Aidat Kavramının Kapsamı
Aidat kavramı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kapsam altına alınmıştır. Söz konusu mevzuata göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlü olacaktır.
Kat Malikinin Kullanım Yapmayacağını Gerekçe Sürememesi
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat maliki ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaktır.
Çok Masraflı ve Lüks Giderler Durumunda Malikin Hakları
Kanun koyucu yapılması istenen yeniliğin çok masraflı olması, yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıması, anagayrimenkuldeki bu yeniliğin bütün kat malikleri tarafından kullanılmasının gerekli olmaması olasılıklarından birinin veya birkaçının bulunması halinde bunlardan faydalanmak istemeyen kat malikinin söz konusu gidere katılmak zorunda olmadığını belirtmiştir. KMK uyarınca bu nitelikte yenilik ve ilavelerin giderlerini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla birlikte başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi haleflerinin yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılmaları hâlinde yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanacakları belirtilmiştir.
Fahiş Zammın Önlenmesi - Yönetim Planının ve Kat Maliki Kuruluna Katılmanın Önemi
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Anagayrimenkul KMK uyarınca kat malikleri kurulunca yönetilmeli ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla genel kurul tarafından kararlaştırılmalıdır ve kat malikleri kurulu gözetimindeki yönetimde öncelikle yönetim planı esas alınmalıdır. Yönetim planında hüküm bulunmayan haller olduğu takdirde anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanacaktır. Dolayısıyla bu planın titizlikle hazırlanması ve kat maliklerinin de plan üzerinde ayrıntılı inceleme yapması büyük önem arz etmektedir.
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart olup KMK md. 33 uyarınca mahkemeye başvurma hakları saklı tutulmuştur. Bununla birlikte yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlayacaktır. Ayrıca yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanmalıdır.
Maliklerin, kat malikleri kurulu toplantılarını takip etmeleri ve katılmaları diğer bir mühim konudur. Zira KMK uyarınca maliklerin kurul tarafından alınan kararlar için aykırı oy kullanma hakları mevcuttur.
Ancak aykırı oy kullanımında dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri de aykırılığın sebebinin açıklanmasıdır. Kat malikleri kurulu kararları sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmalı ve karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koymalıdırlar. Herhangi bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıkların olması durumunda karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa bu karara göre çözümlenmesi gerekmektedir.
İşletme Projesine İtiraz
Fahiş şekilde hazırlanmış bir işletme projesi varsa maliklerin buna da itiraz hakkı bulunmaktadır. KMK uyarınca kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, KMK md. 20’deki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin KMK md.20’deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
İşletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir. Malikler arasında bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilmesi durumunda projenin kat malikleri kurulunda incelenmesi gerekmektedir. Sonrasında söz konusu proje hakkında kat malikleri kurulunda karar verilir. Gerektiği takdirde yeni bir proje hazırlanması zorunludur.
Maliklerin itiraz etmesine rağmen projenin hukuka aykırılık teşkil etmesi durumunda dava açılması mümkündür.
Dava Açılması ve Hakimin Müdahalesi
Malikler arasından kat malikleri kurulu toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat malikinin karar tarihinden başlayarak bir ay içerinde iptal davası açma hakkı mevcuttur. Toplantıya katılmayan her kat malikinin ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içerisinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içerisinde iptal davası açması mümkündür.
Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmamaktadır.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri de hâkimin müdahalesini isteyebilmektedir.
Hakim ilgilileri dinledikten sonra Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına göre, bunlarda da bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre derhal kararını verir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat malikleri kuruluna ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Av. Lara Banu EKER
