Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu konuya ilişkin kanun hükümleri Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kanun koyucu, kiracıyı koruyucu hükümler öngörmüştür.
Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun ve kullanıma elverişli şekilde teslim etmekle yükümlüdür (TBK m.301). Kiralananda mevcut veya sonradan ortaya çıkan ayıplar sebebiyle kiracının zarar görmesi halinde kiraya veren sorumludur.
Kiracı; ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde indirim talep etme, zararının tazminini isteme ve ağır ayıp halinde sözleşmeyi feshetme haklarına sahiptir.
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiracının kullanımına keyfi biçimde müdahale edemez ve izinsiz olarak kiralanana giremez.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, TBK m.344 uyarınca bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kiraya veren, kiracıyı dilediği zaman tahliye edemez. Tahliye yalnızca kanunda öngörülen sebeplerle mümkündür.
TBK m.342’ye göre depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve bankada vadeli hesaba yatırılmalıdır.
Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez. TBK m.347 gereğince sözleşme aynı şartlarla uzar.
TAHLİYEYE KARŞI KİRACININ KORUNMASI
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinde zayıf taraf konumunda bulunan kiracıyı korumak amacıyla tahliyeyi sıkı şartlara bağlamıştır. Kiraya verenin kiracıyı dilediği zaman ve herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye etmesi mümkün değildir. Tahliye, ancak kanunda sınırlı sayıda belirtilen sebeplerin varlığı halinde gerçekleştirilebilir.
1. Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Sayıda Olması
Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen sebeplerden birine dayanması zorunludur. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi,
- Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacının bulunması,
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılması,
- Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarımının zorunlu olması.
2. Sürenin Sona Ermesi Tahliye Sebebi Değildir
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesi kiraya verene tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca sözleşme, kiracı tarafından feshedilmedikçe aynı şartlarla uzar.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Kiracının Korunması
Kiraya veren, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ihtiyacının bulunması halinde tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, üç yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça eski kiracı dışında bir kişiye kiralanamaz.
4. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
5. Yargı Kararı Olmadan Tahliye Mümkün Değildir
Kiraya veren, mahkeme kararı olmaksızın kiracıyı zorla çıkaramaz. Elektrik, su veya doğalgazın kesilmesi gibi yöntemlerle yapılan tahliyeler hukuka aykırıdır.
6. Kiracının Hukuki Koruma Yolları
Kiracı, haksız tahliye girişimlerine karşı tahliye davasına itiraz edebilir, tazminat talep edebilir ve kolluk kuvvetlerine başvurabilir.
Sonuç
Türk Borçlar Kanunu’nda tahliyeye ilişkin hükümler, kiracının barınma hakkını güvence altına almayı amaçlamaktadır. Kiraya verenin tahliye hakkı sınırsız olmayıp, yalnızca kanunda öngörülen sebeplerle ve yargı kararıyla kullanılabilir.
