T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2024/3673 E., 2025/3881 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2022/1573 E., 2024/1473 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Bergama 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2019/130 E., 2022/339 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ... ... ve ... Isıt. .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalılardan ... İnşaat Ltd. Şti. arasında 18.06.2013 tarihli “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile 270 ada, 20 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılması konusunda sözleşme düzenlediklerini, sözleşme gereği iki blok halinde inşa edilecek olan binanın; A blokta 2. kat, 3 no'lu, B blokta 1. kat 2 no'lu bağımsız bölümlerin müvekkillerine ait olacağını, inşaatın ruhsatının iki blok için (A ve B blok) alındığını, inşaatın sözleşmede belirtilen sürede tamamlanmadığını, müvekkilleri tarafından yüklenicinin inşaatını tamamlaması için avans olarak verilen dairelerden, A blokta; zemin kat 1 no'lu, 1. kat 2 no'lu, 3. kat 4 no'lu, B blokta; 1. kat, 2 no'lu, (müvekkillere isabet eden bağımsız bölüm) 2. kat 3 no'lu, 3. kat 4 no'lu, bağımsız bölümleri yüklenicinin sattığını, Bergama 1. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin 2018/57 D.İş dosyasından tespit yaptırıldığını belirterek davalı şirket ile müvekkilleri arasında akdedilen ".... Noterliği'nin 18.06.2013 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nin geçmişe etkili olarak feshini, davalılardan; ... adına kayıtlı A blok zemin kat 1 no.lu bağımsız bölüm, ... adına kayıtlı A blok, 1. kat, 2 no.lu ve B blok, 3. kat, 4 no.lu bağımsız bölüm, ... ... adına kayıtlı A Blok 3. kat 4 no.lu bağımsız bölüm, ... adına kayıtlı B blok 1. kat 2 no.lu bağımsız Bölüm, ... ve ... Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı B Blok, 2. kat, 3 no.lu bağımsız bölüm numaralı taşınmazların her türlü takyidattan ari olarak tapularının iptali ile taşınmazlardaki payları oranında müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçelerinde özetle; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, eldeki davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine yönelik olduğu, .... Noterliği' nin 18.06.2013 tarih ve ... yev, no.lu “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile 270 ada, 20 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılması hususunda davalı yüklenici ile davacı tarafın anlaştığı, mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, inşaat seviyesinin araştırıldığı; sözleşmeye göre inşaatın teslim tarihinin 18.06.2015 olduğu, “A” blokta yapılan inşaat imalâtlarının, tespit tarihi itibari ile fiziki gerçekleşmesi % 27,90 “B” blokta yapılan inşaat imalâtlarının, tespit tarihi itibari ile fiziki gerçekleşmesi % 49,08 olarak hesaplanmış olduğunun tespit edildiği, yüklenicinin sözleşmede belirlenen teslim tarihini aşarak temerrüde düştüğü, aradan geçen uzun süreye ve tahammül sınırlarını aşmasına rağmen inşaatın tamamlanmamış olduğu, inşaatın fiziki tamamlanma oranı da gözetildiğinde geriye etkili fesih (dönme) koşullarını sağladığı ve bu itibarla sözleşmenin geriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu, dava konusu olay bakımından üçüncü kişilerin bilerek hareket etmiş oldukları, nitekim tamamlanma oranının %90'ın altında olması halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebileceğinin kabul edildiği, yani davacının sözleşmenin geriye etkili olarak feshini isteme hakkının olacağı, yine yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve birleşen davalardaki davalılar açısından ise arsa sahipleri olan davacıların yüklenici olan davalı şirkete geçirilen arsa payı kayıtlarının tescili yüklenici şirket açsından ayni hak doğuramayacağından, temlik avans niteliğinde olduğundan, temlik alan davalıların TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet iddiasında bulunamayacağının kabul edilmekte olup iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ... vekili, davalı ... vekili ve davalı ... Isıt. .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1-Davalı ... ... vekili ve davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davalı müvekkillerin davaya konu dairelerin tapusunu yükleniciden değil, arsa sahiplerinden aldıklarını, tapudaki resmi satış sözleşmesinin arsa sahipleri ile davalılar arasında yapıldığını, davacı arsa sahiplerinin yüklenici ile imzaladıkları sözleşmede ne zaman bağımsız bölümlerin satışının yapılabileceği konusunda hüküm koyduklarını ve buna göre 3. kişi olan davalı müvekkillerin arsa sahiplerinden satış yolu ile daireleri aldıklarını, üstelik yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin satışı için arsa sahiplerinin yetki verdiklerini, davacı arsa sahiplerinin yapmış oldukları sözleşmenin risk ve sonuçlarından tapudaki kayda güvenerek daire satın alan üçüncü kişilerden telafi etmeye çalışmasının hakkaniyete aykırı olup hukuki güvenirliğe de şüphe düşürdüğünü, iyiniyetli 3. kişi olduklarını, vekalet ücretine hükmedilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu beyan etmektedir.
2-Davalı ... Isıt. .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli iktisabının korunacağı ilkesinin ihlal edildiğini, müvekkilinin tamamen tapudaki kayda güvenerek işlem yaptığını, müvekkile taşınmazı devredenin davacı taraf olduğunu, davacılar ile yüklenici arasındaki ilişkiyi ve durumu müvekkilinin bilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle müvekkilinin iyiniyetinin korunması gerektiğini, üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olması gerektiğini, satışı yapanın arsa sahibi olması halinde iptalinin mümkün olamayacağı şeklindeki içtihatın gözardı edildiğini, Yargıtay uygulamasında arsa sahibinin devir yapması halinde pay iptalinin söz konusu olmayacağının kabul edildiğini, taşınmazı müvekkile satanın davacı olduğunu, müvekkili bir bağımsız bölümü arsa malikinden satın aldığında dahi edimi geçerli olmayacaksa tapu siciline güven ilkesinin ne anlamı ne işlevi kaldığını, kurulan hükmün müvekkili yönünden aşırı zarar doğurucu haksız ve adaletsiz olduğunu, müvekkili şirketin binayı inşa eden yükleniciden alacaklı olup bu alacağı tahsil edebilmek için alacakları ve ödediği bir kısım bedel karşılığında binadan bir bağımsız bölüm satın aldığını, müvekkili şirket aralarındaki ticari ilişki nedeniyle yükleniciden alacaklı olup bu alacakların tahsili için icra takipleri başlatıldığını, bu takiplere rağmen alacağın tahsilinin mümkün olmaması nedeniyle yüklenicinin inşa edeceği bağımsız bölümlerin birisini müvekkile teklif ettiğini ve ekte sundukları protokol kapsamında anlaşmaya varıldığını, anlaşma uyarınca bağımsız bölüm değeri borç bakiyesinden fazla olduğu için müvekkilinin hem mal verdiğini hem de üstüne ödeme yaptığını, karar ile müvekkilinin bir daha zarara uğradığını ve bağımsız bölümden de olduğunu, kurulan hüküm ile davacıların müvekkili aleyhine sebepsiz zenginleştiğini, müvekkilinin bağımsız bölümü satın aldığını, bağımsız bölümün arsa payı ve bitirilme oranı kadar yüklenicinin de yerine talep hakkına sahip olduğunu, bu nedenle arsa sahiplerinin inşa edilen kısım kadar müvekkile karşı sorumlu olduğunu, arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşmiş olacağını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,
Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve... Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; temyiz eden davalı ... ..., davalı ... ve davalı ... Isıt. .... San. ve Tic. Ltd. Şti'nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazları tapuya güvenerek iyi niyetle devraldıkları, davalı ... Isıt. .... San. ve Tic. Ltd. Şti'ne taşınmazı devredenin davacı taraf olduğu iddia edildiğine göre, hükmü temyiz eden davalıların tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesi, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca değerlendirilmesi gerektiğinden kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.