Next
Kira parasının ödenmesi ve kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin icra takibinde, borçlu tarafından yapılan itiraz durumunda, alacaklı tarafın izleyeceği yolu, hangi sürede ve hangi mahkemede ne tür bir dava ile hakkını temin etmeye çalışacağına ilişkin olarak (Kapatılan)17. Hukuk Dairesi 2012/7932 E. , 2012/11785 K. Sayılı ilamı ve takip edilmesi gereken hukuki yollar İİK m.269 ve devamı maddeleri irdelenerek tespit edilecektir.
Kiralanan bir taşınmazın tahliyesini isteyen kiralayan (kiraya veren) kural olarak önce sulh hukuk mahkemesinde (HMK m.4/1-a) bir tahliye davası açmalıdır.
"Sulh hukuk mahkemelerinin görevi
MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,"
Elbette ki Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1 uyarınca, kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
"Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk
MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.)
(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
Kiralayan açtığı bu tahliye davasını kazanırsa, bir tahliye ilamı elde eder ve bu ilamı icraya koyarak taşınmazın tahliyesini ilamlı icraya ilişkin hükümlere göre gerçekleştirir. İlamsız icra yoluna kural olarak, sadece para ve teminat alacakları için başvurulabilir. Dolayısıyla kural olarak bir taşınmazın tahliyesi için ilamsız icra yoluna başvurulamaz.
Ancak kanun koyucu, istisnai olarak iki tahliye sebebinin varlığı halinde kiralayanın, sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan, doğrudan icra dairesine başvurarak taşınmazı ilamsız icra yoluyla tahliye ettirebilmesine imkan sağlamıştır. Bu bağlamda istisnai olarak başvurulabilecek iki tahliye sebebi; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi sebebine dayanarak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesini talep edebilir.
Bu inceleme yazımızın konusu, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi ve kira alacağına ilişkin ilamsız icra takibine borçlu tarafından yapılan itirazın kaldırılması davasına bakmakla görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi mi yoksa icra hukuk mahkemesi mi olduğunun tespit edilmesidir.
HMK m. 4, sulh hukuk mahkemelerinin bakmakla görevli olduğu davaları sıralamıştır. Buna göre;
"Sulh hukuk mahkemelerinin görevi
MADDE 4- (1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları,
görürler."
Bu kapsamda (Kapatılan)17. Hukuk Dairesi 2012/7932 E., 2012/11785 K. Sayılı ilamında ele alınan uyuşmazlıkta; sulh hukuk mahkemesi, HMK m.4/1-a uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kalan kira alacakları bakımından görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı vererek dosyanın icra hukuk mahkemesine gönderilmesine karar vermiş, icra hukuk mahkemesi ise HMK.nun 4/1-a maddesinde ayrık tutulan ilamsız icra yoluyla tahliye ilişkin hükümlerden kastın İİK.nun 269. vd maddeleri uyarınca yapılan takipler nedeniyle itiraz ve şikayet yoluyla açılan davalar olduğu gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı vermiş, nihayetinde (Kapatılan)17. Hukuk Dairesi 2012/7932 E., 2012/11785 K. Sayılı ilamı ile yargı yerinin belirlenmesine ilişkin karar verilmiştir.
Buna göre ilişkili kanun maddelerini ele alacak olursak;
İİK m.269 hükmü irdelenecek olursa;
"Kiralar hakkında hususi hükümler ve kiralanan taşınmazların tahliyesi
Adi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti:
Madde 269 – (Değişik: 18/2/1965-538/109 md.) Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.
Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür."
(Kapatılan)17. Hukuk Dairesi 2012/7932 E. , 2012/11785 K. Sayılı ilamında incelenen uyuşmazlıkta, davacı taraf, Tekirdağ 2. İcra Müdürlüğünün 2011/6071 sayılı dosyasında icra takibi başlatmıştır. Borçlunun ödeme emrine tebliğ tarihinden itibaren kural olarak 7 gün içinde itiraz edebilir. Borçlunun itirazı üzerine ilamsız tahliye takibi durur. Bunun üzerine alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliye edilmesini talep edebilir. Alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi istemezse, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz (İİK m.269/3).
"İtiraz ve kaldırılması usulü:
Madde 269/b – (Ek: 18/2/1965-538/110 md.) Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine izafe olunan imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tastik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itırazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini istiyebilir.
Borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve def’ilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır.
Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz.
Takip yukarda yazılı belgelere istinat etmemesi sebebiyle alacaklı umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer.
(Değişik: 9/11/1988-3494/51 md.) Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahküm edilir. "
Borçlu aleyhine başlatılan ilamsız icra takibinde, borçlu, kira sözleşmesine ve kira sözleşmesi dışındaki hususlara itiraz edebilir.
Borçlunun, alacaklı tarafından iddia edilen kira sözleşmesinin varlığını inkar etmesine kira sözleşmesine itiraz denir. Borçlu, kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmek istiyorsa, bunu itirazında açık ve kesin olarak bildirmelidir. Aksi halde, borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.(İcra ve İflas Hukuku/Seçkin Yayıncılık, 2024, Güncellenmiş ve Genişletilmiş 3.baskı, Prof. Dr. İbrahim Aşık, Dr. Öğr. Üyesi Yakup Oruç, Dr. Öğr. Üyesi Ozan Tok, Dr. Öğr. Üyesi Ömer Faruk Saçar, Dr. Recep Aşit)
Borçlu tarafından kira sözleşmesine ilişkin böyle bir itirazın yapılması halinde takip durur. Bunun üzerine alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyeyi isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir (İİK m.269/b/1).
Dolayısıyla, borçlu tarafından kira sözleşmesine ilişkin itirazın yapılması halinde, alacaklı yazılı olmayan yani sözlü kira sözleşmesine veya yazılı fakat noterlikçe düzenlenmemiş veya onaylanmamış bir kira sözleşmesine dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda alacaklı, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak kira bedelinin ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Alacaklının sulh hukuk mahkemesinde açtığı bu davada, ilamsız tahliyede gösterilen ihtarlı ödeme emri TBK m.315 veya TBK m.362'deki ihtar yerine geçer (İİK m.269/b/4). Alacaklı sulh hukuk mahkemesinde açtığı bu davayı kazanırsa, kiracı ayrıca para cezasına da mahkum edilir (İİK m.269/b/5)
Nitekim (Kapatılan)17. Hukuk Dairesi 2012/7932 E. , 2012/11785 K. Sayılı karar metni aynen aşağıdaki gibidir:
"Somut olayda; davacı kiralanan taşınmazın tahliyesi ve kira alacağı nedeniyle Tekirdağ 2. İcra Müdürlüğünün 2011/6071 sayılı dosyasında icra takibi başlatmış, borçlunun borcu ödemede temerrüde düşmesi nedeniyle kira alacağının tahsili ve tahliye istemli bu davaya açmıştır.
Davacı kiralayan İİK.nun 269. maddesi gereğince altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebileceği gibi icra takibi temerrüt ihtarı olarak kabul edilerek genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahekmesinden de tahliye isteyebilir. Davacı Sulh Hukuk Mahkemesinden tahliye istemiştir. Bu durumda uyuşmazlığın... Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK.nun 21. ve 22. maddeleri uyarınca ... Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 1.11.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."
Sonuç olarak, (Kapatılan)17. Hukuk Dairesi 2012/7932 E. , 2012/11785 K. sayılı ilamında incelenen uyuşmazlıkta, borçlu aleyhine başlatılan kira parasının istenmesi ve kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi icra takibinde, alacaklının elinde noterlikçe onaylanmış veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesi bulunmadığından, borçlu tarafından yapılan kira sözleşmesine itiraz nedeniyle açılacak itirazın kaldırılması, kira parasının ödenmesi ve kiralanan taşınmazın tahliyesi isteminde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, alacaklının elinde noterlikçe onaylanmış veya düzenlenmiş bir kira sözleşmesi bulunması halinde ise itirazın kaldırılması, kira parasının ödenmesi ve kiralanan taşınmazın isteminde görevli mahkeme icra hukuk mahkemesi olacaktır.
Av. Betül GÜVEN
ANKARA BAROSU
