Konut ve çatılı işyerleri bakımından kiracı hakkında konkordato mühleti verilmesi durumunda kira alacağı nedeniyle ona karsı takip yapılıp yapılamayacağı belirlenirken kira alacağının konkordato talebinde bulunulmasından önce doğup doğmadığına göre bir ayrım yapmak gerekir. Zira kural olarak sadece konkordato talebinde bulunulmasından önce doğan alacaklar konkordatoya tabidir. Bu itibarla konkordato mühletinden önce doğan alacaklar hakkında takip yasağı geçerli olacak; buna karşılık, konkordato talebinden sonra doğan alacaklar için kiracıya karsı icra takibi yapılabilecektir. Konkordato mühletinde olan borçlunun işletme giderleri kapsamında kira ödemeleri, tedbir kapsamı dışında tutulacak ve ödenmeyen kira alacaklarının tahsili ile buna mukabil kiracının tahliye edilmesi gündeme gelebilecektir.
Kiracının Konkordato Mühletine Girmesinin Kira İlişkine Etkisi
Konkordato; "Vadesi gelmiş borçlarını ödemeyen veya ödemeyememe tehlikesi bulunan borçlunun, kanunda öngörülen şartlarla mahkemenin denetimi ve gözetimi altında, alacaklıları ile anlaşmak suretiyle borçlarını tasfiye etmesine veya işletmesinin mali durumunu düzeltmesine imkan veren bir cebri icra hukuku müessesesidir." seklinde tanımlanan bir terimdir. (Atalı/Ermenek/Erdoğan, İcra ve İflas Hukuku, s.617) Konkordato kurumunun amaçlarından biri, borçlunun mal varlığının basında bulunarak işletmesini yeniden sağlam bir yapıya kavuşturmasıdır. Bu amaca ulaşabilmesi için alacaklıların takip yapmasının yasaklanması zorunludur. Borçlunun, konkordato mühleti boyunca borçlarını ödemesi için tasarruf yetkisi kısıtlanmaz ve borçlu faaliyetine devam eder.
Konkordato mühleti verilmesinin en önemli sonucu, mühlet kararının verilmesiyle birlikte borçluya karsı takip yapma yasağının başlamasıdır. Buna göre, mühlet içinde borçlu aleyhine 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre yapılan takipler de dahil olmak üzere hiçbir takip yapılamaz ve evvelce başlamış takipler durur (IIK m.294/I). İcra ve İflas Kanununda sayılan sınırlamalar içine kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklar sayılmadığı için takip yasağının kapsamına kiralananın biriken kira alacakları sebebiyle tahliyesi talepleri de dahildir. Fakat burada, geçici mühletten önce doğan ve sonra doğan kira alacakları olarak ikili bir ayrıma gidilerek değerlendirme yapılmalıdır.
Konkordato mühletinden önce doğan kira alacakları konkordatoya tabi olup önceden başlatılmış takipler durmakta veya bunlara ilişkin takip başlatılamamaktadır. Konkordato borçlusu kiracının, konkordatoya tabi ödenmemiş kira borçları için mühlet içinde ne salt kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla takip ne de tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Zira borçlunun malvarlığı ile ilgili takipler m.294 uyarınca yasak kapsamındadır. Genel haciz yoluyla takip salt para alacağı için olduğundan tahliye takibinin de kira alacağına ilişkin bölümü yasak kapsamındadır. (Kuru, El Kitabı, s. 1461)
Kira borcunun her ay doğmasının bir neticesi olarak konkordato başvuru tarihi itibariyle doğmuş kira borcu konkordatoya tabi olacaktır. Konkordato başvurusundan sonra doğan kira borcu ise konkordatoya tabi olmayacaktır. Bunun bir neticesi olarak da konkordato başvurusundan sonra doğan kira borcu, mühlet içinde icra takibine konu olabilecektir.
Yüksek Mahkemenin temel görev alanı İcra ve İflas Hukuku olan daireleri, konkordato müessesi ile benzer düzenlemelerin yer aldığı iflasın ertelenmesi döneminde konkordato mühtedi içerisinde borçlu hakkında kira alacağından dolayı takip yapılabileceği, takip yasağı kararı verilmiş olması halinde, kiracı durumunda olan borçlu hakkında tahliye takibi yapılamayacağını ve faaliyet gösterdiği taşınmazdan tahliye edilemeyeceğini pek çok kararında müstekar biçimde kabul etmiştir. Yargıtay, iflâsın ertelenmesi müessesesinin konkordatoya olan benzerliğe dikkat çekerek, “yasada öngörülen istisnalar dışında takiplerin duracağı kabul edilmezse mali durumun düzelmesinin imkansızlaşacağı” gerekçesiyle tahliye işleminin yapılmaması gerektiğini savunmuştur. (6. HD., 2014/13104 E., 2014/14162 K., 18.12.2014) İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik yapan 7101 sayılı Kanun ile iflasın ertelenmesi müessesi hukukumuzdan tamamen çıkartılmıştır. Söz konusu Yargıtay kararları değişiklik tarihe göre eskidir. İflasın ertelenmesinin kaldırılmasından doğan boşluğu doldurmak üzere, konkordato müessesesi yeniden düzenlenmiştir. Kanun koyucunun, takip yasağının istisnalarının dar tutulmasına yönelik iradesinin ise değişikliklerden sonra da aynı olduğu görülmektedir. Nitekim, konkordato sürecinde olan borçlu için kiralanan taşınmaz işletmenin devamlılığı için kritik öneme sahiptir.
Konkordato mühleti verilmesiyle başlayan yasak borçlunun malvarlığına ilişkin takipler bakımından geçerli olduğundan kira süresinin bitmesi nedeniyle yapılan takipler bakımından borçluya karsı takip yapılabilir ve borçlunun tahliyesi istenebilir. Aynı şekilde konusu ayni hak olan ilamlara dayanan takipler de konkordato mühleti içinde yapılabilir. Konkordato adi alacaklar için geçerlidir. Tahliye ilamlarının mühlet içinde icra edilebileceği kabul edilmektedir. (Altay/Eskiocak, Konkordato, 2019, s. 164, No. 139.)
Konkordato Mühletinde Olan Şirketin Kira Borçlarının İşletme Gideri Olarak Kabulü Halinde İcra Takibi Yapılabilir.
Her ne kadar takip yasağına ilişkin istisnalar dar tutulmuş olsa da, kira sözleşmesinin bir sürekli borç ilişkisi olması sebebiyle karsı tarafta oluşabilecek zararları da göz önünde bulundurmak gerekir. İhtisas alanı ticaret ve borçlar hukuku olan Yargıtay 23.Hukuk Dairesi, kira giderlerini işletme gideri olarak kabul etmekte ve kira giderlerini konkordato tedbirlerinin kapsamı dışında tutmaktadır. Nitekim Yargıtay 23. Dairesi mezkur içtihatını işletmenin kira borçlarının da tıpkı elektrik, su giderleri gibi işletme gideri niteliğinde olması ve bu borçlarını dahi ödeyemeyen bir borçlunun iflas erteleme talebinin kabul edilmesinin mümkün olmaması hasebiyle işletme gideri niteliğindeki kira borçları ile ilgili borçlu şirkete karsı takip yapılabileceği noktasında toplamaktadır. "(...)İşyeri kirası, enerji maliyetleri, isçi ücretleri ve finansal kiralama taksitleri gibi borçlar esasen işletme gideri niteliğinde olduğundan, bunların tam ve zamanında ödenmesini içermeyen iyileştirme projelerinin ciddi ve inandırıcı olduğunu söylemeye yasal olanak bulunmamaktadır. Bunların takibinin tedbiren durdurulması da mümkün değildir; zira takip yasağı işletme gideri niteliğinde olmayan alacaklarla sınırlıdır."(23 HD. 2014/1506 E., 2014/7041 K., 07.11.2014 T.)
İzah edildiği üzere, konkordatoya tabi borçlar konkordato başvurusu öncesi doğmuş olan borçlardır. Konkordatoya tabi olan kira borcundan dolayı için mühlet içinde takip başlatılamaz ve başlatılmış takiplere devam edilemez. Konkordatoya tabi olmayan kira borçlarına ise icra takibi başlatılabilir. Ticaret Mahkemeleri, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin görüsü doğrultusunda kira giderlerini işletme gideri olarak kabul etmekte ve kira giderlerini tedbir kapsamı dışında tutmaktadır. Konkordato talep edenin ticari faaliyetlerine devamı esas teşkil etmektedir. Devam eden ticari faaliyetler neticesinde işletme giderlerinin yapılmasının da tabii olup mühlet kararı sonrasında doğmuş ve doğacak kira bedellerinin de zorunlu işletme giderleri kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Yargıtay temel görev alanı İcra ve İflas Hukuku olan 12. Hukuk Dairesi güncel bir kararında, borçlu aleyhine takip neticesinde, ticaret mahkemesince işletme gideri kapsamında kalan kira ve isçi ücreti ödemesi gibi ödemelerin ihtiyati tedbir kapsamı dışında tutulmasına karar verildiğinden, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan takibin tedbir kapsamı dışında kaldığı, konkordato talep eden borçlunun itirazının kaldırılmasına, tahliyesine ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar vermiştir.
"Somut olayda, İstanbul Anadolu 1. İcra Müdürlüğü’nün 2019/24553 Esas sayılı takip dosyası ile başlatılan takip tarihinin 16.08.2019 olduğu ve yine borçlu lehine verilen Bakırköy 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 3 (üç) aylık geçici mühlet karar tarihinin 18.01.2019 olduğu, dolayısıyla borçlu aleyhine başlatılan şikâyet konusu takip tarihinin verilen mühlet kararından sonra olduğu anlaşılmakta ise de Bakırköy 1.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 11.03.2019 Tarihli Heyet Ara Karar Başlıklı kararı ile “İşletme gideri kapsamında kalan kira ve isçi ücreti ödemesi gibi ödemelerin ihtiyati tedbir kapsamı dışında tutulmasına” karar verildiği ve takibin ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin olduğu açıktır. O halde, alacaklı yanca ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla takip başlatıldığından takibe konu alacağın tedbir kapsamı dışında kaldığının kabulü gerektiğinden, İlk Derece Mahkemesince; itirazın kaldırılması, tahliye ve icra inkar tazminatına dair karar verilmesi yerinde olup, Bölge Adliye Mahkemesince; borçlunun istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararın bozulması gerekmiştir." (12. HD., 2022/4045 E., 2022/4797 K., 19.04.2022 T. )
Konuya İlişkin Güncel Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay Kararları
"Borçlu sirket hakkında (...) konkordato geçici mühlet kararı verildiği ve (...) mühlet kararında IIK'nun 294 ve devamı maddeleri uyarınca"... hangi nedene dayanırsa dayansın ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve muhafaza işlemleri de dahil tüm takip işlemi yapılmasının ihtiyati tedbir yoluyla durdurulmasına..." seklinde hüküm kurulduğu görüldüğünden borçlu şirket hakkında mühlet içerisinde takip başlatılamayacağı anlaşılmakla borçlu şirketin kesin mühlet içerisinde işletmenin devamı için kira sözleşmesi imzalaması mümkün olmakla birlikte borçlu şirket aleyhine bu kira sözleşmesinden kaynaklı olarak IIK nın 294/1 maddesi uyarınca takip yapılamayacağından mahkemece davanın reddine dair verilen hükümde isabetsizlik görülmemiştir." (Kayseri BAM, 5. HD., 2021/1496 E.,2021/1487 K., 7.10.2021 T.)
"Davaya ve takibe dayanak yapılıp, hükme esas alınan 22/03/2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili, bu sözleşmeye dayanarak başlattıkları icra takibi ile 2017 yılı K. ayına ait elektrik, su ve LNG yansıtma bedellerine ilişkin 4 adet fatura bedelini 15.981,52 TL nin tahsilini istemiş, davalı yasal süresinde yaptıkları itiraz nedeniyle takibin durması üzerine davacı vekili, dava dilekçesinde icra takibine vaki itirazın iptali davası açıldığı, ancak, ... 13.İcra Mahkemesinin 20/11/2017 tarih ve 2017/803-2017/992 sayılı kararı ile davalı ... Market AS.'nin talebinin kabulü ile, IIK'nun 286,287 maddeleri gereğince üç aylık konkordato mühleti verilmesine ve alacaklılar bakımından; İİK'nun 289. Maddesi gereğince mühlet içinde borçlu aleyhine 6183 Sayılı Kanuna göre yapılan takiplerde dahil olmak üzere hiçbir takip yapılamayacağına ve evvelce başlamış takiplerin durmasına, ihtiyati haciz kararlarının uygulanmamasına, bir takip muamelesi ile kesilebilen zamanaşımı ve hak düşüren müddetlerin işlemeyeceğine, mühlet sırasında taşınır veya taşınmaz rehni ile temin edilmiş alacaklar nedeniyle rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılabileceğine veya başlamış olan takiplere devam edilebileceğine ancak bu takıp nedeniyle muhafaza tedbirleri alınamayacağına ve rehinli malın satısının gerçekleştirilemeyeceğine ilişkin tedbir kararı verildiği anlaşılmakla takip yapılmaması yönünde verilen tedbir kararından sonra yapılan takip nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir." (Sakarya BAM, 6. HD. 17.09.2020 T. E:291 , K:711)
"Her ne kadar davalı vekilince müvekkili hakkında geçici ve kesin mühlet kararları verildiğinden bahisle icra takibi yapılamayacağı ileri sürülmüş ise de dava ve takibin dayanağı alacağın kira alacağı niteliği taşıdığı,(..), konkordato talep edenin ticari faaliyetlerine devamının esas teşkil ettiği, devam eden ticari faaliyetler uyarınca işletme giderlerinin yapılmasının da tabii olduğu, mühlet kararı sonrasında doğmuş ve doğacak kira bedellerinin de zorunlu işletme giderleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, konkordato mühleti içerisinde verilen tedbir kararlarının zorunlu işletme giderlerini kapsamadığı, bu nedenle takibe engel teşkil etmeyeceği anlaşılmakla davalı vekilinin bu yönlere ilişkin istinaf itirazları yerinde görülmemiştir." (Trabzon BAM 4. HD., 2020/729 E.,2020/806 K.,12.10.2020 T.)
"Genel haciz yoluyla başlatılan ilamsız icra takibinde borçlu şirketin icra mahkemesine başvurusunda; üç ay süre ile verilen iflas anlaşması geçici mühlet kararı gereğince takibin iptalini talep ettiği, İlk Derece Mahkemesi’nce şikâyetin reddedildiği, borçlunun istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesi’nce istinaf başvurusunun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına ve yerine şikâyetin kabulüne, takibin şikâyetçi borçlu yönünden durdurulmasına karar verildiği, karara karsı borçlunun temyiz isteminde bulunduğu görülmektedir. (...) Bölge Adliye Mahkemesi’nce; İİK’nun 294. maddesine göre mühlet içinde hiç bir takip işlemi yapılamayacağı hükmü gereği, şikâyetçi borçlu şirket yönünden takibin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bozulması gerekmiştir." (12. HD., 2021/3717 E., 2021/7574 K., 16.09.2021 T.)
Konkordato ilan eden bir kiracıdan kira alacağı nasıl tahsil edilir, icra takibi yapılabilir mi, tahliye mümkün mü gibi sorular Ankara’da özellikle Beştepe çevresinde yaşayan vatandaşların Google’da en sık arattığı konular arasında yer almaktadır. Çünkü konkordato süreci, hem ev sahipleri hem de işyeri sahipleri açısından ciddi belirsizlikler yaratır. Kiracının konkordato mühletine girmesi, otomatik olarak tüm kira borçlarının silindiği anlamına gelmez. Özellikle konkordato öncesi ve sonrası dönem ayrımı, icra takibi ve tahliye hakkının belirlenmesinde kritik öneme sahiptir.
Uygulamada birçok vatandaş, konkordato ilan eden kiracıya karşı hiçbir işlem yapılamayacağını düşünmektedir. Oysa hukuken durum bu kadar basit değildir. Konkordato mühleti içindeki kira borçları ile mühlet sonrası doğan kira alacakları farklı değerlendirilir. Ayrıca kira sözleşmesinin devam edip etmediği, borcun niteliği ve konkordato komiseri kararları da süreci doğrudan etkiler. Yanlış atılan bir adım, hem zaman kaybına hem de ciddi maddi zararlara yol açabilmektedir.
Bu nedenle “konkordato kiracıya icra takibi yapılır mı”, “konkordato olan kiracı tahliye edilir mi”, “kira alacağı nasıl alınır” gibi sorularla karşı karşıya kalan kişilerin mutlaka alanında deneyimli bir icra avukatı ile hareket etmesi gerekir.