Son yıllarda Türkiye’de ekonomik dalgalanmaların etkisiyle özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli artışlar yaşanmış, bu durum kira ilişkilerinde taraflar arasındaki dengenin ciddi ölçüde sarsılmasına neden olmuştur. Artan kira bedelleri, barınma ve ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliği açısından kiracılar üzerinde baskı oluştururken; mülk sahipleri açısından da kira gelirlerinin piyasa koşullarına uyarlanması ihtiyacını gündeme getirmiştir. Bu karşıt menfaatler, kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların sayısında gözle görülür bir artışa yol açmıştır.
Özellikle kira tespit davaları ile tahliye davaları, uygulamada en sık başvurulan hukuki yollar hâline gelmiştir. Tahliye davaları içerisinde ise kiralananın sözleşmede kararlaştırılan amaca aykırı kullanılması, sıklıkla ileri sürülen sebeplerden biri olarak öne çıkmaktadır. Zira kira sözleşmesi yalnızca tarafların borç ve yükümlülüklerini değil, aynı zamanda kiralananın kullanım biçimini de belirleyen en temel unsurdur.
Bununla birlikte, kira ilişkileri yalnızca yazılı sözleşme hükümlerinden ibaret değildir. Tarafların sözleşme süresince sergiledikleri davranışlar, uygulamada sözleşmenin yorumlanmasında ve hukuki sonuçların belirlenmesinde belirleyici bir rol oynamaktadır. Bu noktada, kiraya verenin kiracının sözleşmeye aykırı kullanımına uzun süre sessiz kalması veya açık bir itirazda bulunmaması, öğretide ve yargı içtihatlarında “zımnî muvafakat” olarak adlandırılan önemli bir hukuki olgunun ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
Zımnî muvafakat, özellikle kiralananın kullanım amacına aykırı kullanıldığı iddiasına dayanan tahliye davalarında kritik bir rol oynamaktadır. Kiraya verenin sessiz kalma şeklindeki davranışı, bazı durumlarda kiracının sözleşmeye aykırı kullanımını hukuken kabul ettiği şeklinde yorumlanabilmekte ve bu durum kiraya verenin sonradan tahliye talebinde bulunmasını engelleyebilmektedir. Dolayısıyla, bu kavramın doğru anlaşılması, hem kiraya verenin hak kaybına uğramaması hem de kiracının hukuki güvenliğinin sağlanması bakımından büyük önem taşımaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk hukukunda kiracının korunmasının esas olduğu bir düzenlemeye tabidir. Bu kapsamda, kiraya verenin kiracıyı keyfî şekilde tahliye etmesi mümkün değildir. Ancak kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları, belirli şartların varlığı hâlinde tahliye sebebi oluşturabilmektedir.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılan tahliye davalarının temel dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi oluşturmaktadır. Anılan maddeye göre kiracı; kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak, taşınmaza özen göstermek ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüklere aykırılık hâlinde kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma hakkı tanınmaktadır.
Kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarından biri de kiralananın amacına aykırı kullanılmasıdır. Bu durum, örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması veya işyeri olarak kiralanan bir yerin sözleşmede öngörülmeyen farklı bir faaliyet için kullanılması şeklinde ortaya çıkabilmektedir.
Böyle bir durumla karşılaşan kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracıya yazılı bir ihtar göndermek zorundadır. Bu ihtarda, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az otuz gün süre verilmesi ve bu süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira ilişkilerinde ise bu şekilde süre verilmesine ilişkin bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde özellikle yazılı bildirimde süre verilmesinin zorunlu olduğu ve hangi aykırılığın giderilmesi gerektiğinin açıkça belirtilmesinin şart olduğu da Yargıtay tarafından dikkate alınan bir diğer husustur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/6974 E. , 2014/8239 K. sayılı ilamında; ‘’ Mahkemece her ne kadar; davacı şirketin, davalı kiracının bay-bayan tişörtleri yanında diğer tekstil ürünleri de sattığını bilmesine rağmen ses çıkarmayıp zımni muvafakat gösterdiği, davacı şirketin tahliye istemesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; TBK'nun 316. maddesine göre akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verence, kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığı gidermesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunacağı, diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebileceği düzenlemesi bulunmaktadır, Somut olayda davacı kiraya veren tarafından, davalıya tebliğ ettirilen ihtarnamede davalı kiracıya akde aykırılığı gidermesi için süre verilmemiş, derhal giderilmesi ihtar olunmuştur. Bu şekilde çekilen ihtarname yasaya uygun olmadığından hukuki sonuç doğurmaz.’’ Şeklinde bu durum açıklanmıştır.
Ancak, TBK. 316/1. Madde uyarınca, kiracının kiralayanı kullanma şekline kiraya veren uzun bir süre ses çıkarmaz ise bu maddeye dayanarak sonradan bir tahliye davası yoluna gidemeyecektir. Nitekim, kiralanan en başından beri kiracı tarafından farklı bir amaçla kullanılıyor, kiraya veren de buna ses çıkarmıyorsa veya söz konusu yazılı ihtarda belirtilen otuz günlük süre dolduktan sonra uzun bir süre kiracı hakkında tahliye davası açılmamış ise artık Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesi gereği sonradan dava açılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı kiracı tarafından yargılama safhasında ileri sürülebilecektir.
Zira, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da dikkat alındığında kiracıya kullanım amacı dışında kiralananın kullanımına karşı uzun süre sessiz kalınması karşısında bu durumun kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmeyeceği açıktır.
- " Kira sözleşmesi ile kiralanan malik tarafından mesken olarak kiraya verilmiştir. Yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre kiralananın içinde ve dışında hurda eşya bulunup, bir insanın yaşamını idame ettirecek ev eşyalarına rastlanmamıştır. Bilirkişi raporu ve tanık anlatımlarıyla kiralananın depo olarak kullanıldığı tespit edilmiş ve bu sebeple sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık teşkil ettiğine dair karar verilmiştir. Fakat sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçiminden farklı bir amaçla kullanan kiracıya, kiraya veren zımnî olarak muvafakat gösterirse bu sözleşmeye aykırılık teşkil etmez. Yargıtay 6. HD., 09.10.2000, E. 2000/6019, K. 2000/8445, Karar için bkz. RUHİ, Ahmet Cemal, Kira Hukuku, Cilt I, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2011. s.547-548.
- Gereken zaman içerisinde son kullanma şekline ses çıkarmamak şekliyle akitte her türlü değişikliği yapmaya yetkili vekilinin taşınmazı lokanta olarak kullandığını uzun zamandan beri bildiğini böylece örtülü muvafakatin oluştuğu savunulmuştur. Zımni muvafakat oluşmuşsa bu davacı asili de bağlar. Başka delillerle tanık dahil örtülü muvafakat kanıtlanmışsa bu durumda akde muhalefetten söz edilemez. Yargıtay 6. HD., 1990/8918 E. 1990/9194, K.
- Hükme esas alınan 01.07.2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 1.maddesinde kiralananın otopark olarak kullanılacağı belirtilmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu kiralanan yerin bir kısmının soyunma kabini ve halı saha olarak kullanıldığı bildirilmiştir. Uyuşmazlık, bu kullanım şeklinin davacı tarafça başlangıçtan beri bilinip bilinmediği, bu kullanıma zımnen rıza gösterilip gösterilmediği noktasındadır. Bu hususun maddi bir olaya ilişkin olması nedeniyle tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Bu nedenle davalının gösterdiği tanıkların dinlenmesi, varsa davacının karşı delillerinin toplanması ve tam delillerin birlikte değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/7514 E. , 2011/12769 K.
- Davalı ve davacı tanıkları da bu kullanım şeklinin uzun yıllardır devam ettiğini beyan etmişlerdir. Nitekim davacı da temyiz dilekçesinin dördüncü paragrafında özetle '' tahrifatın eski mi yeni mi olduğu önem arz etmemektedir. Taşınmazı yıllardır önce babası sonra davalı kullanmış başka kiracı olmamıştır. Müvekkilin Antalya'da yaşamasını fırsat bilen davalı taraf duvarları yıkmış tüm ihbarlara rağmen düzeltmemiştir. Bu güne kadar bu hususta iyiniyetli davranarak davalıya karşı uyum sergileyen davacı tarafa karşı bunu istismar eder savunmada bulunmuş olması iyiniyetin istismarından başka bir şey değildir.'' demek suretiyle zımni muvafakatı doğrulamıştır. Yıllar önce yapıldığı anlaşılan değişikliklere davacı tarafın ses çıkarmamak suretiyle zimnen muvafakat ettiği, bu nedenle de akde aykırılık olgusunun gerçekleşmediği gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/12302 E. , 2012/742 K.
Kira ilişkilerinde yalnızca sözleşme hükümleri değil, tarafların sergilediği davranışlar da hukuki sonuç doğurmaktadır. Özellikle kiraya verenin, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımına uzun süre sessiz kalması, ileride açılacak tahliye davaları bakımından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu bağlamda, kiraya verenlerin sözleşmeye aykırılık teşkil eden durumlara karşı gecikmeksizin ve usulüne uygun şekilde yazılı ihtarda bulunmaları büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde, ortaya çıkan “zımnî muvafakat” durumu, kiraya verenin tahliye talebini hukuken geçersiz hâle getirebilir.
Öte yandan kiracılar açısından da, kiraya verenin uzun süre sessiz kalmasını bir haklılık zemini olarak ileri sürme imkânı doğabilmektedir. Ancak bu durum her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, kira hukukunda şekil şartlarına uyulması ve dürüstlük kuralına uygun hareket edilmesi, taraflar arasındaki dengenin korunması açısından hayati öneme sahiptir. Aksi yöndeki ihmaller, telafisi güç hukuki sonuçlar doğurabileceğinden, tarafların hem sözleşme hükümlerine hem de fiilî davranışlarının doğuracağı sonuçlara azami özen göstermesi gerekmektedir.
Av. Alican GÜLMEZ