OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA MÜLKİYETİN KAZANILMASI ŞARTLARININ GERÇEKLEŞTİĞİ ANIN ÖNEMİ

Kanuni tanımda, bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanılmasının ilk şartı; olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılmasına ilişkin şartların gerçekleştiği anın, taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmadığı zaman diliminde bulunmasıdır. Bu şartta önümüze çıkan kilit kavram tapu kütüğü kavramıdır. Tapu kütüğü, tapu sicilinin en kapsamlı unsurudur, tapu sicilini oluşturan ve taşınmaz malların üzerindeki ayni ve şahsi hakları gösteren, köy veya mahalle esasına göre tutulan defterlerden her taşınmazın bir çift sayfaya yazıldığı her bir deftere denir. [1] [2] Tapu kütükleri tapu müdürlüklerinde tutulmaktadırlar.

Tapu kütüğü çok önemli bir asli unsur olup ayni haklar (mülkiyet hakkı gibi haklar) ancak tapu kütüğüne tescil ile doğarlar. (Türk Medeni Kanunu m. 1022) Bir başka deyişle tapu kütüğüne kaydedilmemiş bir ayni hak, örneğin mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne kaydedilmemişse herkese karşı ileri sürülemez bir hak olacaktır. Bu yüzden taşınmaz maliklerinin, taşınmazlarının tapu kütüğünü ilgili tapu müdürlüklerinde kontrol etmelerinde her zaman yarar vardır.

İkinci şart ise taşınmazın davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetlikte bulundurulmasıdır. Yani taşınmaz elde tutulup kullanıldığı zaman süresi yirmi yıl olmalı, taşınmaz malik gibi hareket edilerek elde tutulmalı ve zilyetlik yani kullanım devam ederken ara verilmemiş ve taşınmaz hakkında herhangi bir kazai işlem başlatılmamış olmalıdır. Bu şartların herhangi birinin yerine gelmemesi, taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamayacağı anlamına gelecektir.

Bu şartlar ile birlikte yine Türk Medeni Kanunu 713. maddesinde yukarıda belirtilen şartlar sağlandığında “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)34 hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.(31)” şeklindeki şartın da yerine getirilmesi halinde taşınmazın mülkiyetinin kazanabileceği belirtilmiştir. Bu şart gereği taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı olsa dahi taşınmazın kaydedilen maliki tapu kütüğünden anlaşılamıyorsa veya yirmi yıl önce malik hakkında gaiplik kararı verilmişse, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılacaktır.

Medeni Kanun m. 713/5 "Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur." hükmünde, yukarıda bahsedilen koşulların gerçekleştiği anda mülkiyetin kazanılacağı düzenlenmiştir. Yukarıda belirtilen koşullar, taşınmazın tapu siciline kaydedilmesi öncesinde gerçekleşmiş olabilir. Mühim olan koşulların gerçekleştiği andır. Eğer bahse konu şartlar, taşınmazın tapu kütüğüne kaydı sonrasında gerçekleşmiş ise mülkiyetin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması ancak tapu kaydındaki malikin tespit edilemediği veya hakkında 20 yıl öncesinde gaiplik kararı verildiği taktirde mümkün olacaktır. Aksi taktirde mülkiyetin kazanılması mümkün değildir. Söz konusu şartlar, taşınmazın tapu kütüğüne yazılması öncesinde gerçekleşmiş ise, şartların gerçekleştiği anda olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılmış olacaktır.

Anayasa Mahkemesi'nin 2015/9814 Başvuru No'lu 20.3.2019 tarihli kararında,

" Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/2/2016 tarihli ve E. 2014/8-1084, K. 2016/158 sayılı kararında; 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı TMK'nun 713/5. fıkrasının son cümlesinde ise; “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” ilkesi getirilmek suretiyle mülkiyet hakkının hangi anda kazanılmış olacağı sorunu yasal düzenleme ile çözülmüş ve 04.12.1998 gün 1996/4 Esas; 1998/3 Karar sayılı YİBK'nın uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Anılan yasa hükmü sonucunda, mülkiyet 713/1. fıkrada öngörülmüş olan bütün şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olacak, yani hâkimin vereceği tescil kararı geriye dönük (makable şamil) sonuç doğuracaktır. Başka bir deyişle, mahkeme kararı mülkiyet yönünden 743 sayılı mülga Türk Kanunu Medenisinin 639/2 maddesinin aksine kurucu değil açıklayıcı nitelik arz edecektir...

34. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne (Sözleşme) ek 1 No.lu Protokol'ün "Mülkiyetin korunması" kenar başlıklı 1. maddesi şöyledir:

"Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.

Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez."

35. Sözleşme'nin 6. maddesinin (1) numaralı fıkrasının ilgili kısmı şöyledir:

"Herkes medeni hak ve yükümlülükleri ile ilgili uyuşmazlıklar ... konusunda karar verecek olan,... bir mahkeme tarafından davasının ... görülmesini istemek hakkına sahiptir..."

Diğer taraftan 4721 sayılı Kanun'un 705. maddesinin birinci fıkrasına göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrasında mahkeme kararının tescilsiz mülkiyeti kazanma hâllerinden biri olduğu hüküm altına alınmıştır. Bunun da ötesinde başvurucunun açtığı tescil davası yönünden 4721 sayılı Kanun'un 713. maddesinin beşinci fıkrasında özel bir düzenleme daha mevcuttur. Bu fıkraya göre olağanüstü zamanaşımı yoluyla zilyetliğe dayalı olarak taşınmaz mülkiyeti, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur . Nitekim Yargıtay içtihadında da bu durumda tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar yönünden mülkiyetin yirmi yıl boyunca çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurma koşulunun gerçekleştiği anda mülkiyetin kazanıldığı kabul edilmiştir. Bu içtihada göre mahkeme kararı kurucu değil açıklayıcı bir nitelik taşımakta olup hâkimin vereceği tescil kararı geriye dönük olarak sonuç doğurduğundan esasen mülkiyeti tespit mahiyetindedir

Bu durumda söz konusu hükme göre başvurucunun dava tarihinden (29/7/2009) önce anılan taşınmazların mülkiyetini edindiği, hükmün ise bu durumu tespit eden açıklayıcı bir mahiyet taşıdığı anlaşılmaktadır."

şeklinde karar verilmiştir. Kararda da görüleceği üzere olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması, şartların gerçekleştiği anda olacaktır. Mülkiyetin kazanılması ile tescili için gerekli yasal işlemler açıklayıcı mahiyettedir. Şartların gerçekleştiği anda zaten mülkiyet hakkı kazanılmış durumdadır.

Anayasa Mahkemesi'nin 2013/614 Başvuru No'lu, 25.6.2014 tarihli kararında ise;

" Yargıtayın bu konuya ilişkin bir Hukuk Genel Kurulu kararında, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda, 4721 sayılı Kanun'un 713. maddesinin koyduğu 20 senelik sürenin taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için geçerli olduğu, kanunun öngördüğü koşullara sahip olan kişinin tescil talebinde bulunabilmesinin hakkın doğmuş olması koşuluna bağlı olduğu, kişinin talebi üzerine mahkemece yapılacak işlemin (koşulların mevcut olduğunun tespiti halinde) tescile karar vermekten ibaret olduğu, tescil kararının hukuki niteliği konusunda kanunlarımızda açık hüküm bulunmadığı, Anayasa'nın 35. maddesine göre mahkemelerce verilen tescil kararı ile yasal olarak korunmakta olan eylemli durumu gösteren zilyetliğin mülkiyet hakkına dönüşmekte ve anayasal olarak temel insan hakkı niteliği ile korunduğu, diğer yandan mülkiyet hakkının ayni bir hak olduğu, tapu kütüğüne tescili gerektiği, taşınmaz mallardaki mülkiyet hakkının 4721 sayılı Kanun'un 705. maddesinin hükmü gereği kural olarak tescille doğduğu, bu durumda kazandırıcı zamanaşımı koşullarının oluşması ile taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kendiliğinden mülkiyet hakkına dönüşmeyip zilyet yararına "tescili talep hakkı" doğurduğu, bu nedenle hakimin tescil kararı ile yeni bir hukuki durumun ortaya çıktığı ve bu kararın kesinleştiği tarihten ileriye yönelik olarak sonuç doğurduğu ifade edilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 7/2/2007 tarih ve E.2007/8-76, K. 2007/58, sayılı kararı)."

şeklinde karar verilerek, yukarıda anlatılan şartların yerine geldiği anda zilyetliğin mülkiyet hakkına dönüşmekte olduğu ve anayasal olarak temel insan hakkı niteliği ile korunduğu hususu tespit edilmiştir. Fakat zilyetliğin mülkiyet hakkına kendiliğinden dönüşeceğine değil, zilyetliğin mülkiyet hakkına dönüştürülmesine dair yasal talep hakkının zilyede verildiğine hükmedilmiştir.

Anlatılan hususlara ilişkin bir örnek vermek gerekirse, X köyünde yaşamakta olan A kişisinin, taşınmazların tapu kütüğüne kayıtları yapılmadığı tarihte dedesinden kalma bir taşınmazı vardır. A kişisi taşınmazını dedesinden miras aldığından beridir, aralıksız ve davasız olarak, malik gibi hareket ederek 1955 yılından itibaren meyve ağacı dikerek kullanmaktadır. Söz konusu taşınmaz tapu kütüğüne 1980 yılında kaydedilmiştir. Fakat taşınmaz tapu kütüğüne kaydedilirken A kişisine değil B kişisi adına kaydedilmiştir. A kişisi ise aralıksız ve davasız olarak taşınmazını, malik gibi hareket ederek 1955 yılından itibaren kullanmaktadır. Bu durumda A kişisi söz konusu taşınmazın mülkiyetini 1975 yılında kazanmış olacaktır. 1975 yılından sonra zamanaşımı süresi bulunmaksızın, A kişisi iyi niyet kurallarına uyarak taşınmazın mülkiyetinin kendi üstüne tescil edilmesini talep edebilecektir. Bu örnekte A kişisi 1955 yılından itibaren değil de 1965 yılından itibaren taşınmazı elinde bulundurmuş olsaydı, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanamamış olacaktır. Zira 1965 yılından, taşınmazın tapu kütüğüne kayıt tarihi olan 1980 yılına kadar 20 yıllık süre dolmamış olacaktır.

Yukarıda anlatılan şartlardan taşınmazın 20 yıl aralıksız ve davasız olarak zilyetliğinin elde bulundurulması şartı ise Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2007/4903 E 2007/5074 K. Sayılı kararında; "kayıt maliki Seydo'nun Ölüm tarihinden 05.03.1997 intikal tarihine kadar davasız, aralıksız malik sıfatıyla zilyetliği altında bulundurdukları yerel bilirkişi ve tanıklar tarafından ifade edilmiş, ölüm tarihinden intikal tarihine kadar 20 yıldan fazla sürenin geçtiği belirlenmiştir." belirtildiği gibi yerel bilirkişi ve tanıklar tarafından belirlenebilir ve her türlü delille ispat edilebilir olduğu tespit edilmiştir.

Sonuç olarak bir taşınmazın mülkiyeti, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin şartlar gerçekleştiği anda taşınmazın mülkiyeti kazanılmış olur. Bu konuda açılacak davalarda, davanın açıldığı zamandaki şartlara değil, şartların gerçekleştiği ana bakılmalıdır.

Av. Cihat KAYA

--------------

[1] Niyazi Gökçe, “Uygulamada Tapu Kadastro Mevzuatı”, Legal Yayıncılık A.Ş., İstanbul 2017, S. 11

[2] http://www.alemdarharita.com.tr/haber-306-tapu-kutugu.html#:~:text=Tapu%20k%C3%BCt%C3%BC%C4%9F%C3%BC%20%3B%20tapu%20sicilini%20olu%C5%9Fturan,sicillinin%20asli%20unsurlar%C4%B1n%C4%B1n%20ba%C5%9F%C4%B1nda%20gelir.

OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA MÜLKİYETİN KAZANILMASI ŞARTLARININ GERÇEKLEŞTİĞİ ANIN ÖNEMİ

Hukukçu (!) Kibri

İMAR BARIŞI 2024 - YAPI KAYIT BELGESİ HAKKINDAKİ TEKLİFİN HUKUKİ DEĞERLENDİRİLMESİ

İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESHEDEN TARAFIN BİLDİRİM SÜRELERİNE UYMAKSIZIN İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRMESİ AKABİNDE MEYDANA GELEN HUKUKİ NETİCELER

Yargıtay Cumhuriyet Başsavcısı İtirazında Tebliğname ile Bağlı mıdır?

Kamu İhale Sözleşmesinin İdare Tarafından İmzalanmaması Halinde Uğranılan Zararın Tazmini İstenebilir mi?

BELİRLİ SÜRELİ İŞ SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN HALLER VE SONA ERMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

Fiziki Takibin Hukuka Uygunluk Şartları

Hukuk Devleti Sosyal Teorisi (Social Theory of The Rule of Law)

Kolluk Elkoyulan Araçları Kullanabilir mi?

Yargı Kararlarıyla Muris Muvazaasının İspatı Ve Unsurları