Tapu Devrinden Kaçınan Satıcıya Karşı Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklı Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası

İnşaat sektörünün gelişimiyle birlikte uygulamada akdedilmesine sıkça ihtiyaç duyulan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bir gayrimenkulün ileriki süreçte devrini amaçlayan ve her iki tarafa da borç yükleyen ön sözleşmelerdir. Her ne kadar şekil şartlarına uygun bir şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olsa da çoğu zaman malikin tapu devrinden kaçınması hâliyle karşılaşılabilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerli kabul edilmektedir ve kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı olacaktır.

Satış vaadi sözleşmeleri birtakım şekil şartlarına bağlı olup geçerli olabilmeleri ancak bazı koşullar altında düzenlenmeleriyle mümkün olacaktır. Noterlik Kanunu md.60/3 gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşme yapma yetkisi noterlere verilmiş olup aynı kanunun 89. maddesi uyarınca bu işlemin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu kabul edilmiştir.

Satış vaadi sözleşmesinin akdedilmesinden belirli bir süre sonra tescilin yapılması ile birlikte diğer taraf mülkiyet hakkını kazanmaktadır. Ancak malikin tescil talebinde bulunmaktan haksız olarak kaçınması durumu söz konusu ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md.716 uyarınca mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilme hakkına sahip olacaktır. Bu dava “Tescile Zorlama” davası olup diğer adları “Ferağa İcbar” ve “Cebr-i Tescil”dir.

Vaat Edilen Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devri Hâli

Türk Medeni Kanunu md. 1009 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilmektedir. Şerh ile birlikte sözleşmeden doğan hak, ayni etki doğuracaktır. Ayrıca TMK 1009/2’ de “Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” ifadesi yer almaktadır. Dolayısıyla taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh edildiği takdirde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa dahi, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilecektir.

Tapu Kanunu 26/9 gereğince söz konusu şerhin etkisi 5 yıl olarak kararlaştırılmıştır. Şerhten itibaren beş yıl içerisinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından resen terkin olunur.

Alıcının Tazminat Hakkı

Satış vaadinde bulunanın daha sonra taşınmazı başkasına devretmesi nedeniyle malik olmaması ve bu sebeple de borcunu yerine getirememesi durumunda tazmin sorumluluğu doğacaktır. Türk Borçlar Kanunu md. 112’de yer alan düzenleme ile borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda borçlunun, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlü olacağı söz konusudur.

Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklı Davalarda Zaman Aşımı Müessesesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zaman aşımı süresi öngörülmemiştir. Dolayısıyla TBK md. 146’da yer alan, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.’’ düzenlenmesi ele alınmalıdır. Bu madde altında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, başka özel bir düzenleme yoksa on yıllık zaman aşımı süresi uygulanacaktır. Ayrıca TBK 149/1 uyarınca zaman aşımı süresi, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlamaktadır.

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tescile Zorlama Davası Açılabilmesi Mümkün mü?

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tescile zorlama davasında geçerli kabul edilebilmesi hususu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 1987/2 E. 1988/2 K. nolu kararında ele alınmıştır. Söz konusu karara göre Yargıtay İBK, üç koşulun gerekliliği sonucuna varmıştır. Mevzubahis karar uyarınca:

1-Alıcının ödeme yükümlülüğünü ve tüm edimlerini yerine getirmiş olması,

2-Alıcının söz konusu gayrimenkulü fiili olarak kullanılması,

3-İyi niyetli üçüncü kişilerin söz konusu taşınmazda hak sahibi olmaması şartları aranmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, 1987/2 E. 1988/2 K. :

“…1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit ( yüklenici ), arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bitince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri ( bağımsız bölümleri ) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zaman da fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı ( müteahhit ) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkça, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir. Oysa MK.nun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasıyla, suistimal karakteri doğrudan doğruya aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir…Bu İçtihadı Birleştirme Kararıyla Eşya Hukukuna hâkim olan prensiplerin büyük ölçüde değiştirildiği iddiasına da katılmak mümkün olamaz. Cebri tescil istemi, aynî değil, kişisel bir haktır. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır. Başka bir anlatımla, kural olarak ifa (tescil) davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında rüyet edilecektir. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz (MK.md.931)…SONUÇ: Tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.”

Sonuç

Gayrimenkul uyuşmazlıkları arasında uygulamada en çok rastlanılanlardan biri olan “Tescile Zorlama Davaları”, TMK md. 716’daki koşullara uyulduğu takdirde alıcı için önemli haklar sağlamaktadır. Bununla birlikte zaman aşımı konusundaki kısıtlılığın az olması ve adi yazılı satış vaadi sözleşmelerinde dahi birtakım şartlar oluştuğu takdirde satıcının tescile zorlanabilmesi de alıcının oldukça avantajlı bir konumda yer almasını sağlamıştır.

Av. Lara Banu EKER

Tapu Devrinden Kaçınan Satıcıya Karşı Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklı Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası

MECLİSTEKİ İMAR BARIŞI TEKLİFİNİN ŞARTLARI

ADLİ SİCİL VE ARŞİV KAYITLARININ TUTULMASI VE SİLİNMESİ

Sanık Lehine Yapılan Başsavcı İtirazının Geri Alınması

TIBBİ MÜDAHALELERDE AYDINLATILMIŞ / BİLGİLENDİRİLMİŞ ONAM

5651 Sayılı "İnternet Ortamında Yapılan Yayınların Düzenlenmesi ve Bu Kanunlar Yoluyla İşlenen Suçlarla Mücadele Edilmesi Hakkında Kanun" Kapsamındaki Süjeler

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davasında Kirayaverenin Seçimlik Hakları

Etki Ajanlığı Olarak Bilinen TCK m.339/A Taslağı

HUKUKİ BOYUTLARIYLA 2/B ARAZİSİ NEDİR?

BİLİRKİŞİ RAPORUNA İTİRAZ

Sahteliği Sabit Oluncaya Kadar Geçerli Olan Belge Nedir?