I. GİRİŞ:
Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
II. KİRA TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Kira tahliye davası, kiracının kira bedelini ödememesi veyahut kanunda belirtilen sebeplerden biriyle kiraya verenin kiracısını tahliye etmek istemesi nedeniyle mahkemeden bu yönde talepte bulunarak açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
III. KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN ÖNEMLİ HUSUSLAR NELERDİR?
Borçlar Kanunu (BK) md. 347’ e göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı tarafından kira süresi bitimi tarihinden on beş gün önce yapılacak yazılı bildirimle sona erer. On beş günlük süreye uyulmazsa veya böyle bir bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Örneğin; 30.01.2022 tarihli kira sözleşmesinde kiracı tarafından 15.01.2023 tarihinde yapılacak bir bildirimle kira sona erecektir. Bu bildirim yapılmazsa kira kendiliğinden bir yıl daha uzar. Kiracı her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu sürelere uyulmadan evden çıkan kiracı kesinlikle feshi ihbarda bulunmalıdır. Feshi ihbarda bulunmayan kiracı evden çıkar ise, her türlü kira borcundan sorumlu olmaya devam edecektir.
Yine anahtarların teslimi hususu da önem teşkil eder, anahtarlar yazılı olarak kiraya verene teslim edilmelidir. Aksi halde anahtarın teslimi hususu, yazılı olarak veya şahitle ispatlanamazsa, kiracı açısından kira bedelleri ve yan giderlerden sorumluluk devam edecektir.
Kira sözleşmesinde, kefalet kontratının ayrı yapılmasını tavsiye ederim. Kira sözleşmesiyle, kira bedeli ödenmezse ayrıca imzalanmış yazılı bir kefalet sözleşmesiyle kefil aleyhine açılacak alacak davası rahatça kazanılabilecektir[1]. Ayrıca belirli süreli imzalanan ve sonrasında birer yıl uzayan kira sözleşmelerinde, ayrı bir kefil sözleşmesi yapılmadı ise, kefilin sorumluluğu bir yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle, kefille ya ayrı bir sözleşme yapılarak kefaletin bütün kira dönemini kapsar şekilde genişletilmesini ya da her kira dönemi yenilemesinde tekrar kefaletin yenilendiğine ilişkin sözleşme maddesi konulmasını tavsiye ederim.
Kiraya veren, belirsiz kira sözleşmesini on yıl geçmedikçe, sebep bildirmeksizin sona erdiremez. Kiraya veren sözleşmeye birtakım maddeler ekleyerek kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı vardır. Yani kiraya veren, Kanunda sınırlanan haller dışında sözleşme maddeleri koyarak kira sözleşmesinin feshini sağlayamaz. Kiraya veren ancak kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş aşağıda değinilecek sebeplerden biriyle on yılı beklemeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. On yılı dolduran kiracıya karşı üç ay önceden feshi ihbarda bulunarak çıkması istenebilir. Ancak belirli süreli yapılan kira sözleşmesiyle başlayan kira ilişkisinde her yıl birer yıl uzayan sözleşmelerde bu süre 11 yıl olacaktır. Örneğin; 30.04.2000 yılında bir yıllık imzalanan bir kira sözleşmesinde birer yıl uzaması halinde kiraya veren bir yıldan sonraki 10 yılın sonunda 30.04.2011 yılında, üç ay öncesinden çekeceği ihtarnameyle (30.01.2011), kiracıyı tahliye edebilecektir.
Borçlar Kanunu’nda (BK) md. 348’e göre fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır, ancak uygulamada noter kanalıyla yapılan yazılı bildirimler esas alınmaktadır. BK md. 349’a göre; aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda hem kiracıya hem oturan diğer eşe karşı, yazılı bildirim yapılmasında hukuki yarar vardır. Çünkü bildirim yapılmayan eş, taşınmazın aile konutu olduğunu ve kendisine bildirim yapılmadığını iddia ederse fesih geçersiz hale gelebilir. Kiracının ölümü halinde, kiralanan aile konutu veya işyeri ise, aile üyeleri veya iş ortakları kira bedelini ödemeyi devam ettiği ve kanunun emredici hükümlerine uydukları sürece kira kontratı devam edecektir.
IV. KİRA TAHLİYE DAVASI HANGİ ŞARTLARDA AÇILABİLİR?
Öncelikle şu hususu belirtmekle başlayalım. Kanun kira tahliyesi için aşağıda belirtilen hususlar dışında başka herhangi bir kira tahliye nedeni kabul etmemektedir. Kanun kiracının sebep bildirmeksizin sözleşmeyi feshedebileceğini kabul ederken; kiraya veren aşağıda sayılan haller haricinde bir sebeple kiracı aleyhine tahliye davası açıp, icra takibi yapamayacaktır. Kira tahliye davası aşağıda sayılan şartların varlığı halinde açılabilecektir:
a) Kiracının temerrüdü (kira bedeli ve yan giderlerini ödememesi) ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352’ye göre, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir” şeklinde olup, kiracının kira bedeli ve yönetim giderlerini ödememesi bir tahliye nedenidir[2].
Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyede esasında dört ana şart bulunmaktadır:
1- Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi gerekir. Kiraya verenin esaslı borcu malın kiralayana teslimi borcuyken; kiracının esas borcu ise kira borcunun taahhüt ettiği tarihte geciktirmeksizin ödemesidir. Bu halde, kiraya veren kendisine düşen anahtarın teslim borcunu yerine getirmeksizin kiracı ile sözleşme kurulmasına güvenerek kirayı ödemesini talep etmesi halinde haksız olacaktır[3]. Örneğin, kiracı ile kiraya veren bir kira akdi imzalasa, ancak kiralanan taşınmaza ait anahtarlar bir türlü kiralayana teslim edilmese ilk şart yerine getirilmemiş sayılacaktır.
2- Kiracı, kira bedelini ve yan giderleri ödememiş olmalıdır. Kiracı kira bedelini ve yan giderleri geciktirmesi halinde kiralayan tarafından yazılı olarak uyarılır ve belirlenen süre içinde bedelin ödenmesi istenir. Ödenmesi istenen bedelin sözleşmeyle belirlenen şekilde ödemesi yapılmalıdır. Kiracı, kira bedelini eksik yatırması halinde de kira bedelini ödememiş sayılır ve tahliye edilebilecektir. Yan giderlerin ödenmemesi de bir tahliye nedeni olup, BK md. 303’e göre yan giderlerden kiracı sorumludur. Peki yan gider nedir? Yan giderler; Aidat, ortak ısıtma, ortak aydınlatma giderleri, asansör bakımı giderleri, ortak temizlik giderleri, depozito ücretleri gibi doğrudan kiracının yararlandığı hizmetlerdir. Kat malikleri kurulu tarafından kiracıdan istenen ancak ödenmemesi halinde dairenin sahibinden talep edilecek yukarıda sayılan apartman giderlerin hiç ya da eksik yatırılması da tahliye davası açma nedenidir[4].
3-Kiraya veren, kiracının temerrüdü nedeniyle ihtarname çekmelidir. İhtarname çekilmesi davanın açılması için şekil şartı olup, ancak yazılı ve noter kanalıyla yapılabilir. PTT marifetiyle veya Kamu Kurumlarınca zabıta marifetiyle yapılan yazılı ihtar şartı, tahliye davası açısından davanın reddi sebebidir. Çekilen ihtarname ile ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi için 30 günlük süre verilerek ödenmeyen kira bedeli ve aidatlar istenebilir.
4-Verilen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde de tahliye nedeni sayılacaktır. Verilecek süre burada yasaya göre 30 gündür. Bu sürenin dolmasıyla birlikte ister icra yoluyla ister tahliye davası açılması yoluyla kiracı evinden çıkartılabilir. Ödenmesinin geciktirilmesi nedeniyle bir kira dönemi içinde iki ayrı ihtar çekilmesi de tahliye davası açmak için önemli bir nedendir. Örneğin; bir aylık kirasını ödemeyen, eksik ya da geç ödeyen bir kiracıya karşı aynı nedenlerle çekilecek ikinci bir ihtarname tahliye davası açılması nedenidir.
b) Tahliye taahhüdü alınması nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352/1’ e göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” şeklindedir. Kira taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün alınamaz. Aynı gün alınması durumunda geçersiz sayılır, imza tarihlerinin farklı günler olmasına ve tahliye için kesin bir gün belirlenmesine dikkate edilmelidir. İcra takip yoluyla veyahut mahkemede dava açmak yoluyla taahhüt imzalayana karşı sözleşmenin feshi ve tahliye yapılabilir. Uygulamada noter yoluyla taahhüt alınması durumunda kesin olarak mahkeme kazanılmakta veya icra yoluyla takipte imzaya itiraz dikkate alınmayacağından kesin olarak tahliye gerçekleşmektedir. Ancak taraflar kendi aralarında bir kira taahhüdü anlaşması yaparlarsa, icra yoluyla takipte imza inkâr edilebileceğinden takibin yarım kalma ihtimali vardır. İcra mahkemesi iddiaları inceler ve mevcut delillerden kesin bir kanaat oluşursa icra yoluyla tahliye yoluna gider, ancak kesin bir kanaat oluşmazsa ve kararsız kalınırsa davacıya 7 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açması için süre verir[5]. Bu durumda, takibin davaya dönüştürülmesinde yarar vardır.
c) Kiracının başka bir konutu olması nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 352/3’e göre, “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” şeklindedir. Kiraya veren, kiracı veya eşinin başka bir konutu olduğunu kira sözleşmesinin imzalandığı anda bilmemek kaydıyla sonradan öğrenirse sözleşmenin bitiminden itibaren yazılı bildirim yapmaksızın tahliyesi için dava açabilir. İşyeri olarak kiralanan taşınmazlarda bu durum geçerli değildir, sadece aile konutu olarak kiraya verilen taşınmazlar açısından böyle bir durum geçerli olacaktır.
d) İhtiyaç nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 350/1’e göre, “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” bu kiracı açısından bir tahliye nedenidir. Kiraya verenin talebi; gerçek, sürekli, zaruri, ihtiyaçtan kaynaklı olmalıdır. İhtar çekilmesi zorunlu olmamakla birlikte, ispat açısından önem teşkil eder. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir[6]. Bu davalarda, talebin gerçek, sürekli, zaruri ve ihtiyaç kaynaklı olduğunun ispatı açısından şahit dinlenebilir. Mesela, emekli olacaksanız ve memleketinize yerleşecekseniz, bu gibi bir durumda emeklilik dilekçeniz, yerleşmeyi düşündüğünüz yerdeki size ait tek taşınmazın tahliyesi istenilen taşınmaz olduğuna dair tapu kayıtlarıyla birlikte tam olarak yerleşme niyetinizi gösterir tüm bilgi ve belge (mesela ikametgâh taşımak gibi) ile şahitlerin dinlenmesi suretiyle talebinizin gerçekliğini ispatlamanız gerekir. Borçlar Kanunu md. 355’ e göre ihtiyaç nedeniyle tahliyede taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez, kiraya verilmesi halinde öncelikle eski kiracıya ihtarname çekerek bildirimde bulunması ve bir ay içinde taşınmazı tekrar kiralama hakkının olduğu bildirilir. Bu talep, yanıtlanmazsa veya olumsuz yanıtlanırsa artık çıkan kiracının rüçhan hakkı ortadan kalkar ve kiraya veren istediği kişiye kiralama yapar. Eski kiracıya rüçhan hakkı tanımadan başka birine kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli kiracı tarafından eski ev sahibinden dava yoluyla istenebilecektir.
e) Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye: Borçlar Kanunu md. 350/2’ye göre, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” bu kiracı açısından bir tahliye nedenidir. Özelikle yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi, kat malikleri kurulu ile binada esaslı tadilat kararı alınması gibi durumlarda mahkemeler tahliye kararı vermektedir. Kiracının müstakil olarak esaslı onarım talep etmesi durumunda, ihtiyacın gerçek ve zaruri olup olmadığı mahkemece değerlendirilerek karar verilecektir. Bu durumda, kiracının ev sahibine bu yönde bir talepte bulunup bulunmadığı gibi hususlarda mahkemece değerlendirilecektir. Örneğin; kiracı tarafından su borularının sürekli patladığından şikâyet ediliyor ve kira indirimi talebinde bulunuluyorsa, kiracı tarafından evin tadilatı ileri sürülerek ihtarname çekilmek suretiyle tahliye davası açılabilecektir. İmar ve inşa nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir[7]. Borçlar Kanunu md. 355’ e göre tadilat nedeniyle tahliyede taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiraya verilemez, kiraya verilmesi halinde öncelikle eski kiracıya ihtarname çekerek bildirimde bulunması ve bir ay içinde taşınmazı tekrar kiralama hakkının olduğu bildirilir. Bu talep, yanıtlanmazsa veya olumsuz yanıtlanırsa artık çıkan kiracının rüçhan hakkı ortadan kalkar ve kiraya veren istediği kişiye kiralama yapar. Eski kiracıya rüçhan hakkı tanımadan başka birine kiralanması durumunda bir yıllık kira bedeli kiracı tarafından eski ev sahibinden dava yoluyla istenebilecektir.
f) Kiracının akde aykırılığı nedeniyle tahliyesi: Borçlar Hukuku genel hükümleri ve Yargıtay İçtihatları çerçevesinde akde aykırı davranmak sözleşmenin feshi sebebidir. Bu durumda, kira sözleşmesine aykırı davranan bir kişinin akde aykırılıktan dolayı aleyhine dava açılarak tahliyesi de mümkündür. Peki ne gibi durumlar, akde aykırılık teşkil eder? Örneğin, lokanta olarak kiralanan taşınmazın, fırına çevrilmesi halinde akde aykırılık söz konusu olabilecektir. Yine sözleşmeyle yasaklanmasına rağmen kiracının başka kişilerle alt kira sözleşmesi yapması da akde aykırılık teşkil edebilecektir. BK md. 316’ya göre evin içindeki demirbaşların tahrip edilerek kullanılması da bir akde aykırılık nedenidir. Bir başka örnek, kat malikleri kurulunca hakkında tahliye için karar çıkartılan komşularla sürekli huzursuzluk yaşayan veya konutta ahlaka aykırı faaliyetleri olan kiracılar içinde genel hükümler çerçevesinde tahliye davası açılabilecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.01.2018 tarih E:2016/8658 ve K:2018/173 sayılı kararına göre, akde aykırı davranışlar aleniyet kazanmadığı sürece, ihtarname çekilmesi dava şartıdır[8]. Dava açma süresi ihtarname çekildikten sonra bir aydır.
g) Yeni malikin iktisabı nedeniyle kiracıyı tahliyesi: Borçlar Kanunu md. 351’e göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” şeklindedir. Bu sebebe dayanılarak dava açılması için Kanun üç şart aramaktadır.
a) Yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri olarak iktisap edilen taşınmazı kullanmalarında bir zorunluluk olmalıdır. Zorunluluğu ispat adına, üzerinde ev olmadığına dair tapu kayıtları veya işyeri olarak kullanılacaksa serbest çalıştığına dair belgeler ve işyeri olarak başka bir taşınmazı kiraladığına dair belgelerin mahkemeye sunulmasıyla zorunluluk durumunun ispatı mümkün olacaktır.
b) İhtar zorunluluğuna uyulması gerekir. Taşınmazın devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekilerek kira sözleşmesi ayakta tutulacaksa kira bedelinin yatırılacağı hesap numarası, şayet ayakta tutulmayacak ve ihtiyaç talebiyle tahliyesi isteniyorsa durumu bildirir bir ihtarname çekilmesi zorunludur. İhtar çekilmeksizin yapılan bir devir anlaşmasında, kiracı eski malike kirasını ödese kira borcundan sorumlu tutulamaz, çünkü yazılı olarak bildirim yapılması şartına uyulmamıştır. Bu nedenle, her halükârda kiracıya ihtar çekilerek yeni malikin durumu hakkında haberdar edilmelidir.
c) Kanundaki sürelere uyularak tahliye yapılmalıdır. Ya ihtardan sonraki altı ayın sonunda dava açılacaktır ya da kira süresinin bitmesi beklenecek ve sözleşmenin bitmesinden itibaren bir ay içinde dava açacaktır. Bir örnek ile açıklarsak, 15.01.2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi olsun ve eski malik taşınmazı 20.02.2023 tarihinde yeni malike devretsin. Bu durumda, yeni malik 22.03.2023 tarihine kadar ihtarname çekerek 22.09.2023 tarihinden sonraki bir tarih belirleyerek kiracıdan taşınmazdan çıkmasını ister ya da 15.01.2024 tarihini bekler ve kiranın dolmasından itibaren 15.02.2024 tarihine kadar tahliye davasını açacaktır.
V. KİRA TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR? DAVA KAÇ GÜNDE SONUÇLANIR?
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tahliyesi için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tahliye davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tahliye davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
VI. KİRA TAHLİYE DAVASINDA İHTAR ŞARTI VAR MIDIR?
Kira tahliye davasında, ihtar çekme şartı zorunluluğu tahliye nedeni göz önünde bulundurularak değişkenlik göstermektedir. Örneğin; kiracının temerrüdü durumunda iki haklı ihtar çekilmesi nedeniyle tahliye davası, yeni malikin iktisabı nedeniyle tahliye davası, on yıllık süre sonunda açılacak tahliye davası, kiracının akde aykırılığı nedeniyle açılacak tahliye davalarında ihtarname çekmek dava ön şartıdır ve zorunludur. Diğer hallerde ispat açısından ihtarname çekilmesi faydalı olmakla birlikte, zorunlu değildir.
VII. KİRA TAHLİYE DAVASINDA ARABULUCULUK ŞARTI VAR MIDIR?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı[9]. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir[10].
VIII. İCRA YOLUYLA TAHLİYE MÜMKÜN MÜDÜR, ŞARTLARI NELERDİR?
Yaygın bilinen isimleri ile 7/30 günlük icra takibi ya da Örnek 13 icra takibi de denilen bu türde tahliye yönteminde ya kira bedelinin ödenmemesi ya da tahliye taahhüdü alınan kiracıya karşı yapılan takiplerdir. Kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi nedeniyle açılacak icra takibinde yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. İtiraz edilirse, itirazın kaldırılması ve takibin devamı için dava açılır. İtirazın kaldırılması ve tahliye amacıyla açılacak bu davanın açılma süresi altı aydır[11]. Mahkeme imzaya itiraz ve borca itiraza ilişkin ayrıntılı bir inceleme yapmadığından dava karmaşıklaştığı an hemen sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Takip kesinleşirse ve 30 gün içinde borçlu ödeme yapılırsa takip düşecektir, ancak 30 gün içinde ödeme olmazsa icra müdürlüğü dosyayı mahkemeye sevk edecek ve mahkeme tarafından haciz ve tahliye talebinin haklılığı hakkında son karar verilecektir. İcra mahkemesi, sulh mahkemesi gibi ayrıntılı bir inceleme yapmayacağından dava karmaşıklaştığı an dava sulh hukuk mahkemesine taşınmalıdır. İlamsız icra yapılırken haciz ve tahliye kelimeleri kesinlikle yazılmalıdır.
İkinci ihtimalde ise kira taahhüdü alınan kiracıya karşı ihtarname çekildikten sonra yapılan icra takibidir. Bu takipte tahliye taahhüdü tebligatın ekinde gönderilir. Borçlu/kiracı yedi gün içinde taahhütteki imzaya veya taahhüdün geçersiz olduğuna dair itiraz edebilir[12]. Bu durumda itirazın kaldırılması davası açılabilir. Ya da itiraz etmeyebilir ve takip kesinleşebilir. Bu durumda, icra müdürlüğü tarafından tahliye kararı için dosya icra mahkemesine sevk edilir ve mahkeme tarafından tahliye talebi değerlendirilir. İcra mahkemesi, sulh mahkemesi gibi ayrıntılı bir inceleme yapmayacağından dava karmaşıklaştığı an dava sulh hukuk mahkemesine taşınmalıdır.
IX. KİRA TAHLİYE DAVALARINDA DAVANIN KAZANILMASI YA DA KAYBEDİLMESİNDE DAVA MASRAFLARI VE VEKALET ÜCRETİ? KİRA TAHLİYE DAVALARINDA GEREKLİ BELGELER NELERDİR? KİRA TAHLİYE DAVALARINDA ADLİ YARDIMDA SÜRELER İŞLER Mİ?
Kira tahliye davalarında, davanın kazanılması durumunda yargılama giderleri (ihtarname ücreti, davanın açılması için yapılan masraflar, bilirkişi, keşif, tanık vb.) tamamı davalı kiracıdan alınacaktır. Ayrıca davalının icra yoluyla çıkarılması için yapılacak başkaca masraflarda, davalı kiracıdan tahsil edilecektir. Ancak dava kaybedilirse yapılan yargılama giderleri davacı ev sahibin üzerine kalacaktır. Avukatlık ücreti ise avukat ile yapılan anlaşmaya göre maktu ya da nispi olarak kararlaştırılabilir. Nispi ücrette, bir yıllık kira bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak kararlaştırılabilir (%16’dan aşağı olamaz) ya da maktu olarak Avukatlık asgari ücret tarifesinin ikinci bölüm ikinci kısmın altına inmemek kaydıyla maktu olarak taraflarca kararlaştırılabilecektir.
Kira tahliye davaları açılması için gerekli belgeler; kira kontratı, ihtarname, tapu kayıtları, serbest meslek çalışanı olduğuna dair belgeler, arabuluculuk tutanakları, nüfus kayıt örnekleri, tahliye taahhüdü, banka kayıtları vb. belgelerdir. Kira tahliye davaları adli tatil süresi içinde süreler durur, duruşma yapılmaz. Ancak adli tatil sürecinde, icra takibi yoluyla yapılan tahliye takipleri devam edecektir.
Av. Asım SÖĞÜT
KAYNAKÇA:
1- https://www.yandex.com.tr/video/preview/10665343720561801687 (16.05.2023 / 11.00)
2- https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (16.05.2023 / 11.41)
3- https://sedatdurna.av.tr/kira-borcunun-odenmemesi-veya-eksik-odenmesi-nedeniyle-tahliye (16.05.2023/11.54)
4- https://www.hukukihaber.net/kira-sozlesmesinde-yan-gider-yan-giderin-unsurlari-ve-yan-giderde-temerrut-ve-sonuclari (16.05.2023 / 12.45)
5- http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8658.htm (17.05.2023 / 11.51)
6- https://www.delilavukatlik.com/post/kiralanan-tasinmazin-tahliyesi (17.05.2023 / 11.08)
7- https://adalet.gov.tr/ (17.05.2023 / 13.50)
8- https://www.sozcu.com.tr/2023/yazarlar/nedim-turkmen/ (17.05.2023 / 13.56)
---------------
[1] https://www.yandex.com.tr/video/preview/10665343720561801687 (16.05.2023 / 11.00)
[2] https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (16.05.2023 / 11.41)
[3] https://sedatdurna.av.tr/kira-borcunun-odenmemesi-veya-eksik-odenmesi-nedeniyle-tahliye (16.05.2023/11.54)
[4] https://www.hukukihaber.net/kira-sozlesmesinde-yan-gider-yan-giderin-unsurlari-ve-yan-giderde-temerrut-ve-sonuclari (16.05.2023 / 12.45)
[5] https://www.delilavukatlik.com/post/kiralanan-tasinmazin-tahliyesi (17.05.2023 / 11.08)
[6] https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (16.05.2023 / 13.25)
[7] https://mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf (16.05.2023 / 14.12)
[8] http://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8658.htm (17.05.2023 / 11.51)
[9] https://adalet.gov.tr/ (17.05.2023 / 13.50)
[10] https://www.sozcu.com.tr/2023/yazarlar/nedim-turkmen/ (17.05.2023 / 13.56)
[11] https://www.delilavukatlik.com/post/kiralanan-tasinmazin-tahliyesi (17.05.2023 / 17.59)
[12] https://www.delilavukatlik.com/post/kiralanan-tasinmazin-tahliyesi (17.05.2023 / 18.08)
