T.C.
Yargıtay
5. Hukuk Dairesi
2021/10351 E., 2021/12545 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davalı ... vd. vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan pafta no:127-135, ada 693, parsel 53 numarasında kayıtlı ana gayrimenkul üzerinde kurulan kat mülkiyetinde bağımsız bölüm maliki olduklarını, gayrimenkul arsasının 1.209,92 m² olduğunu, bu arsa üzerinde A1, A2, B1 ve B2 olarak isimlendirilmiş olan dört ayrı blok halinde toplam 43 adet bağımsız bölüm oluşturulduğunu, bu bağımsız bölümlerden 10'ar adeti A1 ve A2 bloklarda 9 adeti B1 blokta 5 adedi ise B2 blokta yer aldığını, bu bağımsız bölümlerin arsa payları oluşturulurken depolu galerili dükkan niteliğinde olan ve dairelere nazaran beş veya altı kat daha fazla değer taşıyan dükkan cinsli bağımsız bölümler aleyhine haksızlık yapıldığını beyanla arsa paylarının düzeltilmesini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir. İstinaf mahkemesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar, davalı ... vd. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İlk derece ve istinaf mahkemesince alınan bilirkişi raporlarında, bağımsız bölümlerin değeri yönünden somut ve haklı nedenler ortaya konulmadan A1 ve A2 Blok dairelerin piyasa değerinin altında, B1 ve B2 dairelerinin ise piyasa değerinin üstünde olduğu, A1 ve A2 dairelerin B1 ve B2 dairelerden ise %20 değerli olduğu, A1 10 nolu, A1 ve A2 giriş daireleri ve bütün bloklardaki dubleks dairelerin arsa payları düşürülerek denkleştirme yapılacağı belirtilmek suretiyle yeniden arsa payları belirlenmiş, arsa paylarının orantılı olup olmadığının belirlenmesinde ise bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirmede esas alınmamıştır.
İlk derece mahkemesi gerekse ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesince aynı bilirkişi heyetinden alınan raporlar hüküm kurmaya elverişli değildir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, veya kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak (kat irtifakının kurulduğu) tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Mahkemece, farklı bilirkişi heyetinden açıklanan hususlarda gerekli inceleme ve değerlendirme içeren denetime elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, herhangi bir somut ve haklı nedenler ortaya konulmadan soyut ve genel ifadeler ile hazırlanan rapor hükme esas alınarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin 28/04/2021 tarih ve 2020/1668 E.- 2021/1029 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 07/03/2019 tarih ve 2016/208 E- 2019/310 K. sayılı kararının BOZULMASINA, kararın bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'ne GÖNDERİLMESİNE, dosyanın ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne GÖNDERİLMESİNE, davalı ... vd.'den peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 03/11/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.