1) Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Dönemi Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Olmaması
Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kira sözleşmesinde yeni kira dönemi kira bedeline ilişkin anlaşma olmaması halinde, 6098 sayılı Kanun’un 345. maddesi gereğince dava, yeni kira dönemi başlangıcından 30 gün önce açılmalı veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu sürenin sağlanması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olur.
Yargıtay 6. HD., E. 2015/7, K. 2015/1236, T. 11.02.2015:
“Olayımıza gelince; taraflar arasında 09.05.1991 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı, sözleşmenin yenilendiği 09.05.2013 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasında artış şartı bulunmadığı ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya dava olmadığından, 22.07.2013 tarihinde açılan dava ile 09.05.2013 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.”
a-2) Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Dönemi Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Olması
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde yeni kira dönemi kira bedeline ilişkin anlaşma olması halinde, 6098 sayılı Kanun’un 345/2 maddesi gereğince belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması için sözleşme yenilenme tarihinden 30 gün önce dava açma veya yazılı bildirimde bulunmaya gerek yoktur.
Yargıtay 6. HD., E. 2015/335, K. 2015/2042, T. 02.03.2015:
“Davacı vekili, 24.01.2014 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesini talep etmiştir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 tarihli ve bir yıl süreli sözleşmenin özel şartları altıncı maddesinde TEFE-TÜFE ortalaması baz alınarak süre bitiminde artış şartı öngörülmüştür. TBK’nun 345/3. maddesi gereğince, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu itibarla dava süresinde açılmıştır.”
b) Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası açılabilmesinin şartları:
- Taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin bulunması,
- 5 yıllık sürenin geçmiş olması (TBK 344/3. maddesi gereği) veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması (TBK 344/2. maddesi gereği),
- Kira bedelinin tespiti isteminde davacının hukuki yararının bulunması.
Kira Tespit Davasında Sunulacak Deliller
Kira tespit davasında sunulacak deliller konusunda bir kısıtlama bulunmamakla birlikte, tespiti yapılacak mecurun rayiç kira bedelinin ortaya çıkarılması açısından dava dosyasına katkı sunacak delillere öncelik verilmelidir. Dava konusu mecura emsal teşkil edebilecek taşınmazlara ilişkin yakın tarihli kira sözleşmeleri, dava açılmadan önce gayrimenkul değerleme uzmanından rapor tanzim ettirilerek uzman görüşü olarak dosyaya sunulması ve dava konusu taşınmaz için keşfe gidilerek alanın da uzman bilirkişiler vasıtasıyla yerinde incelenmesi önemlidir. Keşif esnasında, dava konusu taşınmazın net kullanım alanının tespiti için ölçüm yaptırılması da göz ardı edilmemelidir.
Bunlara ek olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesi, emsal rayiç kira bedelleri, ihtarname, bilirkişi raporu, tanık beyanı ve yemin dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir.
Kira Tespit Davasında Taraflar
Kira tespit davasını pratikte daha çok kiralayan açmaktadır; ancak kiracı tarafından da kira bedelinin fahiş olduğu gerekçesiyle bedelinin indirilmesi için açılabilir.
Paylı bir mülkiyetin kiraya verilmesi halinde her paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir. Ancak mecur üstünde elbirliğiyle mülkiyet bulunuyorsa tüm ortakların birlikte dava açması gerekmektedir. Davacılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmakla birlikte, tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilir.
Kira Tespit Davasında Islah ve Bedel Arttırımı
Kira tespiti kararları, eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedir. Bu nedenle bu dava türü kısmi dava veya belirsizlik alacak davası olarak açılamaz; fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak ıslah talebinde bulunulamaz.
Yargıtay HGK., E. 2017/2792 K. 2021/267 T. 16.03.2021:
"Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez; kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmelidir. Fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili ıslah talebinde bulunulamaz."
Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira tespit davası sonucu kiracı lehine hak ve nesafet ilkesi gereğince hakkaniyet indirimi yapılması gerekir. Bu oran %5–20 arası olup, somut olayın özelliklerine göre gerekçeli bir şekilde hâkim tarafından belirlenir.
Yargıtay 3. HD., E. 2017/7477 K. 2019/4254 T. 08.05.2019:
"Mahkemece, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5–20 oranında indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde fazla miktarda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Kanun’un 4/1 maddesi gereğince, kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesi ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. 1 Eylül 2023 itibariyle açılacak kira uyuşmazlığına dair davalarda, tarafların mahkemeye başvurmadan önce bir arabulucuya başvurmaları gerekmektedir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk düzenlenmiştir.
Kira Tespit Davasında Harç ve Vekalet Ücreti
Kira tespit davasında harca esas değer yıllık değil, aylık kira farkıdır. Kira tespit davasında vekalet ücreti ise tespit edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanarak hüküm altına alınmaktadır.
Yargıtay 3. HD., E. 2017/15454 K. 2017/18281 T. 26.12.2017:
"Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. Ancak, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, kira tespiti davalarında vekalet ücretinin tespit edilen yıllık kira bedeli farkı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanarak hüküm altına alınması gerekir."
Yargıtay 3. HD., E. 2017/549 K. 2017/695 T. 26.01.2017:
"Harç, aylık kira farkı üzerinden alınmalıdır; yıllık kira bedeli üzerinden harç tahsiline karar verilmesi doğru değildir."
Arb. Av. Faruk KOÇAK