KENTSEL DÖNÜŞÜM
İnsanların toplu yaşam alanları olan kentlerin düzenlenmesi ve yapılaşması konusunda merkezi ve mahalli idareler tarafından ayrıntılı planlamalar yapılması bir zorunluluktur. Ülkemizde, uzun yıllar yapılan yanlışlıklar, ihmaller ve hazırlanacak kent planları doğrultusunda alınacak tedbirler ve uygulamalardaki eksiklikler, kentlerimizin çarpık yapılaşmasına neden olmuştur.
Deprem bakımından çok riskli bir coğrafyada bulunmamıza rağmen, meydana gelen bu çarpık yapılaşma, özellikle 1999 depreminden sonra birtakım tedbirlerin alınması gerektirmiş, buna bağlı olarak önce inşaat yapım teknik ve özelliklerin düzenlenmesine, yapı imar yönetmeliklerinin yeniden düzenlemesine ihtiyaç duyulmuştur. Yapılan yeni imar yönetmelikleri ile 1999 senesinden sonra yapılan binalarda kullanılan malzemelerin ve tekniklerin geliştirilmesi sağlanmıştır. Bu yönetmelikler duyulan yeni ihtiyaçlar doğrultusunda değiştirilmek ve yeni maddeler eklenmek suretiyle daha da geliştirilmiştir.
Yapının sağlamlığının sadece malzeme ile ilgili olmayıp zemin durumunun da önemli olduğu anlaşılarak, zemin etüdü usulü mevzuata eklenmiştir. Bütün bu gelişmeler doğrultusunda inşaat yapımında bir kontrol sisteminin kurulması zaruret olduğundan, imar yasasına Yapı Kontrol Mekanizması dahil edilmiştir. Bu amaçla yapı kontrolü, ehliyetli ve bakanlıkça yetki verilen mühendislik firmaları tarafından denetim yapılmaya başlanmıştır. Bütün bu önlemler depremlerden sonra ülkemizde yapılan yapıların daha güvenli hale getirilmesi bir nebze olsun sağlanmaya çalışılmıştır.
Burada akla gelen en önemli soru, depremlerden önce yapılan yapı stoklarının nasıl güvenli hale getirileceği sorunudur. İşte deprem riski altında olan ülkemizde bir tarihten önce yapılan hiçbir deprem güvenliği olmayan veya ömrünü tamamlamış yapı stogunun yenilenmesi amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki kanun ve bu kanuna ilişkin yönetmelik yürürlüğe konmuştur.
Kentsel Dönüşümün gerekliliği konusunda çıkarılan bu kanun ve yönetmelik büyük kentlerde yaşayan insanların oturdukları binaların güvenli hale getirilmesi için kanun koyucu tarafından hazırlanmış ve yürürlüğe girmiş ise de, yasa ve yönetmeliğin uygulanmasında ortaya çıkan önemli sorunlar nedeniyle, bazen mülkiyet hakkının ihlali anlamını taşıyan uygulamaların oluşmasına, bazen de belirli bir çoğunluğun , azınlıkta kalanların haklarını ihlal ettiği bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bu yazımızda, uzun yıllar imar ve taşınmaz mülkiyeti konularında çalışmış bir hukuk bürosu olarak, son yıllarda her şehirlinin bir şekilde muhatap olduğu, kısaca kentsel dönüşüm yasası olarak adlandırılan bu yasa ve yönetmelik hakkında genel bilgiler vermeyi ve bu konu ile ilgili olan kişileri bilgilendirmeyi bir görev olarak görmüş bulunmaktayız.
Kanun ve yönetmelik hakkında genel açıklamalarımıza yer vermeden önce, binaları kentsel dönüşüm kapsamında olan maliklere en önemli tavsiyemiz, küçük çıkarlar peşinde koşarak başkalarının menfaatlerine hareket etmek yerine, malikler arası birlik ve beraberliği korumak ve hepsinin ortak menfaatlerine en uygun proje üzerinde mutabık kalarak, oy birliği veya buna çok yakın bir çoğunlukla projelerini gerçekleştirme yoluna gitmeleridir. Bunu yaparken de mutlaka bu konuda tecrübeli hukukçu ve mühendislerden destek almalarıdır.
KANUN HAKKINDA GENEL AÇIKLAMALAR :
1-6306 sayılı kanuna ilişkin yönetmeliğin 4 ve 5. Maddelerinde Riskli Alan ve 6. Maddesinde ise
Riskli Yapı kavramları tarif edilmiştir.
Riskli Alan: Üzerinde yaşamak için güvenli olmayan binaların bulunduğu bir veya birden fazla parselin oluşturduğu ve idare tarafından belirlenen alanların belirlenmesidir.
Riskli Yapı: hissedarı veya kat maliki olan kişilerden biri tarafından yapılan müracaat üzerine belirlenen riskli binadır.
Her riskli alan ve bina için yönetmelikte belirlenmiş kurum ve kuruluşlar tarafından verilecek raporlar üzerine, binanın veya alanın bulunduğu belediyeye yapılacak müracaat üzerine binanın veya alanın riskli olduğu tespit edilmiş olur. Kentsel dönüşüm süreci bu şekilde başlamış olur.
Riskli alanlar, yönetmelikle belirlenen kurumlar veya idare tarafından yapılan müracaatlar ile Riskli binalar ise o binada malik olan herhangi bir kişinin müracaatı üzerine belirlenir.
2-Binanın veya alanın riskli olarak belirlenmesinden sonra, binanın yıkımı ve yeniden inşaatın yapımı konusunda yönetmeliğin belirlediği çoğunluktaki maliklerin ortak karar almalarına bağlıdır. Yönetmeliğin ilk şeklinde 2/3 çoğunlukla karar alınacağı hükmü yer almasına rağmen, karar almada zorluklar yaşanması ve kentsel dönüşüm işlerinin hızlanması gayesi ile bu çoğunluk salt çoğunluk prensibine dönüştürülmüştür. Yani %50 +1 çoğunluğun aldığı karar projenin uygulanmasında yeterli görülmüştür.
Bu durum belki işlerin hızlanmasına imkan tanımış ise de bir hukukçu olarak, anayasa ve mülkiyet hukuku açısından çeşitli sakıncalar içermekte olduğunu şahsi fikrimiz olarak belirtmek isteriz. Bu bölümde kat maliklerine en önemli uyarımız, çoğunluğu sağlama fikrini bir yana bırakarak, uygulanacak en uygun ve adaletli projenin ve bu projeyi uygulayacak müteahhit firmanın seçimidir. Ne yazık ki uygulamalarda bir çok kez gözlemlediğimiz gibi, malikler küçük şahsi çıkarları doğrultusunda birbirleri ile çatışmakta, bu durum işleri oldukça uzatmakta, ama sonuçta tüm maliklerin zararına neden olan sonuçlar ortaya çıkmaktadır.
3-Çoğunluğun aldığı karar ile uygulamaya konan proje konusunda müteahhit firma ile sözleşme yapılarak işe başlanabilmektedir. Çoğunluk kararı ile tüm proje ve diğer yapım işleri yerine getirilebilmektedir. Karara katılmayan malikler hakkında Çevre Şehircilik İlçe Müdürlüğü tarafından yasal prosedür başlatılmakta, gönderilen tebligat ile çoğunluğun kabul ettiği müteahhitle yapılan sözleşmeye imza koymaları istenir, verilen süre içinde imza konmaması halinde, yönetmelik hükümleri doğrultusunda arsa payının satılacağı ve usulü ihtar olunur. Bu satışların yapılması neticesinde karara katılmayan kişilerin bağımsız bölümleri veya arsa payları diğer kat malikleri veya üçüncü kişiler tarafından satın alındığında, projenin yapımında oy birliği sağlanmış olur.
4-Kentsel dönüşüm süresinin başlaması ile arsa maliklerine bazı hak ve imkanlar da sağlanmıştır. Kira yardımı, kredi ve hibe adı altındaki yardımlardan arsa maliklerinin yararlanması mümkündür. Binanın yıkımından sonra yapılacak müracaat ile arsa sahiplerine 18 ay boyunca kira yardımı yapılabilmektedir. Maddi imkansızlıklar nedeniyle bazı binaların dönüştürülmesinin imkansız hale gelmesi nedeniyle, arsa sahiplerine binanın yapımı konusunda destek olması için kısaca Yarısı Bizden Kampanyası adı altında, hibe ve 10 yıllık kredi imkanı da tanınmaktadır.
SONUÇ : 6306 sayılı yasanın uygulanması aşamasında ortaya çıkan anlaşmazlık ve çatışmalara bir nebze ışık tutabilmek için bu yazımızda genel tavsiyelerimizi ve kanun ve yönetmelik hakkında genel bilgileri vermeye çalıştık. Kentsel dönüşüm sürecini yürüten ve yürütmeyi hedefleyen tüm vatandaşlarımıza, başlangıcından beri bu konuda çalışan bir hukuk bürosu olarak yol gösterici olmaya çalıştık. Yazımızda belirttiğimiz gibi bu konuda uygulama yapacak kişilere ehil olan hukukçu, mühendis ve mimar arkadaşlardan destek almalarını önemle tavsiye ederiz.
Av. Levent GÜNEY