Kiracının kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından taşınmazı tahliye ederken veya tahliye sonrasında taşınmaza zarar vermesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Bu tür durumlarda, kiraya verenin zararın giderilmesini talep edebilmesi için belirli bir hukuki prosedürü takip etmesi gerekmektedir.
1. Zararın Tespiti ve Tespit Davası
Kiracının taşınmaza zarar verdiğinin ileri sürülmesi halinde, öncelikle bu zararın varlığının ve kapsamının objektif şekilde ortaya konulması gerekir. Bu amaçla kiraya verenin, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tespit davası açması önem arz eder.
Tespit davası kapsamında mahkeme, taşınmazda meydana gelen zararın belirlenmesi için bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi tarafından düzenlenen rapor, zararın niteliği, kapsamı ve onarım bedeline ilişkin teknik değerlendirmeleri içerir. Bu rapor doğrultusunda verilen mahkeme kararı, ileride açılacak tazminat davası bakımından güçlü bir delil niteliği taşır.
Yerleşik içtihatlarda, kiralananda meydana gelen zararların bilirkişi incelemesi ile belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Bu durumda, İlk Derece Mahkemesince; alanında uzman bilirkişi heyetinden; taraflar arasındaki sözleşme ve protokol hükümleri de göz önünde bulundurularak, talep konusu her bir zarar kalemi bakımından hor kullanım -olağan kullanım ayrımı yapılması ve hor kullanmadan kaynaklı olduğu belirlenen her bir kalem hasar bakımından tahliye tarihi itibariyle rayiç birim fiyatları esas alınıp kullanım süresiyle orantılı olacak şekilde olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma payı dikkate alınmak suretiyle, hor kullanımdan kaynaklı tazminat tutarının belirlenmesi ve yine ağaçlar bakımından tahliye tarihi itibariyle zarar hesabı yapılması hususlarında rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, çelişkili ve yetersiz bilirkişi raporları esas alınması ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3593E. 2026/607K.)
Dava konusu kiralananda hor kullanmadan kaynaklanan bir hasar meydana gelip gelmediği, hasar meydana gelmiş ise bu hasarın ne kadar sürede ve kaç paraya giderilebileceği bilirkişi incelemesi ile tespit edilmelidir. (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15.Hukuk Dairesi 2026/261E. 2026/404K.)
2. Tazminat Talebi ve Hukuki Dayanak
Tespit davası sonucunda zararın belirlenmesinin ardından kiraya veren, uğradığı zararın giderilmesi amacıyla tazminat davası açabilir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Dava, kira ilişkisine dayalı olarak kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan hor kullanma tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz etmiştir.Somut olayda; Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kira ilişkisinden kaynaklandığına göre, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir. ( Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/311E. 2015/5357K)
3. Olağan Kullanım ve Yıpranma Ayrımı
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmakla; aynı Kanun’un 334. maddesi gereğince ise sözleşme sonunda kiralananı aldığı hâliyle kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu kanuni yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde kiraya veren, bu sebeple uğradığı zararın tazminini kiracıdan talep edebilir. Ancak kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanması sonucu ortaya çıkan olağan yıpranma ve eskimelerden sorumlu değildir. Başka bir ifadeyle kiracı, yalnızca kötü kullanım sonucu meydana gelen zarar ve hasarlardan sorumlu olup, normal kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz.
Nitekim Yargıtay kararlarında da, “olağan kullanım” sonucu oluşan zararların tazminat kapsamında değerlendirilemeyeceği açıkça ifade edilmektedir. Bu nedenle tazminat hesaplamasında, taşınmazın kullanım süresi, kullanım şekli ve taşınmazın yaşı gibi unsurlar dikkate alınarak, olağan yıpranma payının zarardan düşülmesi gerekmektedir.
Davacının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Somut olayda mahkemenin yapmış olduğu keşif sonucunda alınan ek bilirkişi raporu ve taşınmazın kullanım süresi dikkate alınarak, yıpranma payının düşülmesi suretiyle indirim yapılması için bilirkişiden ek rapor alınması gerekmektedir(Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37.Hukuk Dairesi 2024/3611E. 2026/664K.)
4.Ayıpların Bildirim Süresi
TBK'nin Kiralananın Gözden Geçirilmesi Ve Kiracıya Bildirme Başlıklı 335. maddesinde, "Kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak teslim alma sırasında olağan inceleme ile belirlenemeyecek olan eksikliklerin ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, eksiklikleri, ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır." hükmü bulunmaktadır. Bu düzenleme uyarınca kiralananda eksiklik ya da ayıplar belirlendiğinde, bu eksiklik ya da ayıp sebebiyle kiracıdan talepte bulunabilmek için kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunmak gerekmektedir. Aksi taktirde kiracı sorumluluktan kurtulur.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesince her ne kadar delil tespiti yapılmış ise de, tespit dosyası ve bilirkişi raporunun kiracıya ayrıca ve usulüne uygun şekilde bildirilmediği; bu hususların ancak tazminat davası ile birlikte ve aradan yaklaşık üç aylık bir süre geçtikten sonra kiracıya tebliğ edilmesinin “hemen bildirim” kapsamında değerlendirilemeyeceği, bu durum karşısında kiracının sorumluluktan kurtulduğu ifade edilmiştir.
Eldeki davada; davacı tarafından tahliye tarihi olan 12.09.2019 tarihinden 1 gün sonra mahkeme aracılığıyla taşınmazda tespit yaptırılarak kiralananda bulunan eksik ve ayıplar tespit edilmiştir. Davacının, tespit edilen bu eksik ve ayıpların bedelini davalıdan talep edebilmesi için davalıya hemen yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Tespit dosyası ve raporu davalıya bildirilmemiş, davalıya bildirim eldeki davada dava dilekçesinin tebliğiyle gerçekleşmiştir. Dava dilekçesi davalıya 02.12.2019 tarihinde, tahliyeden yaklaşık 3 ay sonra tebliğ edilmiştir. Bu durumda madde düzenlemesinde belirtilen "hemen yazılı olarak bildirme" şartının gerçekleşmediğinin, ayıp ve eksiklerden kiracı davalının sorumluluğunun bulunmadığının kabulü gerekir. Bu sebeple mahkemece verilen karar usul ve yasaya uygundur. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35.Hukuk Dairesi)
TBK'nin 335. maddesinde belirtilen yazılı bildirimin, tahliye tarihinden itibaren 2 aya kadar olacağı Yargıtay'ın yerleşik kararlarıyla kabul edilmektedir. (Yargıtay 3 HD. 06.10.2025 T. 2025/1237 E. 2025/4592 K.) Bu durumda mecurun kiraya verene teslim edildiği tarihin tespiti gerekmektedir. Yargıtay'ın yerleşik kararlarında da belirtildiği üzere kiralananın teslimi anahtar teslimi suretiyle olur. Anahtar teslimi ile birlikte kiralanan üzerindeki tasarruf hakkı teslim alana geçer. Kiralananın tahliye edilmesi ve tesliminin ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte teslim ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar olunur. Yukarıda da açıklandığı üzere mecurdaki hasar ve eksikliklerin teslim tarihinden itibaren 2 aya kadar olan süre içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Taşınmazdaki hasarların tespitine dair bilirkişi raporu davalıya 29.05.2020 tarihinde tebliğ edilmiş olup bu hususun TBK'nin 335. maddesinde belirtilen yazılı bildirim olarak kabul edilmesi gerekir. Bilirkişi raporunun davalıya tahliye tarihinden itibaren 2 ay içinde tebliğ edilmemesi, davacı tarafından bu hususta başka bir delil de sunulmaması sebebiyle "hemen yazılı bildirim" şartı gerçekleşmemiştir. (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35.Hukuk Dairesi)
5.Hor Kullanma Tazminatının Talep Edilebilirliği ve Malik Değişikliğinin Etkisi
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kiracının kiralanana zarar vermesi halinde gündeme gelen hor kullanma tazminatı, hem talep edilebilirlik zamanı hem de talep hakkının kime ait olduğu bakımından önem arz etmektedir. Bu hususlar, yargı kararlarıyla da şekillenmiş olup uygulamada belirleyici niteliktedir.
Hor kullanma tazminatının talep edilebilmesi, kiracının kiralananı geri verme borcunun doğmuş olmasına bağlıdır. Zira kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının iade yükümlülüğü henüz doğmaz.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde; kiracının kiralananı geri verme yükümlülüğünün kira sözleşmesinin bitiminde doğacağı kira sözleşmesi devam ederken kiracının geri verme yükümlülüğü doğmadığı gibi hor kullanma tazminatı borcu da doğmadığı anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4253E. 2025/3120K.)
Hor kullanma tazminatı bakımından bir diğer önemli husus ise kiralananın el değiştirmesi durumudur.
Kira konusu taşınmazın mülkiyetinin değişmesi halinde: Yeni malik, eski malikin halefi konumuna geçer, kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülükler yeni malike intikal eder .Bu kapsamda, hor kullanma tazminatı talep etme hakkı da yeni malike geçmektedir.
Özellikle kiracı henüz kiralananı tahliye etmeden önce mülkiyetin el değiştirmesi durumunda: Hor kullanma tazminatı talep etme hakkı artık yeni malike aittir. Eski malik tarafından açılan davalar reddedilmektedir.
Uyuşmazlık hor kullanma tazminatının eski malik kiralayan tarafından istenip istenemeyeceği noktasındadır. Kiralananın el değiştirmesi durumunda, yeni malik, eski malikin halefi olur ve tüm haklarını ve yükümlülüklerini elde eder. Bu nedenle kiracı henüz kiralananı boşaltmadan, kiralananın malikinin değişmesi durumunda, hor kullanma tazminatı isteme hakkının da yeni malike geçeceğinin kabul edilmesi gerektiğinden benzer gerekçeyle eski malik/kiralayan davacı tarafından açılan davanın reddine ilişkin ilk derece mahkemesi kararının doğru olduğu sonuç ve kanaatine ulaşılarak aksi yöndeki davacı vekili istinaf itirazlarının reddedilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.(İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi 2022/2334 E. 2025/2706K.)
6. Zamanaşımı
Kiraya verenin zarar nedeniyle açacağı tazminat davası, genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, zararın öğrenilmesinden itibaren 10 yıl olarak kabul edilmektedir.
Davadaki kira alacağı talebi yönünden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı ve kira ilişkisinden kaynaklı tazminat talebi yönünden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi gereğince 10 yıllık genel zamanaşımı söz konusu olduğundan dava konusu alacak kalemlerinin zamanaşımına uğramadığı anlaşılmıştır.(Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37.Hukuk Dairesi 2024/1962E. 2026/147K.)
lemek gerekirse, Kiracının tahliye sonrasında taşınmaza zarar vermesi halinde kiraya verenin doğrudan tazminat talep etmesi yerine, öncelikle zararın hukuki ve teknik olarak tespit edilmesini sağlaması gerekmektedir. Bu doğrultuda izlenmesi gereken yol; tespit davası açılması, bilirkişi incelemesi ile zararın belirlenmesi ve akabinde tazminat davası açılmasıdır. Bu sistematik yaklaşım, hem ispat kolaylığı sağlamakta hem de yargılama sürecinin sağlıklı ilerlemesine katkıda bulunmaktadır.