T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2024/1526 E., 2025/2600 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1933 E., 2023/1660 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/98 E., 2022/35 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı .... vekili tarafından duruşmalı, davalılar ... A.Ş. vekili ve ... T.A.Ş. Kredi Kartları Merkezı Şube Müdürlüğü vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı .... vekili avukat ... ile davacılar vekili avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacılara ait taşınmaz üzerinde 12 adet villa yapılması konusunda davalılardan ... Katı ve Sıvı Yakıtlar Tar. Hay. İnş. Dış. Tic. Ltd. Şti. İle 18.11.2015 tarihinde yürülüğe girecek şekilde villa karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre yapılacak villaların %64 ünün davalı yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin sözleşmeye göre edimini zamanında ve tam ifa etmediğini, arsa sahibinin avans olarak verdiği taşınmazları başkalarına devrettiğini ileri sürerek C1,C2,D1,D2,E1,E2,F1,F2 numaralı bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin fekki ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini, menfi zararının tazminini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde, dava dilekçesinin net olmadığını, dava dilekçesinin açıklanması gerektiğini, müvekkilinin banka olduğunu, taraflar arasındaki iç ilişkiyi bilme yükümlülüğü bulunmadığını, TMK'nun 1023 hükmüne göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişi sıfatına haiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, müvekkiline yapılan tapu devrinin muvazaalı olduğu iddiasının kötüniyetli olduğunu, basiretli bir tacir olarak ticaret yapan müvekkilinin, davalı şirketten taşınmaz satın alan herhangi bir kişi gibi villayı da inşaat halinde iken satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalılar ..., ... ve ...Medikal San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde, eser sözleşmesindeki seçimlik hakları kullanılmadan dava ikame edilemeyeceğini, taşınmazların hali hazırdaki durumunun seçimlik hak konusunda sınırlama getirdiğini, zarar ve tescil talebinin ileri sürülemeyeceğini, tapu sicilinde diğer davalıların tasarruf yetkisini kısıtlayan herhangi bir şerh veya takyidat bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalılar ...Katı Sıvı Yakıtlar Tic. Ltd. Şti. ve ... vekili cevap dilekçesinde, sözleşmenin taraflar arasında şifahi olarak yenilendiğini ve bitiş tarihinin 30/04/2019 olduğunu, davacıların sözleşmeden geriye etkili olarak dönme haklarının bulunmadığını, sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmelerinin mümkün olmadığını, müvekkili firmanın özen yükümlülüğüne, örfe, sözleşmelere ve projelere uygun davrandığını, inşaatı bitirmek istediğini, diğer müvekkili ...'nin davalı firmanın yetkili sahibi olduğunu, ancak sözleşmenin tarafı olmadığını, taşınmaz edinen 3. kişi de olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı .... vekili cevap dilekçesinde, müvekkili banka tarafından dava konusu taşınmazlardan ... adına kayıtlı taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, ipotek tesisi aşamasında taşınmazların tapu kayıtları üzerinde tasarrufu engelleyici bir şerh bulunmadığını, TMK'nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir
Davalı ... ( davalı ... ’e temlik eden) vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin, davalı ...Katı ve Sıvı Yakıtlar Tarım San. Tic. Ltd. Şti.'den olan alacağına karşılık başlatmış olduğu icra takipleri kapsamında haciz konulduğunu, müvekkilinin taraflar arasında yapılan sözleşmeden haberi olmadığını, araştırma ve bilme yükümlülüğü de bulunmadığını, inşaatın % 90 oranında bitmesine rağmen sözleşmeden dönülerek tamamının tescili talebinin de iyiniyetli olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, davacının geriye dönük fesih yanında ayrıca tazminat talebinin de mümkün olamayacağını, müvekkilinin tapuya güvenerek ve bedelini ödeyerek taşınmaz edindiğini, kendisinden tazminat talep edilemeyeceğini, müvekkilinin hem tapudaki ipotek hem de bu dava nedeniyle mağdur olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde, davalı ...ve Sıvı Yakıtlar Tic. Ltd. Şti.'ne müvekkili banka tarafından kredi kullandırıldığını, kredi teminatı olarak bir kısım gayrimenkuller üzerine müvekkili banka lehine ipotek tesis edildiğini, ipotek tesisi sırasında tapuda herhangi bir şerh ve beyan bulunmadığını, müvekkili bankanın taraflar arasında imzalanan inşaat yapım sözleşmesini bilme zorunluluğunun bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar ile tüm proje kapsamında % 36 arsa sahibine, % 64 yükleniciye ait olacak şekilde paylaşım yapılacağının, yüklenicinin sözleşme konusu işleri, sözleşme hükümlerine uygun olarak eksiksiz ve sistemin işlevini tam olarak yerine getirecek şekilde, komple ve detayları çözülmüş vaziyette teslim edeceğinin, inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 12 adet villa ve çevre peyzaj düzenleme işlerinin 15 ay içerisinde teslim edileceğinin, villaların oturma izinlerinin ise teslim tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde alınacağının kararlaştırıldığı, ancak davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, getirmesinin de dosya kapsamına göre mümkün olmadığı, inşaatın % 64 tamamlanma seviyesinde olduğu, avans niteliğindeki tapu devrinin iptal edilerek tekrar arsa sahibine verilmesi talebinde davacıların haklı oldukları, böylece davacıların fesih haklarının doğduğu, taşınmazın bir kısım bağımsız bölümlerinin davalı ...ve Sıvı Yakıtlar Tic. Ltd. Şti. tarafından diğer davalılara devredildiği, davalılardan ...'nin inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi, dava konusu arsa üzerinde taşınmaz edinen üçüncü kişi de olmadığı bu nedenle kendisine husumet yöneltilemeyeceği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne, davacıların menfi zarar isteğiyle ilgili usulüne uygun harcı yatırılarak açılan bir dava olmadığı gerekçesi ile bu taleple ilgili karar verilmesine yer olmadığına,
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde ... vekili, davalı ... AŞ vekili, davalı ... vekili, davalı ... TAŞ vekili, davalı ...Sıvı Yakıtlar İnş.Ltd.Şti vekili, davalı ... AŞ vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı T.... Bankası TAO vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna, davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından da istinaf talebinin reddi kararına Davalılar ...., ....., T.... Bankası AŞ, ... TAŞ, ....AŞ ve T...... Bankası ..vekillerinin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1.maddesi uyarınca esastan reddine, davalılar ..., ... ve ... vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne ...'ın yargılama sırasında dava konusu E Blok Zemin Kat 2. Giriş 1 numaralı bağımsız bölüm üzerine 23.01.2019 tarihinde koymuş olduğu haciz şerhinin kaldırıldığı ilgili İcra Müdürlüğü tarafından dosyaya bildirilmiş olup, bu talep yönünden davanın konusuz kaldığı anlaşılmakla karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerektiği, tahkikat aşamasında haczi kaldıran bu davalı 6100 sayılı HMK'nın 331/1. Maddesi gereğince yargılama giderlerinden sorumlu olduğu, davalı yüklenici şirketten bağımsız bölüm satın alan davalı tapu malikleri, arsanın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanan harçtan ve vekalet ücretinden davalı yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumlu olmakla birlikte sorumlulukları kendileri yönünden dava konusu olan arsa payının değeri kadar olup ilk derece mahkemesinin arsanın tümü üzerinden tapu maliklerini müteselsilen sorumlu tutması doğru olmadığı ... ve ... tarafından istinaf edilmiş olduğu gerekçesi ile diğer davalılar yönünden ilk derece mahkemesi kabulü doğrultusunda karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... TAŞ vekili temyiz dilekçesinde;
a.Sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının oluşmadığını, tamamlanma oranı tespit edilirken inşaatın tümüne değil arsa sahiplerine düşecek kısımlarına bakılması gerektiğini,
b. bilirkişi raporunda ki %64 tamamlanma oranının inşaatın tümüne yönelik olarak belirlendiğini, bu oranın bile başlı başına yüksek bir oran olduğunu,
c. Müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunun ve TMK'nın 1023'e göre iktisabının korunması gerektiğini belirterek istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.
Davalı ... Aş vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkili banka ile davalı ...ve Sıvı Yakıtlar Tarım Hayv. İnş. Dış Tic. Ltd. Şti. arasında genel kredi sözleşmesi imzalandığını ve kredinin teminatını teşkil etmek üzere dava konusu taşınmazlardan E/1 Blok 1 nolu ve E/2 Blok 1 nolu taşınmaz üzerine 27.07.2017 tarihinde 6.000.000,00 TL bedelli 1. dereceden müşterek limit ipoteği tesis edildiğini, ipotek sırasında taşınmazların davılı şirket adına kayıtlı olup üzerinde herhangi bir şerh bulunmadığını,
b. İyiniyetli üçüncü kişi olup tapuya güven ilkesi gereğince dava konusu taşınmazların üzerine tesis ettirdiği ipotek hakkının korunması gerektiğini,
c. İnşaatın tamamlama oranının %90'nın üstünde olduğunu, bu hususun, müvekkil banka tarafından aldırılan 10.12.2018 tarihli ekspertiz raporu ile sabit olduğunu beyan etmektedir.
Davalı ... Aş. vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkili banka lehine ipotek tesis edilen taşınmazların maliki olan davalı ...'nın taşınmazları davalı yükleniciden satın almadığını, bilakis üçüncü kişi konumundaki dava dışı ...Saatçilik Optik Hediyelik Eşya Dayanıklı Tük. Mal. Sarrafiye San. Tic. Ltd. Şti. firmasından satın aldığını,
b. İpotekli taşınmazların sicil kayıtlarına şerh verilmediğinden bu sözleşmenin müvekkili bankaya ve müşterisine karşı ileri sürülebilmesinin hukuken mümkün olmadığını, bu sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için TMK'nın 1009. maddesi uyarınca tapu siciline şerh edilmesi gerektiğini, d
c. Villa inşaatının ... Belediyesi'nin 03.01.2022 tarihli müzekkere cevabında tamamlanma oranının %90 olduğu belirtilmiş olmasına rağmen, ilk derece mahkemesi tarafından söz konusu yazı cevabı dikkate alınmaksızın hüküm tesis edildiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine; zira, arsa sahibinin yükleniciye intikal ettirdiği tapu devrinin avans mahiyetinde olduğuna yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde tapuya güvenmenin veya iyiniyetli olmanın bir öneminin bulunmadığına dolayısıyla tüm tapu intikallerinin arsa sahibine geri döneceğine” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince içtihadı birleştirme için Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde; Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,
Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerleyükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Üçüncü kişi,“aleni tapu kaydını” inceleyerek satın aldığı taşınmazın yüklenici adına kayıtlı olduğunu, inşaat mahallinde sadece yüklenicinin bulunduğunu, inşaatı yüklenicinin yaptığını araştırdıktan ve sözleşmenin geriye etkili feshedilme ihtimalinin bulunmadığı sonucuna vardıktan sonra tapudan mülkiyet veya ipotek edinen kişinin iyiniyet karinesinden özellikle yararlanmalıdır.
Ancak, arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla, yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulundDairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,
Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilirliğini” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden bir kısım davalıların, ipotek tesis ettikleri anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadıklarını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiklerini veya bilmeleri gerektiği hususunda yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA,
28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalı ...Ş.'ye verilmesine,
Peşin alınan harçların temyiz harcı yatıran davalılara iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.