6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli yaşadığımız büyük depremlerden birçok ilimiz etkilenmiş ve en çok zarar gören 10 ilimizde olağanüstü hâl ilan edilmiştir. Deprem nedeniyle binlerce bina yıkılmış, bazıları ise ağır ve orta hasarlı olarak kullanılamaz hale gelmiştir. Yıkılan ve orta-ağır hasarlı kullanılamaz durumdaki binalarda kiracı olarak bulunan vatandaşlar ve işletme sahipleri deprem nedeniyle kira sözleşmesini haklı nedenle feshetme hakkına sahiptir. Bu yazımda sadece depremden etkilenen ve kullanılamaz hale gelen binalardaki kira sözleşmesinin feshi ve bedel iadesi açısından hukuki bir değerlendirme yapılacak olup detaylı bilgi ve diğer hususlar için bir avukattan hukuki yardım alınması faydalı olacaktır.
Yıkılmış, Ağır ve Orta Hasarlı Binalarda Kira Sözleşmenin Feshi
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiracının borcu kira bedelini ödemek, kiraya verenin borcu ise, kiralanan şeyi kiracının kullanıma sunmak olarak özetlenebilir.
Hasarlı ve kullanılamaz durumdaki binalarda kiraya veren, kiraya konu taşınmazı kiracının kullanımına elverişli olarak sunamadığından dolayı sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa edemez hale gelmiştir. Kiraya veren sözleşme süresince kiraya konu taşınmazı kullanıma elverişli olarak bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin elinde olmayan nedenlerle dahi olsa temerrüde düşmesi neticesinde kiracı, kira bedeli ödeme borcundan kurtulur ve daha önce peşin ödediği kira bedellerini kiraya verenden talep edebilir. Özellikle Adana ilinde kira bedelleri kiracıdan yıllık olarak talep edilmektedir. Yıkılmış, ağır ve orta hasarlı binalarda kira bedelini peşin ödeyen kiracılar, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshettiklerini kiraya verene bildirerek, kullanamadıkları ve peşin ödedikleri dönemin kira bedelinin iadesini talep edebilirler.
Kiraya konu taşınmazın deprem nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra kiralananda ortaya çıkan maddi ayıp olarak değerlendirilecektir. Taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi nedeniyle, ayıpsız misli ile değişim veya ücretsiz onarım hakkını kullanmak kiracı açısından mümkün değildir. Taşınmazın kullanılamaz duruma gelmesi önemli ayıp olarak kabul edilecek ve kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshedecektir. 6098 Sayılı TBK’nun 305.maddesinin 2.fıkrasında kiracının ayıp nedeniyle kullanılamaz hale gelen taşınmaza ilişkin kira sözleşmesini feshedebileceği açıkça hüküm altına alınmıştır. Kiracı eğer kullandığı dönemin dışında kira bedelini peşin olarak kiraya verene ödemiş ise, kira sözleşmesini feshederek ödediği bedelin iadesini talep edebilecektir. Örneğin kiracı, 1 yıllık kira bedelini peşin ödemiş ve 1 ay sonra deprem nedeniyle taşınmaz kullanılamaz hale gelmiş ise, kiracı bu nedene dayanarak kira sözleşmesini feshettiğini bildirerek ödediği 11 aylık kira bedelinin iadesini talep etmek hakkına sahiptir.
Av. Mücahit BEYAZ
