Taşınır eşyalar ve taşınmaz eşyalar bu kapsamda değerlendirilmelidir. Bu makale de Türk Borçlar Kanunu madde 299-378 arasındaki tüm kira ilişkilerinden bahsedeceğiz. Öncelikle belirtmek gerekir ki intifa hakları bu kapsamda değildir. "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." (md299). Kanunun lafzından açıkça anlayacağımız üzere kira sözleşmesi her iki tarafa (kiraya veren ve kiracı) borç yükleyen sözleşmedir. Kiraya veren bir şeyin veyahut konut - çatılı iş yerinin kullanılmasını belirli bir bedele karşılığında kiracıya bırakmayı taahhüt ederken kiracı da sözleşmede belirledikleri bedeli ödemeyi taahhüt etmektedir.
Önemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin bir şekil şartı yoktur. Yazılı bir şekle tabi olmadığından taraflar sözle de kira akdini oluşturabileceklerdir. Ancak sözleşme olmadan oluşturulan akit taraflar arasında bir anlaşmazlık durumu söz konusu olduğunda yazılı olmadığından bahisle her iki tarafa da zorluk yaşatabilecektir. Türk Borçlar Kanunu Konut Ve Çatılı İşyeri Kiraları başlıklı bölümün 339.maddesinin birinci cümlesinde; "Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır." özetle; eşyalı olarak kiralanan bir yer ise eşyalar hakkında da konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin hükümler uygulanır. Kanunumuz kira ilişkisinde kiracının güvence bedelinin ( depozito) en fazla 3 aylık kira bedeline denk geleceğini ifade etmiş olup, bu güvence bedeli para olmak zorunda da değildir.
Kira sözleşmesinin devamı süresince kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamaz. (emredici bir hükümdür madde343) Ancak kiracı kiraya verenin yapacak olduğu değişiklikleri özel olarak kabul etmiş ise artık bu kira sözleşmesi yeni bir kira sözleşmesi olarak devam edecektir. İlk kira akdi yapılıp bittiğinden itibaren her sene artı bir yıl uzayarak devam edecektir.
"Adalet Bakanlığı tarafından kiradan kaynaklanan uyuşmazlıklar için 01.09.2023 tarihinde zorunlu arabuluculuğun kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda; Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar dahil edilmiştir."
Bu bağlamda TBK madde 344 ve devamını arabuluculuk aşamasıyla ilgili bağlantı kurarak incelediğimizde 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerindeki durum ve TÜFE oranlarına göre kira sözleşmesindeki artışları ve arabuluculuk sürecine etkisini incelediğimizde % 25 kanuni sınırı sadece konut kiralarında geçerli olduğunu ve eğer ki sözleşmenin tarafları arasında kira bedeli husunda bir anlaşmazlık var ise bu durumu arabuluculuk görüşmelerinde dile getirebileceklerdir. Örnek vermek gerekirse ; konutun kira bedeli 10.000 TL diyelim, kiraya veren kira bedeli artış oranının % 25 olmasından memnun değil ve tahliye davası sürecini başlatıyor. Taraflar arabuluculuk görüşmesinde yeni bir kira bedeli belirliyorlar ve yeni kira bedelini 25.000 TL olarak kararlaştırıyorlar. İşte artık ortada yeni bir kira sözleşmesi var ve sözleşmede yeni bir bedel belirlenmiş olmakla birlikte süre de sıfırlanmıştır. Sözleşmenin hangi maddelerinde taraflar arasında uyuşmazlık var ise o maddeler arabuluculuk görüşmelerinden önce net bir şekilde belirlenmelidir. Aksi halde her iki taraf da ciddi hak kayıpları yaşayacaktır.
Arabuluculuk aşamasında sözleşmenin tarafları;
- Belirli bir yıl için tahliye taahhüdü alabilirler. (örneğin; çocuğum ortaokulu bitirdiği 01/06/2023 günü evden çıkacağım. Oğlum 2 yıl sonra Türkiye'ye gelecek ve evde oturacak kiracının 2 yıl sonra çıkacağına ilişkin taahhüdü alabilirler.) Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılması aksi halde kanun koyucu (TBK madde352) kiracının zorda kalarak bu taahhüdü verdiğini kabul ediyor ve geçersiz kılıyor. Ancak arabuluculuk görüşmelerinde tahliye taahhüdü sözleşme ile aynı tarihte olabilmekte çünkü bu husus tarafların serbest iradesi ile belirlenmiştir.
- Kira sözleşmesini yenileyebilirler.
- Sözleşmenin maddelerinde değişikliğe giderek sözleşmeyi yenilebilirler. Kanaatimce bu hususu detaylandırmakta fayda olacağını düşünmekteyim. Şöyle ki; taraflardan birinin niyeti sözleşmeyi yenilemek ve aynı kişi (kiracı) ile devam etmek olabilmektedir. Arabuluculuk görüşmelerinde , dilekçelerinde önceki sözleşmenin tüm hukuki sonuçlarının ortadan kaldırıldığını ve artık taraflarca arabuluculuk görüşmelerinin neticesinde yapılan bu sözleşmenin yeni bir sözleşme olduğunu beyan etmeleri gerekmektedir.
Avukat Tuğba SEFA AKSAYA
