11. YARGI PAKETİ İLE; ÖNALIM HAKKINA, ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINA VE DAVA SÜREÇLERİNE YÖNELİK ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİKLER YAPILMIŞTIR.
7571 sayılı "Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" esasen 38 maddeden ibaret olarak TBMM Genel Kurulu'nda gündeme alınarak oylamaya sunulmuştu. Dün (24 Aralık 2025) yasalaşan "11. Yargı Paketi" ile ilgili verilen önerge doğrultusunda, Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkına, önalım hakkının kullanılmasına ve önalım davası süreçlerine yönelik önemli değişiklikler yapılmıştır.
Teklifin TBMM Genel Kurulu'nda görüşülmesi esnasında, verilen önergelerle; değişiklik teklifinde yer almayan ve farklı kanun maddelerinde değişiklik yapılan 5 madde daha ihdas edilmiştir. "11. Yargı Paketi" olarak bilinen bu değişiklik kanunu; 40 Maddeden ibaret olarak son şeklini almış ve TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilerek yasalaşmış ve 25 Aralık 2025 PERŞEMBE tarih (bugün), 33118 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
TBMM Genel Kurulunca önergeyle ihdas edilen bu beş maddeden ikisi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Önalım Hakkını düzenleyen hükümlerindeki değişikliğe ilişkin, biri de değişikliğin uygulanması tarihlerini düzenleyen Geçici Maddeye ilişkin olmuştur.
- TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 733. MADDESİNDEKİ DEĞİŞİKLİKLER -
TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 733. MADDESİNİN BİRİNCİ FIKRASINDAKİ ÖNALIM HAKKI YASAĞINA, DEVLET İHALE KANUNU KAPSAMINDA YAPILAN SATIŞLAR DA EKLENMİŞTİR.
Yalnızca paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda, paydaş olmayan üçüncü kişiye satış veya satışa eşdeğer bir işlemin serbest iradeyle gerçekleştirildiği hâllerde kullanılabilen ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrası uyarınca (değişiklik öncesi) "cebri artırma suretiyle satış hâlinde" kullanılamıyordu.
Yapılan değişikliğe göre; sadece cebri icra ile yapılan satışlarda değil, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da ön alım hakkı kullanılamayacaktır.
TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 733. MADDESİNİN DÖRDÜNCÜ FIKRASINDAKİ ÖNALIM HAKKINI (HER HALDE) KULLANMA SÜRESİ, 2 YILDAN 1 YILA İNDİRİLMİŞTİR.
Yapılan değişiklikle; Önalım Hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay geçmekle düşeceği hükmü korunmuştur. Ancak; Önalım Hakkının, her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği hükmü, bir yıla indirilerek değiştirilmiştir.
Değişiklik Kanunu'na eklenen geçici madde ile; söz konusu hüküm, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından 2 yıllık olan bu hak düşürücü süre uygulanmaya devam edecek ve bir yıllık süre uygulanmayacaktır. Yani, değişikliğin yürürlüğe girmesi tarihinden önce yapılan satışlar bakımından değişiklik öncesi hükümler uygulanmaya devam edecektir.
Önalım davası, hak düşürücü nitelikteki belirli süreler içinde açılmalıdır. Aksi halde, yani bu süreler içinde açılmadığı takdirde hak düşer. TMK. m. 733/III’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Buradaki üç aylık ve iki yıllık süreler, hukuki nitelikleri itibariyle zamanaşımı süreleri değil, hak düşürücü sürelerdir. 3 aylık süreye, “nispi hak düşürücü süre”, 1 yıllık süreye ise “mutlak hak düşürücü süre” denilmektedir. Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık ona karşı önalım hakkı kesin olarak düşer, dolayısıyla bu dava açılamaz
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN, DEVİR HAKKININ KISITLAMALARI ARASINDA YER ALAN "YASAL ÖNALIM HAKKI"NI DÜZENLEYEN 733. MADDESİNİN YÜRÜRLÜĞE GİREN YENİ HALİ:
"Madde 733- 8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."
BİR YILLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE, DEĞİŞİKLİĞİN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN ÖNCE YAPILAN SATIŞLARDA UYGULANMAYACAKTIR.
Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı hükmünün ve iki yıllık süreyi bir yıla indiren hak düşürücü sürenin, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmayacağı; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunacağı değişikliğe eklenen Geçici Madde ile belirlenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur."
TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN "YASAL ÖNALIM HAKKI"NI DÜZENLEYEN 733. MADDESİNİN YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN ESKİ HALİ:
"Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."
- TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 734. MADDESİNDEKİ DEĞİŞİKLİKLER -
ÖNALIM HAKKININ, TAPUDA GÖSTERİLEN SATIŞ BEDELİ ÖDENEREK KULLANDIRILMASI UYGULAMASINDAN, RAYİÇ BEDELİN ESAS ALINMASI UYGULAMASINA GEÇİLMİŞTİR.
Türk Medeni Kanunu'nda 734. Maddesinin 2. Fıkrasında; dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi gerektiği. Önalım hakkı sahibinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olacağı. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemeyeceği. Yatırılan bedelin, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödeneceği yönünde değişikliğe gidilmiştir.
Yapılan değişiklikle; Önalım bedelinde, tapudaki satış senedinde gösterilen bedelin esas alınması uygulamasından rayiç bedelin esas alınması uygulamasına geçilmektedir.
ÖNALIM BEDELİNİN, YARGILAMANIN SON AŞAMASINDA KARARDAN ÖNCE YATIRILMASI UYGULAMASINDAN - ÖNCELİKLE RAYİÇ BEDELİN BELİRLENİP, KESİN SÜREDE YATIRILMASI VE KARAR KESİNLEŞİNCEYE KADAR NEMALANDIRILMASI UYGULAMASINA GEÇİLMİŞTİR.
yapılan değişiklikle; Önalım bedelinin, yargılamanın son aşamasında karardan önce yatırılması uygulamasına son verilmiştir. öncelikle rayiç bedelin belirlenip, kesin sürede yatırılması ve karar kesinleşinceye kadar nemalandırılması uygulamasına geçilmiştir.
Rayiç bedelin Bilirkişi Raporu ile belirlenmesi akabinde; taraflarca Bilirkişi Raporundaki Değer Tespitine İtiraz edildiğinde rayiç bedelin yatırılması için hakim tarafından verilecek kesin süre de ötelenmiş olacaktır. Ancak yine de; yapılan bu değişiklikle kısmen de olsa kötü niyetle açılan Önalım Davalarının önüne geçilmiş olacaktır.
TÜRK MEDENİ KANUNU'NDAKİ DEVİR HAKKININ KISITLAMALARI ARASINDA YER ALAN "YASAL ÖNALIM HAKKI"NIN "KULLANILMASINI" DÜZENLEYEN 734. MADDESİNİN YÜRÜRLÜĞE GİREN YENİ HALİ:
"Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
RAYİÇ BEDEL BELİRLENMESİ, RAYİÇ BEDELİN KESİN SÜRE İÇİNDE DEPO EDİLMESİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ UYGULAMASI, DEĞİŞİKLİĞİN YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN ÖNCE AÇILMIŞ OLAN DAVALAR HAKKINDA DA UYGULANACAKTIR.
Türk Medeni Kanunu'nda 734. Maddesinin 2. Fıkrası'ndaki değişikliğin, "düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağı" Geçici Madde ile belirlenmiştir.
GEÇİCİ MADDE 1- (2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
TÜRK MEDENİ KANUNU'NDAKİ "DEVİR HAKKININ KISITLAMALARI" ARASINDA YER ALAN "YASAL ÖNALIM HAKKI"NIN "KULLANILMASINI" DÜZENLEYEN 734. MADDESİNİN YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN ESKİ HALİ:
"Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım Hakkı hususundaki bu değişikliklerin uygulamada pratik faydaları olacağı şüphesizdir. Mevcut davalar açısından ilk etapta bir karmaşa yaşanacak olsa tarafların menfaatlerine uygun bir düzenleme yapıldığı kanaatindeyiz.
Av. Vedat ORUÇ
İstanbul 1 Nolu Barosu
vedatoruc@hotmail.com
>> ÖNALIM HAKKI VE UYGULAMADAKİ SORUNLAR
https://www.hukukihaber.net/onalim-hakki-ve-uygulamadaki-sorunlar