4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca miras, murisin (miras bırakan) ölümü anında bir bütün olarak mirasçılara intikal eder. Birden fazla mirasçı bulunması halinde mirasın intikaliyle birlikte, mirasçılar arasında “miras ortaklığı” olarak adlandırılan bir ortaklık meydana gelir.
Murisin ölümü anında mirasın intikali ve miras ortaklığının kurulmasıyla birlikte, mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Buna elbirliği mülkiyeti denir. Miras hukukunda aslolan da elbirliğiyle mülkiyettir.
Elbirliği mülkiyetinde, mirasçılar terekeye ait tüm mallar üzerinde sıkı bir ortak mülkiyete sahiptirler. Dolayısıyla elbirliğiyle mülkiyet söz konusu iken; terekeye dâhil olan taşınmazlar da, mirasçılardan yalnızca birinin kararı ile kiraya verilemeyecek yahut satılamayacaktır. Mirasçılar terekeye ait bütün haklar üzerinde hareket etmek ve ortak karar almak zorundadırlar. Ekonomik veya zamansal anlamda kayıp yaşamak istemeyen her bir mirasçı, miras kalan malların yönetimi için mahkemeden bir temsilci atanmasını talep edebilir. Atanacak olan temsilci, miras kalan tüm malların yönetimini gerçekleştirir ve gerçekleştirilen her bir işlem hakkında diğer mirasçılara bilgisini vermekle yükümlüdür. Bir diğer çözüm yolu da kiracılarla muhatap olmaktır. Kiracılarla sürdüreceğiniz iletişimin de yine kanaatimce noter aracılığıyla yapılması olası dava yoluna gidilmesi bakımından faydalı olacaktır. Miras kalan gayrimenkulde oturan kiracı ile kira sözleşmesinin yenilenerek kira bedeli ve ödeme döneminin yeniden belirlenmesi de ileride çıkacak olası sorunların önüne geçecektir.
Mirasçılardan her biri, ''Ortaklığın Giderilmesi'' davası açarak el birliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca, paylı mülkiyete konu mal üzerindeki önemli yönetim işlerine (kira sözleşmesi akdetmek veya feshetmek de dâhil) pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Bu demektir ki önemli yönetim işlerinde karar alınabilmesi için, iradelerini açıklayan paydaşların hem toplam paydaş sayısı bakımından çoğunluğu sağlaması hem de bu paydaşların sahip olduğu payların toplamının bütün payların yarısından fazla olması gerekmektedir. Doktrinde bu nitelendirme tartışmalı olsa da, Yargıtay birçok kararında, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmelerini “geçersiz” olarak nitelendirmektedir.
Geçersiz kira sözleşmesine rağmen mirasçının yabancı kişiden kira bedeli alması durumunda ise “vekaletsiz iş görme” hükümleri uygulanır. Örneğin, sizden izin almadan başka bir kişiye taşınmazı kiralayan kardeşiniz, sizin adınıza vekaletsiz iş görmüş kabul edilir. Vekaletsiz iş görenden geriye dönük 10 seneye kadar payınıza düşen kira alacağı tutarında bedeli talep edilebilir.
Paylı mülkiyete konu malın, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan kiraya verilmesi halinde, kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşlar ne yapabilecektir? Bu konuda birincil derecede önem taşıyan husus, kira sözleşmesine taraf olmayan paydaşların kira sözleşmesine açık ya da örtülü olarak icazet verip vermediğidir. Kira sözleşmesine icazet verilmesi halinde, sözleşme icazet veren paydaş için bağlayıcı hale gelmektedir. İcazet veren paydaşların sayıları ve pay oranları, şart koşulan pay ve paydaş çoğunluğunu sağlıyorsa, kira sözleşmesi tüm paydaşlar için (icazet vermeyenler için bile) bağlayıcı hale gelmektedir.
Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmesine, sözleşme dışı çoğunluk paydaşlar tarafından icazet verilmemesi halinde; kira sözleşmesi bu paydaşlar açısından bağlayıcı olmamaktadır. Dolayısıyla kira sözleşmesi tanınmayarak, paylı mülkiyete konu malı kullanan kiracıya karşı, somut olayın kendine özgü şartlarına göre; kira sözleşmesinin iptali, elatmanın önlenmesi, fuzuli işgal nedeniyle tahliye, istihkak davaları gibi çeşitli davalar açılabileceği gibi, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) da talep edilebilir.
Adalet ve Sağlıkla kalın…
Avukat
Uğur UZUN
