Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı, paydaşlar arasındaki mülkiyet dengesini koruyan ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesini sınırlandıran önemli bir kurumdur. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik sonucunda önalım bedelinin belirlenme usulü köklü biçimde değiştirilmiştir. Artık önalım hakkı, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden değil, hakim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden kullanılacaktır. Ancak kanun koyucu rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği hususunda açık bir düzenleme yapmamıştır. Bu çalışmada yeni yasal düzenleme, geçiş hükümleri ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilerek söz konusu hukuki boşluğun nasıl doldurulduğu incelenmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara yasal önalım hakkı tanınmıştır. Bu hak, paydaşların birbirlerini tanımaları, taşınmazın küçük parçalara bölünmesinin önlenmesi ve payların mümkün olduğunca mevcut paydaşlarda toplanması amacıyla kabul edilmiş kanundan doğan bir yenilik doğurucu haktır.
Önalım hakkı yalnızca gerçek satış işlemlerinde kullanılabilir. Bağışlama, trampa, cebri satış, fiili taksim veya miras hukukuna ilişkin amaçların baskın olduğu görünüşte satış işlemlerinde önalım hakkı doğmaz.
1-Sayılı Kanun Öncesindeki Hukuki Durum
25.12.2025 tarihinden önce yürürlükte bulunan sistemde önalım hakkını kullanan paydaş; Tapuda gösterilen satış bedelini, Alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masraflarını mahkemenin belirlediği süre içerisinde depo etmekle yükümlüydü.
Bu sistem özellikle satış bedelinin tapuda gerçek değerinin altında gösterildiği uygulamalarda ciddi hakkaniyet sorunları doğurmaktaydı. Gerçek piyasa değeri milyonlarca lira olan bir taşınmaz payının çok düşük resmi bedeller üzerinden önalım yoluyla kazanılması, alıcının mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandıran sonuçlar doğurmaktaydı.
2-7571 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişiklik
TMK’nın 734/2. maddesi tamamen değiştirilmiştir;
"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
Böylece önalım bedelinin belirlenmesinde tapu satış bedeli sistemi terk edilmiş, bunun yerine objektif piyasa değerini esas alan rayiç bedel sistemi kabul edilmiştir.
3- Rayiç Bedelin Hangi Tarihe Göre Belirleneceği Sorunu
Kanun değişikliği önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirleneceğini düzenlemiş olmakla birlikte, bu rayiç değerin hangi tarih esas alınarak tespit edileceği konusunda herhangi bir hüküm içermemektedir.
Kanun metninde bu konuda açık düzenleme bulunmadığından çözüm, kanunun amacı ve geçiş hükümleri dikkate alınarak Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.
4- Geçiş Hükümleri ve Derdest Davalara Etkisi
7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Kanun'a eklenen geçici 1. maddesinin 2. fıkrası; "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır" hükmünü içermekte olup yapılan değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağı açıkça hüküm altına alınmıştır.
Dolayısıyla; 25.12.2025 tarihinden önce açılmış ancak henüz kesinleşmemiş davalarda da yeni rayiç bedel sistemi uygulanacaktır.
Bu düzenleme, kanun koyucunun gerçek piyasa değerinin esas alınmasını kamu düzenine yakın nitelikte gördüğünü ortaya koymaktadır.
5-Yargıtay’ın Benimsediği Esas
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararlarında ortak olarak şu ilke benimsenmiştir:
A) 25.12.2025 tarihinden sonra açılan davalar bakımından;
Önalım hakkına konu payın dava tarihindeki rayiç değeri esas alınmalıdır. Bunun nedeni, önalım hakkının dava açılmasıyla kullanılabilir hale gelmesi ve “gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedel” ifadesinin dava tarihindeki ekonomik gerçekliği yansıtmasıdır.
B) 25.12.2025 tarihinden önce açılmış derdest davalar bakımından;
Rayiç değer, kanun değişikliğinin yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmelidir.
7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734/2. hükmünde yapılan değişiklikle önalım bedelinin, önalım hakkına konu payın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve önalım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere mahkemece verilecek kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ya eklenen geçici 1. maddenin 2. fıkrasında, TMK'nın 734/2. maddesi hükmünde yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörüldüğünden, Mahkemece, yukarıda açıklanan Kanun değişiklikleri ve dosyadaki deliller değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2025/7-216E. 2026/195K.)
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;İlk Derece Mahkemesince 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nin 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, Ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026/132E. 2026/1633K.)
6- Önceden Depo Edilen Bedelin Durumu
Değişiklikten önce davacı tarafından satış bedeli üzerinden yatırılmış depo bulunması halinde;
daha önce yatırılan ve nemalandırılan tutar,yeni belirlenen rayiç bedelden mahsup edilir.
Eksik kalan miktarın mahkemenin vereceği kesin süre içinde yatırılması gerekir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde davanın usulden reddedilmesi gerekir.
Mahkemece, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anılan değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alım bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması hâlinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alım bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir. . (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/4141E. 2026/1685K.)
Özetlemek gerekirse; 7571 sayılı Kanun ile önalım hukukunda önemli değişiklik gerçekleştirilmiştir. Tapuda gösterilen ve çoğu zaman gerçek ekonomik değeri yansıtmayan satış bedeli yerine rayiç değerin esas alınması, mülkiyet hakkının korunması ve hakkaniyet ilkesi bakımından isabetli bir düzenleme olmuştur. Bununla birlikte kanun koyucunun rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini açıkça düzenlememesi uygulamada tereddütlere yol açmıştır. Yargıtay’ın yerleşmeye başlayan içtihatları doğrultusunda yeni açılan davalarda dava tarihi, yürürlükten önce açılmış derdest davalarda ise 25.12.2025 tarihin esas alınması gerektiğini kabul etmiştir. Bu yaklaşım, hem geçiş hükümlerinin amacıyla hem de hukuk güvenliği, ölçülülük ve hakkaniyet ilkeleriyle uyumludur.