I. GİRİŞ:
Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
II. KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, kiraya verenin kiracının ödediği kira bedelinin düşük bulması sebebiyle mahkemeden kiranın yeniden belirlenmesi ve kiraya artış yapılması talebiyle açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
III. KİRA TESPİT DAVASI HANGİ ŞARTLARDA AÇILMALIDIR?
Kira tespit davası açılabilmesi için iki şart bulunmaktadır: a) Bir kira sözleşmesinin varlığı; Tam iki tarafa borç yükleyen ve yazılı/yazısız kira sözleşmeleri kurulabilir. Kira sözleşmesi yazılı ise ahde vefa ilkesi gereği mahkemelerce kira sözleşmesinin lafzına sıkı sıkıya bağlılık ilkesi vardır ve kira artış oranı sözleşmeye bakarak belirlenir, ancak bu durumun tek istisnası uyarlama davalarıdır. Yazılı kurulmayan kira sözleşmelerinde ise, mahkemece kira sözleşmesinin maddeleri tespit edildiği ölçüde yine sözleşme maddelerine göre kira tespiti yapılmaya çalışılacaktır. b) Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmalıdır; Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmasından kasıt, sözleşmenin devamının sözleşmenin taraflarından biri açısından artık çekilmez hale gelmesidir. Örneğin çok uzun yıllardan beri kiracı olan ve yüksek enflasyonun olmadığı bir dönemde yapılan bir kira sözleşmesi düşünelim. Bu kira sözleşmesi ile her yıl %20’lik kira artışı oranı kararlaştırılsın, ancak son yıllarda ekonomik kriz olması nedeniyle TÜFE ortalamalarının %80 olduğu bir ortam olsun, işte böyle bir ekonomik ortamda kiraya veren açısından kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olacaktır.
Bir ev sahibi ve kiracısı karşılıklı vazifelerini yerine getiriyorlarsa, özellikle kiracı kirasını düzenli ödüyorsa, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açılmasını tavsiye etmiyoruz. Sözleşmede, kiraya veren tarafından emsal kiralar sebep gösterilerek tahliye davası açılması istenebilmektedir, ancak kiraya veren Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan şartları taşımıyor ve kiracı tarafından da düzenli kira bedeli ödeniyorsa, kiracıya karşı açacağı tahliye davasını kaybedeceği aşikardır. Bunun yerine, sorumluluklarını yerine getiren bir kiracıya karşı tahliye davası değil; kira tespit davası açarak kira bedelinin artırılması yoluna gitmesini hukuken tavsiye ediyoruz.
IV. KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR? KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BEŞ YILIN ALTINDA VEYA ÜSTÜNDE OLMASININ ÖNEMİ NEDİR?
Borçlar Kanunu md. 345’e göre, kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak kira sözleşmesinin süresinin beş yıldan az veya fazla olması açılan davada verilecek kararı etkilemektedir. Şöyle ki;
a) Kira sözleşmesi beş yılın altında ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yıldan az bir sözleşme ise, kiraya veren en fazla eksik TÜFE ortalaması kadar kira ücretini dava edebilecektir. Mesela TÜFE ortalaması %60 ancak yapılan zam oranı %25 ise eksik artış oranı dava edilebilir. Şayet yazılı olmayan bir kira sözleşmesi var veyahut da bir yazılı sözleşme olmasına rağmen kira artış oranı kararlaştırılmadı ise dava hukuki yarar yokluğundan reddedilebilecektir. Yine 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete ile yürürlüğe girmiş olan 7409 sayılı Kanun ile konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır, ev sahipleri kira artış oranında bu sınırı geçemeyeceklerdir. Buna göre, bu oranda bir zam yapan ev sahibinin açacağı dava hukuki yarar yokluğundan reddedilecektir.
b) Kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yılı geçtiyse, mahkemece Devletin getirdiği yıllık %25 kira artış sınırına bakılmaksızın rayiç fiyat esas alınarak dava açılabilecektir. Örneğin 2022 yılında açılan ve yıllık %25’lik sınır düzenlemesinin olduğu tarihlerde açılan bir kira tespit davasında, kira döneminizin beş yılı geçtiğini ve kiracınızın 4000 TL kira ödediğini farz edersek ve bölgedeki rayiç kiralarında 10.000 TL civarında olduğunu kabul edersek 6000 TL bedel artırım talebi ile dava açılabilecekken; beş yılı geçmeyen kiracılar için bu oran 1000 TL bedel artırımı ile açılabilecektir.
V. KİRA TESPİT DAVASI AÇILIRKEN HANGİ KRİTERLER DİKKATE ALINARAK DAVA AÇILMALIDIR? MAHKEMECE, KİRA TESPİTİ HANGİ KOŞULLARA GÖRE TESPİT EDİLİR?
Kira tespit davası açılırken Borçlar Kanunu md. 344/2-3’e göre; a) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının 12 aylık ortalaması esas alınarak, b) Taşınmazın değeri etkileyen faktörler esas alınarak, c) Emsal kira bedellerine bakılarak, d) Hakkaniyet İlkesi esas alınarak kira tespiti yapılacaktır.
Kanunla öngörülen bu kriterleri biraz açıklarsak; kanun maddesi lafzından da anlaşılacağı üzere TÜFE oranlarının 12 aylık ortalaması düzenli olarak her ay sonunda TÜİK tarafından yayınlanmaktadır. Mahkeme bu ortalamaları esas alarak bilirkişiye kira tespitini yaptıracaktır, uygulamada Bilirkişi raporlarında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları esas alınarak yapılacak bir kira tespiti bozma sebebi sayılmaktadır.
Taşınmazın değerini etkileyen faktörlerde, mahkemece davada esas alınmaktadır. Örneğin bir taşınmazın metroya yakınlığı, merkeze mesafesi, etrafındaki yapılar (parka veya okula yakınlığı vb.), taşınmazın cephesi gibi haller taşınmazın değerini etkileyen faktörler olup, kira bedelinin tespitinde taşınmazın durumu dikkate alınmalıdır.
Emsal kira bedelleri de mahkemece değer tespitinde kullanılacaktır. Örneğin; kiraya verdiğimiz konutun çevresindeki konutlardan emsal olarak sunulacak kira kontratları mahkemeye sunulmalıdır. Davalı ise oturduğu taşınmazla aynı miktarda olan kira kontratlarını emsal olarak sunacaktır. Taşınmazın takdiri bedeline keşif ve bilirkişi marifetiyle mahkeme karar verecektir.
Hakkaniyet İlkesi gereği davalı uzun süreden bu yana kiracı ise açılan davada, mahkemece sizin talep ettiğiniz değer kabul olunsa dahi, %10 ile %15 arası bir takdiri indirime gidilebilmektedir. Bu nedenle, özellikle 10 yılı geçmiş bir kiracıya karşı açılan kira bedelinin artırımı davasında kiranın 3000 TL’den 5000 TL’ye çıkması için açıldığını farz edelim, mahkemece talebiniz haklı görülse dâhi hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli olarak 4500 TL civarına karar vermektedir.
Bu davalar açılırken, bu kriterler esas alınarak çok iyi bir hazırlık yapılmak suretiyle dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava kısmen kabul kısmen ret ile sonuçlanabilir ve davacı kısmi vekalet ücreti ödeyebilir. Araştırma müvekkil ile yapıldıktan sonra, dava açılmadan önce müvekkilin talep edilen rakam için imzası alınmalıdır. Sadece müvekkilin araştırmalarına güvenilerek dava açılmamalıdır. Hatta dava açılmadan evvel bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanından yukarıda sayılan hususlara göre rapor alınarak dava açılması en garanti yol olacak, bu raporda mahkemeye uzman görüşü olarak sunulabilecektir.
VI. KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞARTI VAR MIDIR?
Kira tespit davasında, ihtar çekme şartı yoktur, fakat ihtarname çekilmesi davada elinizi ispat açısından güçlendirir. İhtarname çekerken belli rakam yazmak zorunda değiliz, sadece ihtarnameyle sözleşme gereği artış talep edilmesi yeterlidir.
Ancak bir kira sözleşmesiyle kira artış oranının belirlenmediği hallerde, kira tespit davası açılacaksa BK md. 345/2’ye göre ihtarname çekmek zorunludur.
VII. KİRA TESPİT DAVASINDA ARABULUCULUK ŞARTI VAR MIDIR?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
VIII. KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR? KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tespiti için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tespit davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tespit davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
IX. KİRA TESPİT DAVALARINDA YARGILAMA GİDERLERİ, AVUKATLIK MASRAFLARI, BİLİRKİŞİ VE KEŞİF ÜCRETLERİ VE DİĞER ÖNEMLİ HUSUSLAR NELER? KİRA TESPİT DAVALARINDA ISLAH MÜMKÜN MÜDÜR?
Kira tespit davalarında, konutun kira bedelinin belirlenmesi için, mahkemece öncelikle alanın incelenmesi için keşif kararı alınmakta, taşınmaz incelenerek gayrimenkul değerleme uzmanının bulunduğu kişi veya kişilerden kira bedelinin tespiti için değerleme raporu alınmaktadır. Bizzat taşınmaz incelenemezse, onunla aynı özellikte başka bir taşınmaz incelenerek kira bedeli belirlenebilmektedir. Bilirkişi ve keşif ücreti o yılın bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenmektedir. Yine yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de o yılın Avukatlık Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecektir.
Kira tespit davalarında ıslah yapmak mümkün değildir. Kira tespit davası açılırken belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Kira artırım bedeli net şekilde dava dilekçesinde belirtilmelidir. Örneğin, bir kira tespit davası açıldı ve kiranın 4000 TL ‘den 7000 TL’ye çıkarılması talep edildi ancak bilirkişi tarafından gayrimenkulün kirası 8300 TL olarak belirlendi ise, mahkemece dava dilekçesindeki talebe bağlı kalınarak kira bedeli 7000 TL olarak belirlenecek, davanın ıslahı mümkün olmayacaktır.
Kira tespit davasının icraya konulabilmesi için mahkemeden kesinleşme şerhi alınmalıdır. Kira tespit davalarında belli bir döneme ilişkin kiranın tespiti yapılır, kira tespit davalarında geriye dönük olarak sadece bir kira dönemi için açılabilmektedir. Kira sözleşmesi 01.01.2022 ile 01.01.2023 tarihleri arasında tekrarlandı ise, 2022 yılının Ekim ayında açılan dava da en fazla 01.01.2022 yılına kadar geriye doğru kira tespiti istenebilecektir. Elbirliği halinde maliklerin açacağı davada, malikler zorunlu dava arkadaşıdır.
13.10.2022 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre, 2022 yılı itibariyle taşınmazı dövizle kiraya vermek yasaktır. Ancak önceki dönemlerdeki sözleşmelerde bu türden bir anlaşma yapılmışsa bu sözleşmeler geçerli sayılacaktır.
Av. Asım SÖĞÜT
KAYNAKÇA:
1- 1.5.6098.pdf (mevzuat.gov.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.02)
2- Kira Tespit ve Tahliye Davaları — Yandex video arama (Tarih: 04.05.2023 ve Saat: 14.43)
3- Kira Tespit Davası ve Şartları - Avukat Mehmet Genç (avmehmetgenc.com) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.06)
4- Kira Tespit Davası 2023 - Sinan Eroğlu Hukuk Bürosu (sinaneroglu.av.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.18)
5- KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK (adalet.gov.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.43)
6- Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk eylülde başlıyor - Nedim Türkmen - Köşe Yazıları – Sözcü (sozcu.com.tr) (Tarih: 05.05.2023 ve Saat: 15.57)
