Genel hükümler dışında kira sözleşmesinin konusuna göre; konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kiraları bakımından kira bedellerine dair getirilen düzenlemeler farklılık göstermektedir.
Yazının kapsamı, ülke gündeminde sıklıkla yer aldığından, konut kiraları ile sınırlı tutulmuştur. Bu minvalde, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı ikinci ayırım içerisinde düzenlenen kira bedeli ve kira bedelinin belirlenmesi usulü incelenecektir.
Kira bedeli, kira sözleşmesinin asli unsurlarından biridir. Kiralananın kullanımı uygun bir karşılık elde etmek için gerçekleşmiş ise kira sözleşmesinden bahsedilebilir.[1] Kira sözleşmesinin “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” şeklinde tanımının yapıldığı 299’uncu madde de bu hususa dikkat çekmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralamaları bakımından ise kira bedelinin belirlenmesi bakımından birtakım özel hususlar dikkat çekmektedir. Buna göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına ilişkin 343’üncü madde sadece konut ve çatılı işyeri kiralamaları bakımından uygulanabilecek bir hüküm olup, örneğin, çatısız işyeri kiralamaları bakımından hükmün getirdiği yasak geçerli olmayacaktır.
Söz konusu yasak, kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri içeren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu öncesinde yürürlükte bulunan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun içerisinde de yer almakta idi. Kanunkoyucu, kiracının korunması ilkesini gözeterek yeni düzenleme içerisinde de aynı yasağa yer vermiştir.
Öyle ki, 343’üncü madde ile düzenlenen hüküm, 346’ncı madde ile detaylandırılmış ve buna göre; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği; özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı açıkça düzenlenmiştir. Özellikle halk arasında “muacceliyet şartı” olarak bilinen ve kira bedelinin ödenmemesi halinde henüz ödeme yükümlülüğü doğmayan kira bedellerinin de talep ve dava edilebilir hale geleceğine ilişkin kayıtlar, 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle konut kiraları için; 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise çatılı işyeri kiraları için hükümsüz hale gelmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında uygulanacak kira bedeli hükümleri bakımından yapılan genel açıklamaların ardından, yazımızın konusunu oluşturan “yenilenen kira dönemleri bakımından kira bedelinin tespiti” hususu incelendiğinde ise ikili bir ayrım gündeme gelmektedir.
İlk ayrım, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin ne suretle belirleneceğinin doğrudan kira sözleşmesinde düzenlenmiş olmasıdır. Uygulamada, neredeyse tüm kira sözleşmelerinde “kira artış oranı maddesi” yer almaktadır.
Alışılagelmiş şekilde kırtasiyelerden temin edilerek kullanılan matbu kira sözleşmelerinde ise, güncel mevzuata kıyasla, birçok hüküm güncelliğini yitirmiş; kiracıyı korumaya yönelik olarak kanunkoyucu tarafından düzenlenen emredici mahiyetteki -muacceliyet şartı gibi- birçok yasak da göz ardı edilmiştir. Bunlardan birisi de, kira sözleşmelerinde kira artışına ilişkin getirilen oranlardır. Ulusal basında uzun süre gündemde kalması nedeniyle bilinen ve yüksek enflasyon karşısında kiraya veren açısından gelir kaybı oluşturacak şekilde mağduriyet yaratmasıyla eleştirilen “konut kiralarının yenileme döneminde uygulanacak kira bedeli artış oranının %25’i geçmeyeceği” artık herkesçe bilinen maruf bir nitelik kazanmıştır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süredir devam ettiği hallerde ve yahut beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki beş yılın sonunda ise mevcut kira bedeli tutarının güncel mahiyette tespiti için dava yoluna başvurulabilecektir.
Kira bedelinin tespiti davası olarak adlandırılan bu dava ile, taraflarca hâkime başvurularak kiralananın durumu ve bölgedeki emsal kira bedellerinin gözetilmesi marifetiyle kira sözleşmesine konu kiralananın değeri ve yeni kira bedelinin ne olacağı tespit edilebilecektir. Mahkemece yapılacak tespit bakımından, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının da gözetileceği söylenmelidir.
Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı durumlarda ise, 344’üncü maddenin son fıkrasında yer alan istisnai düzenlemeler saklıdır. Yazımızın konusu Türk lirası üzerinden belirlenen konut kira bedellerinin tespiti olduğundan ilgili kısma değinilmeyecektir.
Kira bedelinin tespiti davasını açmak için herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Buna göre dikkat edilmesi gereken, kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açıldığından ziyade tespit edilecek yeni kira bedelinin “ne zamandan itibaren uygulanabilir olacağı” hususudur.
Öncelikle, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli artış oranının %25 ile sınırlandığı 14/7/2023 tarihli 7456 sayılı Kanunun 23’üncü maddesi ile getirilen geçici 2. maddenin; beş yıldan daha kısa süredir devam eden konut kira sözleşmelerine ilişkin açılan kira bedeli tespiti davalarında, hâkimi bağlayacağı nitelik taşıdığını söylemek gerekir.
Açılan kira bedeli tespiti davasının, beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerine ilişkin olması halinde ise, artık, hâkim tarafından %25’lik artış tavan sınırı ile bağlı kalınmadan rayiç kira değeri araştırması yapılarak yeni kira bedeli belirlenebilecektir.
Kira bedeli tespiti davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ve yahut dava açılmamış dahi olsa yine bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına dair kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olması halinde; yeni kira dönemi içerisinde açılacak kira bedeli tespiti davasında belirlenecek yeni kira bedeli “geriye dönük olacak şekilde”, yani yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde kiracıyı bağlayacaktır.
Bir örnek üzerinden anlatmak gerekirse, 1 Ocak 2023 tarihinde başlayacak yeni kira dönemi bakımından kira bedelinin arttırılması yönünde talebi olan kiraya veren; “yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte” yani en geç 1 Aralık 2022 tarihinde ya kira tespit davası açmalı ya da kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimini kiracıya ulaştırmalıdır.
Bu süre koşuluna uyulmasının sonucu, 1 Ocak 2023 itibariyle başlayan yeni kira dönemi içerisindeki herhangi bir tarihte açılan kira tespit davasında belirlenecek yeni kira bedelinin; geriye dönük olacak şekilde, 1 Ocak 2023 tarihi itibariyle geçerli şekilde uygulanması olacaktır.
Dava sonunda belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönem itibariyle geçerli olacağına dair sorulması gereken soru ise; süre koşuluna uyulmaması halinde ne olacağıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesinin ikinci fıkrasında bu soruya verilmiş açık bir cevap bulunmamaktadır.
Uygulamada ise, bu süre koşuluna uyulmaması halinde, belirlenecek yeni kira bedelinin “izleyen yeni kira döneminden itibaren” geçerli olacağı kabul edilmektedir.
Ancak ve özellikle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde “kira artış oranına” ilişkin getirilmiş bir düzenleme bulunması halinde; 345’inci maddenin ikinci fıkrasında belirlenen süre koşulu sağlanmasa dahi mahkemece yapılacak kira bedeli tespiti geriye dönük şekilde uygulanabilir hale gelecektir.
Kira bedeli tespiti davalarında süre yönünden getirilen bu düzenlemenin bir dava şartı gibi yorumlanmasına neden olan ve gözden kaçan hüküm ise yine 345’inci maddenin üçüncü fıkrası içerisinde düzenlenmiş olup şöyledir;
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”
Yukarıdaki örnekten hareketle, bu hükmü izah etmek gerekirse;
Kiraya veren, 1 Ocak 2023 tarihinde yenilenen kira dönemine ilişkin olarak ‘TBK m.345/2 gereğince yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte’ yani en geç 1 Aralık 2022 tarihine kadar kira tespit davası açmamış ve yahut kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimini kiracıya ulaştırma koşulunu sağlayamamış olsa dahi; kira sözleşmesinde kira artışına dair hüküm bulunmakta ise, 1 Ocak 2023 tarihi itibariyle başlayan yeni kira dönemi içerisinde herhangi bir tarihte açacağı kira bedelinin tespiti davası ile yeni kira bedelinin de, geriye dönük olacak şekilde, 1 Ocak 2023 tarihi itibariyle geçerli şekilde uygulanmasını talep edebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesinin üçüncü fıkrasının uygulama biçimine dair Yargıtay içtihatları incelendiğinde:
“Davacılar; kira bedelinin 10.11.2014-10.11.2015 dönemi için yıllık net 504.000,00 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı; davalının 2014-2015 dönemi için hali hazırda 313.311,95 TL kira bedeli ödemekte olduğunu, kira tespit davasının yeni kira dönemi başından itibaren hüküm ifade edebilmesi için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kira tespit davası açılmış ya da kiracıya kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bir bildirim yapılması gerektiğini, davacı tarafın 6098 sayılı TBK'nun 345/2 maddesinde yer alan süreyi geçirmiş olması ve davalı şirketle arasında münakit kira sözleşmesinde geçerli bir artış şartı bulunmaması sebepleri ile davacı tarafın kira tespit talebine dair verilecek kararın ancak 10.10.2015 tarihinden itibaren başlayacak kira dönemi için hüküm ifade edeceğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile, Dava konusu işyerinin 10/10/2015 tarihinden itibaren yıllık kira bedelinin brüt 511.381,00.TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
… Aynı kanunun 345. Maddesinde ‘Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar’
‘Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur’ hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Taraflar arasında imzalanan 10.11.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 4.1 maddesinde “TÜİK in bir önceki yılın aynı ayına göre ÜFE-TÜFE değişim oranlarının toplamının ikiye bölünmesi ile bulunacak oranda” artış yapılacağı kararlaştırılmış olup artış maddesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar dava açılabileceğinden 24.11.2014 tarihinde açılan davada 10.11.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır … Bu itibarla önceki içtihatlar gereğince hak ve nesafet ilkelerine göre kira bedelinin 10.11.2014 tarihinden geçerli olmak üzere tespitine karar verilmesi gerekirken talep olmadığı halde 10.10.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değilse de, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanması HUMK'nun 438/7 maddesi hükmü gereğidir”[2]
---
“Dava kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın süreden reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili, dava dilekçesinde davalının davacıların murisi ile yapılan 02.01.1999 başlangıç tarihli ve yıllar içinde yenilenen kira sözleşmeleri ile kiracı olduğunu 18.12.2013 keşide 20.12.2013 tebliğ tarihli ihtarla yeni dönemde aylık kira bedelinin net 3.000TL olarak ödenmesinin talep edildiğini, davalının en son ödediği 1163.22 TL aylık kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını belirterek 02.01.2014 tarihinde başlayan dönem için aylık kira bedelinin net 3000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı vekili kira bedeline 02.01.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 4.maddesinde kararlaştırılan oranda artış yapıldığını, ihtarnamenin yasal sürede tebliğ edilmediğini, kiralanın 2014 yılı Ekim ayında tahliye edildiğini ve davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, TBK'nun 345/2 maddesi gereğince kira tespiti davasının yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin ihtarda bulunulmuş olması gerektiği, davacı tarafından keşide edilen ihtarnamenin davalı kiracıya 20.12.2013 tarihinde tebliğ edildiği, ihtarnamenin yasal sürede gönderilmediği gibi davanın da bu süre içerisinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş İSE DE davacı vekili tarafından temyiz dilekçesine eklenen 02.01.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 3. maddesinde artış şartına ilişkin düzenleme bulunduğu ve davalı vekili tarafından da cevap dilekçesinde 02.02.2009 başlangıç tarihli yenilenen kira sözleşmesinin 4. maddesinde belirlenen oranda artış yapılarak kira bedelinin ödendiği kabul edildiğine göre mahkemece temyiz dilekçesine eklenen hususi şartları bölümünün davaya dayanak yapılan 02.01.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin eki olup olmadığı ve davacıların murisi ile davalı arasında yenilenen kira sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılarak taraflara gerekirse bu kira sözleşmesinin asıllarını ibraz etmeleri için süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün bozulmasına…”[3]
Görüleceği üzere, mevcut yasal düzenlemeler uyarınca kira sözleşmesi süresi beş yıldan kısa süreli konut kira sözleşmeleri bakımından açılacak kira tespit davalarında TBK’nin geçici 2’nci maddesi uyarınca %25 artış oranı ile bağlı kalınacak; beş yıldan uzun süredir devam eden konut kiralamalarında ise %25’lik tavan sınırı ile bağlı kalınmasa da, kira bedelinin tespiti davalarında verilecek kararın geçerli şekilde uygulanmaya başlayacağı tarih bakımından “kira sözleşmesinde kira bedeli artışına dair düzenleme olup olmadığı” bakımından ikili bir ayrıma gidilecektir.
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir artış düzenlemesi bulunmadığı takdirde, açılacak kira bedeli tespiti davası bakımından TBK 345/2’de yer alan süre koşuluna uyulması “dava sonucunda tespit edilecek kira bedelinin geriye dönük olarak uygulanmasına” olanak sağlayacak iken; kira bedeli artışına dair düzenleme ihtiva eden kira sözleşmeleri bakımından açılacak kira bedeli tespiti davasında “süre koşuluna uyulmamış olsa dahi” belirlenecek kira bedelinin geriye dönük olarak uygulamasını talep etmekte bir engel bulunmayacaktır.
Av. Özge SAÇIKARA
---------------
[1] Doç. Dr. Mehmet Deniz Yener, Kira Sözleşmesi ve Özellikle 6098 Sayılı Kanun İle Getirilen Yenilikler, Yalın Yayıncılık, 2020, s.9.
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/1369 Esas, 2018/3478 Karar, 04.04.2018 Tarih.
[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/3541 Esas, 2015/5065 Karar, 26.05.2015 Tarih.
