Giriş
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en çok tartışılan başlıklardan biri, hissedar maliklerin salt çoğunlukla karar alması ve bu karara katılmayan azınlık maliklerin durumudur. Uygulamada “çoğunluk kararına katılmadım, şimdi ne olacak?” sorusu en sık sorulan sorulardan biridir. Çünkü 6306 sayılı Kanun, dönüşümün sürüncemede kalmaması için çoğunluk esaslı bir mekanizma kurmuştur. Ancak bu mekanizma, azınlıkta kalan malikin haklarını tamamen ortadan kaldırmaz; aksine belirli usullerle koruma altına alır.
Bu konu, doğrudan mülkiyet hakkı, ortaklığın yönetimi, bedel tespiti, satış usulü ve yargı denetimi ile ilgilidir. Özellikle paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında, arsa payının satışı ve rayiç bedelin tespiti gibi hususlar, ciddi uyuşmazlık doğurur.
Hukuki Çerçeve
6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yıktırılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesini esas alır. Anlaşma sağlanamaması halinde, arsa paydaşlarının belirli çoğunlukla aldığı kararlar çerçevesinde işlem yapılabilir. Uygulama Yönetmeliği ve ilgili yargı kararları, bu çoğunluğun oluşturduğu kararın bağlayıcılığını kabul etmekle birlikte, azınlık maliklerin hisselerinin satışında usul ve bedel yönünden denetim öngörür.
Danıştay’ın yerleşik değerlendirmesine göre, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların hisseleri bakımından satış işlemi yapılabilir; ancak satışa esas bedelin belirlenmesi teknik inceleme gerektirir. Mahkemeler gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmalıdır.
Salt Çoğunluk Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm, kolektif hareket gerektiren bir süreçtir. Bir veya birkaç malikin projeyi sürekli bloke etmesi, bütün yapının risk altında kalmasına yol açabilir. Bu nedenle kanun koyucu, çoğunluk iradesini esas almıştır. Ancak çoğunluk kuralı, sınırsız bir yetki vermez. Şu ilkeler geçerlidir:
- çoğunluk kararı hukuka uygun olmalıdır,
- kararın dayanağı gerçek bir dönüşüm ihtiyacı olmalıdır,
- satış ve değerleme işlemleri objektif yapılmalıdır,
Azınlık Maliklerin Hukuki Durumu
Karara katılmayan malikler bakımından süreç otomatik olarak “hak kaybı” anlamına gelmez. Önce onlara teklif yapılır, anlaşma zemini aranır. Anlaşma olmazsa satış mekanizması devreye girer. Burada kritik olan husus, hisselerin “rayiç değer” üzerinden değerlendirilmesidir. Rayiç bedelin düşük belirlenmesi halinde maliklerin en güçlü itirazı, bedel tespitine yöneliktir.
Yargı kararları, bedel tespiti uyuşmazlıklarının teknik uzmanlık gerektirdiğini açıkça kabul etmektedir. Bu nedenle mahkemeler çoğu kez bilirkişi incelemesi yaptırır. İlgili kararlar, maliklerin lisanslı değerleme kuruluşlarına yaptırdığı değer tespitinin de gözetilmesi gerektiğini ortaya koyar.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
1. Karar yeter sayısı gerçekten oluşmuş mu?
Salt listede çoğunluk görünmesi yetmez; usule uygun karar gerekir.
2. Tebligat yapılmış mı?
Karara katılmayan paydaşın gerçek anlamda haberdar edilmesi gerekir.
3. Bedel tespiti objektif mi?
Rayiç değer eksik belirlenmişse satış işlemi hukuka aykırı olabilir.
4. Teknik raporlar incelenmiş mi?
Arsanın konumu, bağımsız bölüm niteliği, kat durumu ve bölgesel emsal değerler önemlidir.
5. Dava süresi kaçırılmış mı?
Malikler, idari işlem veya satış işlemine karşı zamanında dava açmalıdır.
Yargısal Yaklaşım
Danıştay kararlarında, dönüşümün duraksamaya yer vermeden yürütülmesi gerektiği vurgulanırken, azınlık maliklerin haklarının da korunması gerektiği belirtilir. Bu denge, 6306 sayılı Kanun’un anayasal sınırlar içinde yorumlandığını gösterir. Yani çoğunluk kararı “kutsal” değil, denetime açık bir işlemdir.
Sonuç
salt çoğunluk kuralı, kentsel dönüşümün işlemesini sağlayan ana mekanizmadır. Ancak azınlık maliklerin hisselerinin satışı, bedel tespiti ve teklif süreci sıkı hukuki denetime tabidir. En çok görülen uyuşmazlıklar; bedel azlığı, usulsüz tebligat ve çoğunluk hesabındaki hatalardır. Bu nedenle sürece katılmayan maliklerin, özellikle bedel ve usul yönünden etkin hukuki başvuru yapmaları gerekir.