Hak sahiplerinin kira yardımından faydalanabilmesi için m.5 “…Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.” uyarınca yapının anlaşma ile tahliye edilmiş olması gerekmekte olup anlaşma ile tahliye edilmiş olmasının tam olarak ne anlam ifade ettiği ilgili mevzuattan anlaşılamamakta olup buna ilişkin farklı görüşler bulunmaktadır. İlk görüş uyarınca üçte ikilik çoğunluk ile riskli yapının yeniden inşa edilmesi kast edilmekte olup baskın denebilecek ikinci görüş uyarınca ise anlaşma ile kast edilen riskli yapının yıkımına ilişkin uzlaşmadır[1].

 Bu şartlarla birlikte ikinci şart kira yardımına konu yapıda ikamet edilmiş olması olup “…Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.” hükmünden ve kılavuz ile uygulama yönetmeliğinden malik yönünden böyle bir şartın aranmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca her ne kadar hükmün lafzından ikamet şartının yalnızca sınırlı ayni hak sahipleri açısından arandığı anlaşılmaktaysa da uygulamada kiracılar açısından da yine ikamet şartı aranmaktadır.

Üçüncü şart, yapının işyeri olması durumunda hak sahibinin kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olması halinde işyerinin işletilmesi gerekliliğidir. Malik açısından ise böyle bir şart aranmamaktadır.

Dördüncü şart, bahse konu kira yardımı başvurusunun süresi içerisinde yapılması olup başvuru açısından zamansal bir sınırlama mevcut olup süre sınırı Uygulama Yönetmeliği m.16/f.4’te[2] belirlenmiştir.

Bir diğer şart ise, hak sahibi açısından geçici konut veya işyerinin tahsis edilmemiş olmasıdır. Aksi halde hak sahibi kira yardımından faydalanamayacaktır. Uygulama Yönetmeliği m.16/f.1 uyarınca da iki yardımın birbirinin alternatifi olduğu anlaşılmaktadır.

Son olarak aranan şart ise faiz desteğinden yararlanılmamış olması olup bu şart Uygulama Yönetmeliği m.16/f.7[3] hükmünden anlaşılmakta olup öğretide farklı görüşler de mevcuttur.

KİRA YARDIMININ USUL VE ESASLARI

Kira yardımına ilişkin usul ve esaslar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve beraberinde yürürlüğe giren diğer yönetmelik, kılavuz ve ilgili kanunlarda düzenlenmiştir.

Kira yardımı başvurusu temsilci aracılığıyla da yapılabilmekte olup veli yahut vasiler temsiliyetini ispatlayarak bu konuda başvuruda bulunabileceklerdir. Yine vekil vasıtasıyla bu konuda başvuru yapılıp yardım alınabilmesi için de vekilin bu konuda yetkisinin bulunması gerekmektedir.

Kira yardımı miktarı Bakanlıkça belirlenmekte olup yine kira yardım miktarı illere göre değişkenlik göstermektedir. Büyükşehirlerdeki kira yardımı daha fazla iken sosyoekonomik düzeyi daha az gelişmiş illerde ise bu miktar nispeten düşüktür.

Kira yardımının süresi Uygulama Yönetmeliği m.16’da[4] düzenlenmiş olup bu hüküm uyarınca riskli yapı ve riskli alan ve rezerv yapı alanları açısından süre değişkenlik göstermektedir. Sürenin başlangıç tarihi ise tahliye veya yıkım tarihi olarak belirlenmiş olup malik ve diğer hak sahipleri açısından da yine süre açısından farklılık gözetildiği görülmektedir.

Kural olarak kira yardımı karşılıksız olsa da bazı durumlarda bu yardımın iadesi de istenebilecektir. Örneğin kendisine sehven ödeme yapılan hak sahibi olmayan kişi açısından iade söz konusu olacak olup Kılavuz m.11/f.12 uyarınca yersiz ödenen yardım miktarı, geri ödeme gününe kadar işleyen yıllık %9 faiz ile Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına iade edilmelidir. İyiniyetli olup olunmaması hususunda herhangi bir ayrım yapılmamıştır. 

Bir riskli yapıda farklı sıfatlarda hak sahipleri bulunabilmekte olup bu durumda yalnızca birine mi yoksa hepsine birden mi kira yardımında bulunulacağı sorunuyla karşılaşılmakta olup Kılavuz m.11/f.4 uyarınca her hak sahibi ayrı ayrı bu imkandan faydalanabilecektir.

Kentsel dönüşümde tek yöntem yapının yenilenmesi olmayıp güçlendirme yapılması ihtimalinde de yine kira yardımı müessesinin incelenmesi gerekmektedir. Zira mevzuatta bu yönde açık bir düzenleme bulunmamakta olup bu sorun özelinde de  farklı görüşler ortaya çıkmış olup bu sorunun da irdelenmesini gerekli kılmıştır. Bilhassa Kanun m.5, Uygulama Yönetmeliği m.16, Kılavuz m.4/f.3 hükümleri değerlendirildiğinde yapının yenilenmesi durumunda kira yardımının yapılamayacağı anlaşılmakta olup güçlendirmeye ilişkin tek düzenlemenin 6306 Sayılı Kanun m.6/f.8 olduğu göz önünde bulundurulduğunda bu düzenlemenin de güçlendirme kredisi imkanı sağladığı görülecektir. O halde, güçlendirme durumunda kira yardımı yapılmayacaktır. Fakat bir görüşe göre, güçlendirmenin tahliyeyi gerektirdiği durumda kira yardımı yapılabilecektir[5]. Bizce bu görüş isabetli olup yine kentsel dönüşümdeki tahliye ve yıktırma durumundaki hak sahiplerinin korunması gereken menfaatinin de ağır şekilde etkilenmesi sebebiyle benzer şekilde korunması gerekmektedir.

Av. Dicle KANAY

KAYNAKÇA

Akkar, Müge (2006), “Kentsel Dönüşüm Üzerine Batı’daki Kavramlar, Tanımlar, Süreçler ve Türkiye”, ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara, s.s.29-38

Çelik, Ömer Faruk, Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kira Yardımı Uygulaması, Kadir Has Hukuk Fakültesi Dergisi, S.2, Aralık 2021.

Erdidal Akbey, Didem, 6306 Sayılı Kanuna Dayalı Riskli Alan ve Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları, Yüksek Lisans Tezi, 2020.

Fanıd, Nematollah / Kavacık, Dilek, Kentsel Dönüşüm Sürecinde İdari Yargı Kararları: İptal ve Tam Yargı Dava Örnekleri, (https://dergipark.org.tr).

Gözler, Kemal, Türk Anayasa Hukuku Dersleri, Ekin Yayınları, 2009.

İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, On İki Levha, Aralık 2017.

Konkan, Selçuk, Afet Riski Altındaki Yapının Yeniden Değerlendirilmesi, Yüksek Lisans Tezi, 2017.

Kürşat, Zekeriya, Kentsel Dönüşüm Hukuku, On İki Levha, Ekim 2015.

Saraç, Murat, Kentsel Dönüşüm ve Gelişimi, Sosyal Boyutu, Kentsel Dönüşümden Doğan Hukuki Sorunlar, Yüksek Lisans Tezi, 2014.

www.lexpera.com.tr

www.mevzuat.gov.tr

------------

[1] Çelik, Ömer Faruk, a.g.e., s.364.

[2]“(4) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Kira yardımı başvuruları; (Değişik ibare:RG-6/1/2023-32065) tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Kanunun ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır.”

[3] (7) Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.

[4] (1) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. (Değişik cümle:RG-24/4/2020-31108)(5) Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. 

[5] Çelik, Ömer Faruk, a.g.e., s.377.