Genel Bakış

Günümüz toplu yaşamında en büyük sorunlardan biri de Kat Mülkiyetine tabi taşınmazlarda tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanımıdır. Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün işyeri olarak kullanımı çoğu zaman binadaki insan yoğunluğunu artırmakta, gürültü ve çevre kirliliğine yol açmakta ve dolayısıyla diğer bağımsız bölüm sakinlerinde huzursuzluk yaratmaktadır.

Kanun koyucu KMK 24. maddesinde mesken niteliğinde olan bağımsız bölümlerde işyeri açmanın usul ve esaslarını belirlemiştir. Madde metni incelendiğinde mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanımına ilişkin bir takım kısıtlamalar ve düzenlemeler getirildiği görülmektedir. Kanun koyucu KMK 24. Maddesinde 3’lü ayrıma giderek bağımsız bölümlerde açılabilecek işyerlerini düzenlemiştir.

KMK 24. Maddesinin 1. Fıkrasında;  “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.” Düzenlemesine yer verilmiştir. Kanun koyucu bu düzenleme ile hiçbir suretle açılamayacak yerleri saymıştır. 24/1. maddede sayılan işyerleri kat malikleri kurulu tarafından aksine karar alınsa veya yönetim planında hüküm olsa dahi açılamayacak yasaklı yerlerdir.

KMK 24. Maddesinin 2. Fıkrasında; “Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.” Hükmü düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere kanun koyucu 24 maddenin 2. fıkrasında açılması mutlak yasak kapsamında olmayan, ancak yönetim planında hüküm bulunması halinde veya kat maliklerinin oy birliği ile açılabilecek yerleri saymıştır.

KMK 24. Maddesinin 3. Fıkrasında ise; “1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Kanun koyucu 24/3. maddesinde hiçbir yasak kapsamında olmayan ve yönetim planında aksine hüküm bulunsa veya kat malikleri tarafından karar alınmasa dahi açılması mümkün olan istisnaları saymıştır. Madde metninde avukatlık büroları ve serbest muhasebeci mali müşavirlik bürolarının bu istisna kapsamında olduğu düzenlenmiştir.

Bütün madde metni incelendiğinde kanun koyucunun maddeyi düzenleme şekli ve neyi amaçladığı görülmektedir. Kanun koyucu 24. maddenin 1. Fıkrasında hiçbir suretle açılamayacak mutlak yasaklı işyerlerini, 2. fıkrasında ancak kat maliklerinin oybirliği ile açılabilecek işyerlerini, 3. fıkrasında ise hiçbir izne ve karara tabi olmadan açılabilecek işyerlerini düzenlemektedir.

Görevli Mahkeme

KMK 24. Madde düzenlemesine aykırı olarak mesken niteliğindeki bağımsız bölümün işyeri olarak kullanımı durumunda dava KMK Ek Madde 1. Hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Yetkili Mahkeme

Açılacak davada yetkili mahkeme KMK 33. Maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Husumet

Mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 24. Maddedeki düzenlemeye aykırı bir şekilde işyeri olarak kullanan kişi kat maliki ise husumet doğrudan kat malikine yöneltilmelidir. Ancak kat malikinin bağımsız bölümü kendisi kullanmayıp kiraya vermesi durumunda husumet KMK 18/2 maddesi gereğince kat maliki ile birlikte kiracıya birlikte yöneltilmelidir.

Açılacak Dava

Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün KMK 24. Maddesine aykırı bir şekilde işyeri olarak kullanılması durumunda bağımsız bölümün mesken olarak eski hale getirilmesi, eski hale getirilmemesi durumunda ise davalının taşınmazdan tahliyesi talep edilmelidir.

Davada mahkeme tarafından taşınmaza ait tapu kayıtları getirtilerek taşınmazın tapuda ne şekilde kayıtlı olduğu tespit edilir. Ayrıca dava konusu taşınmazda keşif yapılarak taşınmazın gerçekte ne amaçla kullanıldığı tespit edilerek karar verilir.

Böyle bir davada hâkim yargılama neticesinde davanın kabulüne karar vermesi durumunda davalının doğrudan taşınmazdan tahliyesine karar veremez. Mahkeme tarafından verilen kararda davalıya dava konusu bağımsız bölümün tapu ve yönetim planında olduğu gibi mesken haline getirilmesi için süre verilir. Davalının verilen süre içerisinde bağımsız bölümün eski hale getirilmemesi durumunda ise davalının bağımsız bölümden tahliyesine şeklinde hüküm kurulur.

Av. Coşkun MERİÇ