KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Kural olarak kiraya verilen taşınmazın tahliye edilebilmesi için kiraya verenin kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması ve davayı kazanması halinde mahkeme ilamı ile ilamlı icra takibi yapması gerekmektedir. Kiralayan, kanunun tanıdığı iki istisnai halde tahliye davası açmadan ilamsız icra takibi ile taşınmazın tahliye edilmesini sağlayabilir. Bu haller kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin dolmasıdır. Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi, İlamsız icra yolu, konusu para olan alacaklara özgü bir takip yoludur. Ancak istisna olarak kiralanan taşınmazlara da bu ilgili hükümler uygulanabilmektedir. 1- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye 2- Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız takip - Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna gidilebilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin olması şart değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269.maddesinde bu husus düzenlenmiştir. Buna göre; “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yolu ile takip yapamaz.” Kiraya veren bu takip şeklinde kira bedelinin ödenmesiyle birlikte taşınmazın tahliyesini istemektedir. Eğer takip kesinleşirse hem borcun ödenmesine ilişkin hem de tahliyeye ilişkin işlemler yapılacaktır. Kiracının yükümlülüğü TBK m.314’te düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” Bu takip türüne sebep olan husus kiracının borcunu ifa etmemesidir. Böylelikle kiracı temerrüde düşmüş olur. Bu husus TBK m.315’de düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” - Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Takip Kira süresinin dolması nedeniyle ilamsız tahliye yoluna başvurabilmek için kiraya verenin elinde yazılı kira sözleşmesi olmalıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ayrıca tahliye taahhüdünün de olması gerekmektedir. - Yargıtay kararlarına göre kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü kiracının zor durumundan faydalanılarak alındığı için geçerli bir taahhüt değildir. Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiraya veren ilamsız takip yoluyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bu husus İİK m.272 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre; “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.” Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir, eğer etmezse 15 gün içinde tahliye etmekle yükümlüdür. C. Taşınmazda Üçüncü Kişinin Bulunması İCRA VE İFLAS KANUNU MADDE 276 (Değişik madde: 18/02/1965 – 538/113 md.) Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur. Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir. Merci, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ‘ ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar. KİRACI NASIL EVDEN ÇIKARTILIR? Sonuç olarak kiracının evden çıkarılabilmesi süreci, yukarıda detaylı olarak anlatmış olduğumuz üzere oldukça kapsamlıdır ve usule ilişkin teknik hususların da oldukça detaylı ve kesin bir şekilde yürütülmesi gerekir. Aksi takdirde kiracının tahliyesine ilişkin olarak başlatılan icra takibi veya tahliye davasının reddi nedeniyle oldukça gereksiz bir yargılama masrafının ödenmesi söz konusu olacaktır. EMSAL YARGITAY KARARI 8. Hukuk Dairesi 2017/13162 E., 2017/10909 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü. KARAR Dava davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracı Melissa Tarım ve Tarım Ürünleri Hayvancılık…Ticaret Limited Şirketinin tahliyesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir. 1- Tüm davalıların, 02.03.2015 günlü kararı temyiz ettiklerine ilişkin dilekçe ibraz etmelerinden sonra, davalı kefiller …, … ve … tarafından ibraz olunan 13.04.2015 günlü feragat dilekçesi ile işbu temyiz taleplerinden feragat ettiklerini bildirmişler ve aynı gün başka bir dilekçe ile de bu defa; temyizden feragat taleplerinden feragat ettiklerini beyan etmişlerdir. Davalıların temyizden feragat etmeleri tek taraflı bir irade beyanı olup, bu feragatten vazgeçmeleri mümkün olmadığından vaki feragat sebebiyle davalı kefiller …, … ve …. temyiz dilekçelerinin reddine, 2- Davalı kiracı Şirket temsilcinin temyizine gelince; Davacı alacaklı vekili, ödenmediği iddia olunan kira bedellerinin tahsili amacıyla 23.06.2014 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine, davalı kiracının itiraz etmemesi sebebiyle, kesinleşen takibe dayalı olarak İcra Mahkemesinden, davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 nolu bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 nolu bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir. Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. ..olsa bile alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte yazılı nedenlerle davalı kiracı temsilcisinin temyiz taleplerinin kabulü ile kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 18.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Kübra Nur GÖGERÇİN Hukuk Fakültesi Öğrencisi

KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Etki Ajanlığı Olarak Bilinen TCK m.339/A Taslağı

HUKUKİ BOYUTLARIYLA 2/B ARAZİSİ NEDİR?

BİLİRKİŞİ RAPORUNA İTİRAZ

Sahteliği Sabit Oluncaya Kadar Geçerli Olan Belge Nedir?

YARGI REFORMLARI GİRDABINDA KANUNLAŞTIRMANIN ANAYASAYA UYGUNLUĞU SORUNU

KİRACILARIN RİSKLİ YAPI KARARINA KARŞI DAVA AÇMA EHLİYETİ SORUNU

6284 SAYILI KANUNUN ELE ALINMASI VE KANUNUN UYGULAMASI SIRASINDA KARŞILAŞILAN SORUNLARIN ELEŞTİRİSİ

SUÇ ÖRGÜTÜ

Adli Kararlar ve Hüküm (Judicial Decisions and Judgments)

TÜRK CEZA KANUNU BAĞLAMINDA TİNY HOUSE, BUNGALOV VE KONTEYNER YAPILARININ İDARİ VE CEZAİ SORUMLULUĞU