MAKALE

ARSA PAYI KARŞILIĞINDA İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE GENEL BAKIŞ

02.07.2025 - 15:13 05.07.2025 - 13:14 Okunma Süresi: 7 Dk

1-) Giriş, Tanım ve Hukuki Nitelik

Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 2023/800 esas, 2023/2803 karar ve 24.05.2023 tarihli kararında '',, arsa payı karşılığı sözleşmesi , taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici , finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işi üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.'' Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli-karma bir sözleşmedir. Bu eser sözleşmeleri , Sözleşmenin ifasıyla sona ermektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kullanılan ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan ancak kanunda açıkça düzenlenmeyen bir sözleşme türüdür.

Yargıtay ; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tüketici işlemi olarak kabul etmemektedir. Yargıtay 3. H.D. 2023/1298 E. , 2023/1013 K. 10.04.2023 tarihli kararında ''Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç , kullanmak için konut edinmek değil de arsasını değerlendirmektir.. Dava konusu bağımsız bölümlerin mal kavramı içerisinde yer aldığı, bu malı ticari veya mesleki bir amaçla edinmeyen davacıların ise tüketici sıfatına haiz olduğu çekişmesizdir. Ne var ki, davalı arsa sahipleri satım işini mesleki ve ticari maksatla yapmamışlardır. Diğer bir anlatımla , davalı arsa sahipleri 6502 sayılı Kanun kapsamında satıcı sıfatına sahip değildir. Buna göre ... Arsa sahipleri aleyhine açılan davalara bakma görevi, genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesine aittir.'' Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Madde 73 fıkra 1 uyarınca ; Tüketici işlemlerinden doğabilecek davalarda Tüketici Mahkemeleri görevlidir.

2-) Şekil Şartı

B.K. 213 , Tapu Kanunu 26. Ve Noterlik Kanunu 60.maddesi uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken 'tapulu taşınmaz veya tapusuz taşınmaz payının mülkiyetini nakil borcu doğuran sözleşme' olduğu ifadesiyle edime , unsuru olduğu sözleşme hükümleri uygulanması gerektiği belirtilmiştir.

Şekil serbestisi ilkesi gereği taraflar kendi aralarında kanuna aykırı olmamak şartıyla sözleşmeyi diledikleri ölçüde oluşturabilirler. Taraflar aralarında anlaştıkları sözleşmeyi resmi şekilde Noterde düzenleme şekline yapmak ile mükelleftirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik koşulu Resmi şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılmasıdır. Şekil şartını sağlamayan sözleşmeler hukuken geçersizdir.

3-) Taraflara Yüklenilen Borçlar

A-) Arsa sahibinin borçları

-Arsayı Teslim Borcu

Arsa sahip/lerinin arsayı teslim borcu , sürenin başında yer alır ve arsa sahibinin ''öncelikli borcu'' niteliğindedir. Bu durumda arsanın inşaat yapılmaya elverişli ve kusursuz olması gerekir. Arsa teslim edilmeden , yüklenicinin borçlarını yerine getirmesi söz konusu olmayacaktır.

-Vekalet Verme Borcu

İnşaata başlamak , devam etmek ve onu bitirmek için resmi mercilere (Belediye, tapu, kadastro vb. kurumlar) başvurmak ve gerekli izinleri almak için arsa sahibinin yükleniciye yardımcı olması ve yetki vermesi gerekir.

-Arsa Payını Devir Borcu

Sözleşmenin temel borçlarından biri de Arsa payını devir borcudur. Taraflar bu borcun zaman ve koşullarını sözleşmede aralarındaki mutabakat gereği kararlaştırılmalıdır.

B-) Yüklenicinin borç ve sorumlulukları

-İnşaatı sözleşmeye uygun olarak yapma borcu

Yüklenici, inşaatı imar planı, imar yönetmeliği, yapı izni ve eklerine uygun olarak yapacaktır(İmar K. Md.20/son).

-İnşaat masraflarını karşılama borcu

Sözleşmenin konusu olan inşaatın yapım masrafları yükleniciye aittir. Sözleşme ile bu borcu yüklenen yüklenici, sadakat ve özen borcuna uygun şekilde davranmalı ve aynı zamanda ilgili yapının ortaya çıkması adına inşaat için gerekli araç ve gereçleri sağlamalıdır.

-İmar mevzuatı ve sözleşmeye uygun projeleri hazırlatma borcu

Sözleşmede hüküm yoksa projeleri hazırlatma ve onaylatma görevi arsa sahibine aittir. Sözleşmeye hüküm konularak bu yükümlülük yükleniciye bırakılabileceği gibi , sözleşmede hüküm bulunmamakla birlikte vekalet vermek suretiyle de yükleniciye bırakılabilir. Uygulamada işlerin daha hızlı ilerlemesi adına bu borç , arsa sahiplerinin yetki vererek yüklenicinin üzerine bıraktığı bir borçtur.

-İnşaat ruhsatı alma borcu

Yapı ruhsatı alma görevi , yapı sahipleri veya yasal temsilcilerine aittir. Sözleşmeye hüküm konularak bu yükümlülük yükleniciye bırakılabileceği gibi , sözleşmede hüküm bulunmamakla birlikte vekalet vermek suretiyle de yükleniciye bırakılabilir.

-İş güvenliği kurallarına uyma borcu

Yüklenicinin devlete ve topluma karşı yükümlülüklerinin başında gelir.

-İnşaatı teslim etme borcu

Yüklenici, inşaatı eksiksiz ve bozuksuz olarak yapacak ve teslim edecektir.

Uygulamada en çok hukuki ihtilaf yaşanan konu inşaatı teslim borcunun yerine getirilmesi ve sonrası aşamadadır. Genel itibariyle arsa sahipleri ve yükleniciler hukuki yardım almadan kendi aralarında hazırladıkları ve noterde düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim borcunun ne şekilde gerçekleştireceği hususunu hukuken eksik bırakmaktadır. Yapılacak teslimin fiili teslim mi ? yoksa anahtar teslim mi ? şeklinde olacağı hususu çoğunlukla sözleşmede eksik bırakılmaktadır. Sözleşmede böyle bir husus yaşanmaması adına genel itibariyle Teslim süresini , ''Ruhsat alınmasından itibaren ... Ay sonra Anahtar teslim'' şeklinde yapılması her iki tarafında teslim süresini sözleşmeden anlaşılacağı üzere net şekilde belirlediği hususu görülecektir.

Anahtar teslim kavramı , inşaatın fiilen bitirilerek yapı kullanma izninin (İskan) alınmasını da kapsamaktadır. İskanı alan yüklenici , anahtar teslim borcunu ve teslim olgusunu yerine getirmektedir.

4-) ARSA PAYI KARŞILI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

1-)Süre

Ruhsat için başvuru tarihi ve inşaata başlama-bitirme süresi açıkça belirtilmelidir. Sözleşmede ruhsatın alınma tarihi , ruhsat tarihinden itibaren yapının ne kadar sürede teslim edileceği ve bu teslimin ne şekilde olacağı açıkça belirtilmelidir.

2-)İlgili yapıya dair paylaşım ve nitelikleri

Arsa sahipleri ve yüklenici arasında paylaşım açıkça sözleşmede belirtilmelidir. Daire tipleri ve nitelikleri açık şekilde belirtilmelidir. ( 1+0, 1+1, 2+1 ) daire veya dükkan şeklinde belirtilmedir. Ayrıca teslim edilecek dairelerin veya dükkanların katları ve metrekareleri de daha sonradan ihtilaf olmaması adına belirtilmelidir. Sözleşmede ve sözleşme eki olan krokilerde belirtilmesi önemlidir.

3-)Anahtar teslimi sözleşme

Bu hususun sözleşmeye konulması halinde, yükleniciye yapı kullanma belgesi alınması sorumluluğunu doğurmaktadır.(İmar Kanunu m.30)

Anahtar teslim şeklinde yapılmayan sözleşmelerde , teslim olgusu ve sonraki iskan alınması süreçleri hakkında taraflar arasında ihtilaf çıkmaktadır.

4-)Teknik şartname

Detaylandırılmış şekilde bir teknik şartname hazırlanmalıdır. Malzemelerin niteliği, niceliği ve cinsinin bu şartnamede belirlenmesi önemlidir. Bu malzemelerin sözleşmeye de geçirilmesi gerekmektedir.

5-)Yükleniciye bağımsız bölümlerin devri

Kat irtifakı tapularının düzenlenmesi sonrası , sözleşme gereği arsa sahipleri yükleniciye bağımsız bölüm tapularını devredebilir. Uygulamada genellikle inşaatın yüzdelik olarak tamamlanma aşamalarına göre devir yapıldığı görülmektedir.

6-)İskan (Yapı Kullanma İzni)

Kural olarak yükleniciye aittir. Fakat sözleşme ile taraflara yüklenilebilir. Bu hususta anahtar teslim sözleşme şeklinde gerçekleştirilerek yüklenicinin üstüne bırakılması daha sağlıklı olacaktır.

7-)Temerrüt

İnşaatın zamanında tamamlanmaması , istenilen seviyede olmaması veya süresinde bitirilecek şekilde olmadığının açık şekilde anlaşılması halinde yüklenici temerrüte düşer. Temerrüt halinde arsa sahibi veya sahipleri, yükleniciye ihtar göndererek bildirimde bulunmalıdır. Daha sonrasında temerrüte ilişkin seçimlik haklarını kullanma imkanı doğacaktır.

8-) Cezai Şart ve Kira Kaybı

İlgili yapının gecikmesi ve inşaatın sözleşmede belirtilen şekilde süresinde tamamlanmadığı hususu uygulamada çokça ortaya çıkan bir sorundur. Bu durum, arsa sahiplerinin kendilerine taahhüt edilen tarihte bağımsız bölümleri teslim almamasından kaynaklı zarara uğratmaktadır. Söz konusu durumu önlemek için , sözleşme maddelerine uyulmaması durumunda sözleşmeye cezai şart bedeli konulması arsa sahiplerinin yararına olacaktır.

İlgili yapının gecikmesi durumunda , arsa sahiplerinin beklenen hakları halelder olacağından sözleşmede yüklenicinin sorumluluğundan dolayı geciken her bağımsız bölüm için ayrı şekilde kira kaybı tazminatı belirlenebilir. Fakat bu bedel hakkaniyete ve dürüstlük kurallarına uygun şekilde belirlenmelidir.