I- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

Kira sözleşmesinin esaslı unsuru olan kira bedeli, kiracı ve kiraya veren arasında çoğu zaman uyuşmazlık konusu olmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesinin yanı sıra kira bedelinin tespiti hususunda da taraflar arasında anlaşmazlıklara rastlanmaktadır. Son dönemde özellikle kira bedelinin tespitinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda artış görülmektedir. 

Zayıf taraf olan kiracının korunması amacıyla kira bedelinin artışı açısından sınırlamalar getirilmiştir. Uzayan dönemlerde kira bedelinin hangi sınırlamalar kapsamında belirleneceği TBK madde 344 hükmünde düzenlenmiştir: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

II- KİRA BEDELİNİN TESPİTİNDE ARABULUCULUK SÜRECİ

Yeni yargı paketi ile kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına dahil edilmiştir. Yargıdaki yükün azaltılması amacıyla getirilen ve 1 Eylül tarihi itibariyle yürürlüğe girecek bu düzenleme ile artık arabuluculuk müessesesine başvuru yapılmadan dava açılamayacaktır.

Arabuluculuk ile anlaşmazlığa düşen tarafların kendi menfaatleri yönünde aralarındaki uyuşmazlığı çözüme kavuşturulması amaçlanmaktadır. Arabulucular siciline kayıtlı ve mesleki eğitimini almış olan tarafsız ve bağımsız bir arabulucunun katılımıyla taraflar arasında müzakere yapılmaktadır. Görüşme süresince arabulucu, hakim veya hakem gibi karar mercii olmadığından sadece çözüm üretme konusunda taraflara yardımcı olur, tarafların birbirlerini daha iyi anlamalarını sağlamaya çalışır. Çözüme ulaşmak yargılama faaliyetine nazaran arabuluculuk yönteminde daha hızlı ve ekonomiktir.

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda yaşanılan anlaşmazlıklar özel hukuk uyuşmazlığı kapsamında olduğu için dava açılmadan önce taraflar arasındaki kira bedeline ilişkin husumette de arabuluculuk yoluyla anlaşma sağlanabilir. Uygulamada kiraya verenin kira bedelini artırma yönündeki talebi kiracı ile çoğu zaman gerginlik yaşamasına sebep olmakta ve anlaşmazlığın yargı mercilerine intikal etmesi ile sonuçlanmaktadır. Yargılama sürecinin uzun ve gerilimli olması, istenmeyen tatsız olayların yaşanması ve kurulan hükümlerin çoğu zaman iki tarafı da tatmin etmemesi kira ilişkisini büyük ölçüde zedelemektedir. Uyuşmazlığın arabuluculuk ile çözümü halinde ise tarafların birbirlerine daha anlayışlı ve daha rahat şekilde yaklaşmalarına imkan tanınmış olacaktır. 

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi serbestisine TBK madde 344 hükmü ile sınırlamalar getirilerek sözleşmenin uzayan dönemlerine ait kira bedeli belirlenirken uygulanacak artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara  göre değişim oranını geçemeyeceği düzenlenmiştir. Günümüzde kira bedellerinde görülen fahiş artış karşısında zayıf taraf olan kiracıyı koruma amacıyla kira artış oranı üst sınırı yüzde yirmi beş olarak uygulanmaktadır. Söz konusu sınırlama ile aynı zamanda kamu düzeninin korunması da amaçlanmaktadır. Arabuluculuğun tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş ve işlemlerden doğan uyuşmazlıklar kapsamında uygulanabilmesi karşısında kamu düzeni amacının arabuluculuk müessesesini ne yönde etkileyeceği tartışmalıdır. Kanaatimizce yargılama faaliyetinde geçerli olan taleple bağlılık ilkesinin kira bedelinin belirlenmesinde uygulama bulması sebebiyle bu konuda ortaya çıkabilecek uyuşmazlığın arabuluculuk yoluyla çözülmesinde herhangi bir sakınca olmayacaktır.

Tarafların  arabuluculuk sürecinde TBK madde 344 hükmünde öngörülen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde bir artış yapmayı istemeleri halinde süreci yöneten arabulucunun bu noktada tarafların iradesine müdahale etmesi söz konusu olacaktır ki arabuluculuk sürecinde karar mercii olmadığı için arabulucunun da karar verici konuma gelmesi mümkün değildir. Hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin bile değişim oranını geçemeyeceği düzenlenmişken arabulucunun fazlaya ilişkin taleplere ilişkin yetkisi konusunda sorun çıkması muhtemeldir. Bu durumda taraflar yapacağı anlaşmada Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde öngörülen sınırlamanın üzerinde bir artış belirleyebilecektir. Ancak madde hükmüne aykırı olarak belirlenen artış oranı fazla miktar yönünden sözleşmeyi ve aynı zamanda arabuluculuk anlaşma belgesini geçersiz kılacaktır. Eğer taraflar kira bedelini kanuni sınırın üzerinde anlaşırlarsa taraflarca karar kılınan ve anlaşma belgesine yazılan kira bedeli uygulanmalıdır. 

Av. Gonca KARAMIŞ