Bu madde kapsamında açılacak tahliye davalarında başarılı bir sonuca ulaşmak için öncelikle sürelere çok dikkat edilmesi gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin sonunda; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu madde 353 gereğince; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
Dava konusu taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi talebinin kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Geçici nitelikteki ihtiyaçlar nedeniyle taşınmazın tahliyesi mümkün değildir. Ayrıca taşınmaza olan ihtiyacın güncel nitelikte olması ve yargılama esnasında da devam etmesi gerekir. Bu kapsamda henüz doğmamış ya da çok uzun zaman sonra doğacak bir ihtiyaç için taşınmazın tahliyesi talep edilemez. Yine dava açıldığı esnada var olan ancak yargılama sırasında ortadan kalkan bir ihtiyaç için de tahliye talep edilmesi mümkün değildir.
Kiraya veren, taşınmazın tahliyesine olan ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmekle mükelleftir. Bu iddiasını her türlü delille ispatlayabilecek ve tanık deliline de dayanabilecektir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasının şartlarını 4 ana başlık halinde toplamak mümkündür. Bunlar:
1. Dava konusu taşınmazı kullanma ihtiyacı,
2. İşbu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
3. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının Kanunda belirtilen sürelere uygun şekilde ikame edilmesi,
4. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kiraya veren taşınmaz maliki tarafından ikame edilmiş olmasıdır.
Yargıtay’ın çeşitli içtihatlarında; kişinin kendisinin ya da Kanunda sayılan yakınlarından birinin evlenmesi, reşit olan evladın ailesinden ayrı bir meskende oturmak istemesi, kiraya verenin kendi oturduğu konutta tahliye tehdidi ile karşı karşıya olması, ihtiyaçlının tahliye tehdidi bulunmasa dahi kirada oturması, taşınmazın kendisinin veya ihtiyaçlının iş yerine yakın olması gibi hallerde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilmiştir.
Av. İdil MUZAFFER KAVUŞAN
