2 Kasım 2023 PERŞEMBE tarihinde 7464 sayılı KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN yayımlanmış olup; 1/1/2024 tarihinde yürürlüğe girecektir.
Kanun, konutlarda 100 gün altındaki konaklamaları turizm amaçlı kiralama olarak kabul etmek suretiyle bu konuda bir takım düzenlemeler getirmiştir. Bu konuda getirilen en önemli düzenleme, turizm amaçlı kiralamalarda İZİN SİSTEMİ’nin devreye sokulmuş olmasıdır. İzin sisteminin nasıl işletileceği 3. Maddede gösterilmiştir.
3. Maddeye göre, iki tip izin çeşidi öngörülmüştür:
1- Yüksek Nitelikli Konutlar: Kanuna göre resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği binalar yüksek nitelikli konut kabul edilmiştir. GİBİ ibaresinin eklenmesiyle sınırlı sayı ilkesinin benimsenmediği ve maddede bahsedilen tüm hizmet kalemlerinin bir arada olmasına gerek olmadığı; bu hizmet kalemlerinden birisi dahi o konutta bulunsa bu konut yüksek nitelikli konut olarak kabul edileceği anlaşılmaktadır.
Yüksek nitelikli konutların yönetim planında: “BU BİNADA BULUNAN KONUTLARDA TURİZM AMAÇLI KISA SÜRE KİRALAMA FAALİYETİ İCRA EDİLEBİLİR.” İbaresinin bulunması halinde Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması mümkün olacaktır.
Yönetim planında değişiklik yapılması ise kat maliklerinin 4/5 oyçokluğu ile karar almasına bağlı kılınmıştır.
2- Düşük Nitelikli Konutlar: Kanuna göre yukarıda bahsedilen hizmetlerden hiçbiri binada bulunmaz ise konut düşük nitelikli konut olarak kabul edilecektir.
Düşük nitelikli konutlarda ise binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği karar alınması zorunlu kılınmıştır. Bu halde, binadaki tek kat malikinin dahi istememesi halinde o binada turizm amaçlı kiralama yapılması mümkün olmayacaktır.
Daha evvel yönetim planında, turizm amaçlı kısa süre kiralama faaliyetinin düzenlenmemiş veya oybirliği ile bu konuda bir tespit yapılmamış olması halinde ise bu konuların görüşülebilmesi için kat malikleri kurulunun toplanması gerekmektedir.
Kat malikleri kurulunun nasıl toplanacağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. Maddesinde gösterilmiştir. 29. maddede ise iki tip toplantı çeşidi öngörülmüştür:
1. Olağan Toplantı: Yönetim planında gösterilen tarihte toplanır. Yönetim planında yıllık toplantı tarihinin belirtilmemesi halinde toplantı her yılın ocak ayı içerisinde düzenlenecektir. Kanunun 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe gireceği dikkate alındığında, yönetim planında Kasım veya Aralık ayları içerisinde kat malikleri kurulunun toplanacağı öngörülmüş ise bu toplantılar esnasında, “BU BİNADA BULUNAN KONUTLARDA TURİZM AMAÇLI KISA SÜRE KİRALAMA FAALİYETİ İCRA EDİLEBİLİR Mİ?” sorusu gündeme alınmalı ve kat maliklerinin oylamasına açılmalıdır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır. KMK 28. Maddesine göre: “Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.” 28. Maddeye göre yönetim planın değiştirilmesi tüm kat maliklerinin 4/5 oyçokluğu ile karar alınması bağlı kılındığı için katıların salt çoğunluğu ile karar alınması yeterli olmayacaktır. Hatta kat maliklerinin en az 4/5’i toplantı esnasında hazır değilse bu konu gündeme dahi alınmayacaktır.
Uygulamada, bina yönetimini ilgilendiren konular ilk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için ikinci toplantıda görüşülmektedir. İkinci toplantıda ise katılanların salt çoğunluğu ile karar alınmaktadır. KMK’nın 30. Maddesinde: “Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.” Denilmektedir. Bu nedenle ikinci toplantıda bu konunun gündeme alınabilmesi için kat maliklerinin en az 4/5’i toplantıda hazır bulunmalıdır.
Düşük nitelikli konutlarda ise bu konunun gündeme alınması için kat maliklerinin tamamı toplantıda hazır bulunmak zorundadır. Düşük nitelikli konutlarda bir kat maliki dahi bu toplantıda hazır bulunmaz ise bu konu gündeme alınamayacaktır.
2. Olağanüstü Toplantı: KMK’nın 29. Maddesinin 2. Ve 3. Fıkrasında olağanüstü toplantı düzenlenmiştir. Buna göre:
- Yöneticinin
- veya denetçinin
- veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kat malikleri kurulu toplantıya çağrılabilir.
Olağanüstü toplantının yapılabilmesi için toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine çağrı kağıdı imzalattırılmalı veya taahhütlü mektup yoluyla toplantı yapılacağı bildirilmelidir.
Olağanüstü toplantıyı, olağan toplantıdan ayıran önemli bir özellik ise gündemin önceden belirlenmiş olmasıdır. Çağrı kağıdında ve taahhütlü mektupta kat maliklerine belirtilen sebeplerden ve gündemden farklı bir konu toplantı esnasında gündeme alınamaz. Bu nedenle çağrı kağıdında veya taahhütlü mektupta: “ TOPLANTI GÜNDEMİ: BU BİNADA BULUNAN KONUTLARDA TURİZM AMAÇLI KISA SÜRE KİRALAMA FAALİYETİ İCRASININ GÖRÜŞÜLMESİ ” yazılmak suretiyle gündem açıkça belirtilmelidir.
Kanunun 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe gireceği dikkate alındığında olağan kat malikleri toplantısının uzak bir tarihte olması halinde bu husus olağanüstü toplantı düzenlenerek karara bağlanmalıdır.
Av. Selimhan CİNAS
