Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin en sık başvurduğu tahliye yollarından biri, kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan icra takibidir. Kiracının takibe itiraz etmesi halinde ise uyuşmazlık, başvurulan hukuki yola göre ya Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen itirazın iptali davasına ya da İcra Hukuk Mahkemesinde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye davasına dönüşmektedir.
Uygulamada özellikle tahliye kararlarının istinaf edilmesi sonrasında, kiracının icranın geri bırakılması (tehiri icra) talebinde bulunup bulunamayacağı hususunda önemli tartışmalar yaşanmaktadır. Bu tartışma, tahliye kararının hangi mahkeme tarafından ve hangi dava türü sonucunda verildiğine göre farklı sonuçlar doğurmaktadır.
I. İcranın Geri Bırakılması Kurumu
İcra ve İflas Kanunu uyarınca, aleyhine ilamlı icra takibi yapılan borçlu, belirli şartların varlığı halinde istinaf veya temyiz incelemesi sonuçlanıncaya kadar icranın geri bırakılmasını talep edebilir. Bu kurumun amacı, üst mahkeme incelemesi tamamlanmadan önce ilamın infaz edilmesi nedeniyle doğabilecek telafisi güç zararların önüne geçmektir.
İcranın geri bırakılması (tehir-i icra) kararı alınabilmesi için öncelikle borçlu hakkında bir mahkeme kararına dayanılarak ilamlı icra takibi başlatılmış olmalıdır. Ayrıca ilk derece mahkemesinin verdiği karara karşı istinaf yoluna başvurulmuş olması gerekir. Borçlu, icranın geri bırakılmasını talep etmeli ve gerekli teminatı yatırmalıdır. Bu aşamada icra müdürlüğü, borçluya tehir-i icra kararını alabilmesi için belirli bir süre tanıyan mehil vesikasını düzenler. Uygulamada bu süre çoğunlukla 60 gün olmakla birlikte, gerekli hallerde 30 veya 90 gün olarak da belirlenebilir.
Mehil vesikası alabilmek için borçlunun, kararın istinaf edildiğini gösteren derkenar yazısını ve yatırılan teminata ilişkin belgeyi icra müdürlüğüne sunması gerekir. Belgeler eksiksiz ise icra müdürlüğü mehil vesikasını düzenler. Ancak mehil vesikası tek başına icra takibini durdurmaz. Borçlu, bu belgeyi aldıktan sonra süresi içinde İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak icranın geri bırakılması kararı talep etmelidir. Mahkeme bu talebi kabul ederse, istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar icra takibi durur. Aksi halde icra işlemleri devam eder.
Ancak her tahliye kararının İİK m. 36 kapsamında icranın geri bırakılmasına konu edilmesi mümkün değildir. Uyuşmazlığın düğüm noktası da burada ortaya çıkmaktadır.
II. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Kararlarında Durum
Kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir. Kiracının itirazı üzerine İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilir.
Yargısal uygulamada kabul edildiği üzere, İcra Hukuk Mahkemesinin verdiği itirazın kaldırılması ve tahliye kararları hakkında İİK m. 36 anlamında icranın geri bırakılması kararı verilmesi mümkün değildir.
Nitekim Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin 2019/3147 Esas, 2020/218 Karar sayılı ilamında da; İİK m. 275 kapsamında verilen itirazın kaldırılması ve tahliye kararlarının İİK m. 36 kapsamında tehiri icraya konu olamayacağı açıkça belirtilmiştir.
Bunun nedeni, söz konusu kararların klasik anlamda bir eda ilamı niteliğinde görülmemesi ve İcra ve İflas Kanunu’nun özel hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesidir.
III. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İtirazın İptali ve Tahliye Kararlarında Durum
Buna karşılık kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığı itirazın iptali ve tahliye davası sonucunda verilen kararlar farklı niteliktedir. Bu davalarda mahkeme, taraflar arasındaki maddi hukuk ilişkisini incelemekte ve tahliye yönünden bir hüküm kurmaktadır. Verilen karar, genel mahkemeden çıkmış bir ilam niteliği taşımaktadır. Bu nedenle uygulamada giderek ağırlık kazanan görüşe göre, Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği itirazın iptali ve tahliye kararları bakımından İİK m. 36 hükümlerinin uygulanması mümkündür. Kiracı, istinaf başvurusu ile birlikte icra müdürlüğünden mehil vesikası alarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir.
IV. Kütahya İcra Hukuk Mahkemesi 06.02.2025 Tarihli Kararının Değerlendirilmesi
“Somut ihtilafta yukarıda arz ve izah edilen hususlar kapsamında Kütahya 1. SHM'de görülen itirazın iptali ile tahliye davası sonunda verilen tahliye hükmü hakkında tehir-i icra kararı ve dolayısıyla icra dairesinden mehil vesikası alınabilmesi mümkün olup dosyaya sunulan Adana BAM 10. HD. kararının itirazın kaldırılmasına ilişkin ilam olduğu, şu haliyle mehil vesikası verilmesine ilişkin 31.10.2024 tarihli icra müdürlüğü işleminde iptal edilecek bir husus olmadığı” şeklinde verilen kararı inceleyecek olursak; kiraya verenler, tahliye taahhüdüne dayalı takip sonucunda Sulh Hukuk Mahkemesinde verilen “itirazın iptali ve tahliye” kararının istinaf edilmesi üzerine icra müdürlüğünce kiracıya mehil vesikası verilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürmüşlerdir. Davacılar, Adana BAM 10. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararına dayanarak tahliye taahhüdüne ilişkin hiçbir tahliye kararında tehiri icra yolunun bulunmadığını savunmuşlardır. Mahkeme ise bu görüşe katılmamıştır. Kararda özellikle şu ayrım yapılmıştır: Adana BAM kararındaki uyuşmazlık, İİK m. 275 kapsamında görülen “itirazın kaldırılması ve tahliye” davasına ilişkindir. Somut olayda ise Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmüş bir “itirazın iptali ve tahliye” davası bulunmaktadır. Bu nedenle söz konusu emsal karar somut olaya uygulanamaz. Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesince verilen itirazın iptali ve tahliye kararları bakımından tehiri icra talep edilmesinin ve bu amaçla icra müdürlüğünce mehil vesikası verilmesinin hukuka uygun olduğu sonucuna ulaşmıştır. Bu gerekçeyle icra müdürlüğünün mehil vesikası verilmesine ilişkin işlemini hukuka uygun bulmuştur.
V. Sonuç
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye uyuşmazlıklarında icranın geri bırakılması meselesi, dava türüne göre farklı değerlendirilmelidir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davalarında: Kararın İcra Hukuk Mahkemesince verilmesi nedeniyle İİK m. 36 kapsamında tehiri icra yoluna başvurulması mümkün değildir. İtirazın iptali ve tahliye davalarında: Sulh Hukuk Mahkemesince verilen tahliye kararları yönünden İİK m. 36 hükümlerinin uygulanması mümkündür. Borçlu kiracı mehil vesikası alarak icranın geri bırakılmasını talep edebilir.
Yukarıda incelenen kararlar , uygulamada sıklıkla karıştırılan bu iki dava türü arasındaki ayrımı açık biçimde ortaya koymuş; tahliye taahhüdüne dayalı her tahliye kararının değil, yalnızca itirazın kaldırılması yoluyla verilen kararların tehiri icra kapsamı dışında kaldığını vurgulamıştır.