Kiracının evi gösterme zorunluluğu, temelini Türk Borçlar Kanununun 319. maddesinin 2. fıkrası oluşturur. Bu maddeye göre: "Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür."
Kiracının evi gösterme zorunluluğuna uymaması durumunda kiraya veren dava açma hakkını kullanabilir. Kiraya veren bu davayı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır. Bu hakkın kullanabilmesi için öncelikle kiracıya yazılı veya sözlü bildirimde bulunulması gerekir. Ancak yazılı bildirimde bulunulması (ihtarname) ispat açısından daha faydalıdır.
Mahkeme, açılan dava sonucunda kiraya verene belirli gün ve saatlerde taşınmazı göstermesi için izin verebilir. Bu izin, eğer talep edilmişse ihtiyati tedbir kararı ile birlikte değerlendirilir. Böylece dava süresince dahi kiraya verenin tasarruf hakkı korunmuş olur. İhtiyati tedbir konusunda uygulamada farklılıklar görülmekteydi. Bölge Adliye Mahkemelerinin çelişkili kararları üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4081 E.-2025/1441 K. sayılı kararı ile bu belirsizlik giderilmiştir. Yargıtay, olayın özelliği ve sunulan delillere göre ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini açıkça belirtmiştir.
Evi gösterme izni davasında hâkimin dikkat ettiği temel ölçüt, dürüstlük kuralı çerçevesinde her iki tarafın menfaatlerinin dengelenmesidir. Kiraya verenin taşınmazını satma, yeniden kiralama veya bakım yaptırma hakkı korunurken, kiracının konut dokunulmazlığı ve özel yaşamına saygı ilkesi de ihlal edilmemelidir. Bu nedenle mahkemeler, gösterimlerin makul aralıklarla ve uygun saatlerde yapılmasına karar verir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2012/4371 E.- 2012/5265 K. kararında, ‘’Kiracının taşınmazı göstermeye mahkemece izin verilmesinde bir isabetsiz yok ise de bunu makul bir süre ile sınırlı tutulması gerekirken süresiz göstermeye izin verilmesi bir hakkın kötüye kullanılmasına sebebiyet verir nitelikte olduğundan usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.’’ demiştir.
Sonuç olarak; kiracının evi göstermeme yönündeki ısrarı, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmasıyla aşılabilmektedir. Evi gösterme izni davası, uygulamada özellikle taşınmaz satışlarında ve kira sözleşmesi sonuna yaklaşılırken sıkça gündeme gelmektedir. Yargıtay kararlarında da görüldüğü üzere, bu dava türü hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının yaşam alanına saygıyı gözeten bir denge mekanizmasıdır.