Bu noktada paylı ve elbirliği mülkiyetinin ne olduğunun açıklanmasında fayda vardır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 688 ve 701. Maddelerinde ilgili mülkiyet türleri tanımlanmıştır. Buna göre;

Paylı mülkiyette; maddi olarak bölünmüş olmayan bir malın tamamına belli paylarla sahip olunması söz konusudur. Herhangi bir şekilde ortaklar arasında belirlenmediği sürece, herkesin payı eşittir ve ortaklardan/paydaşlardan her biri kendine ait pay/oran üzerinde malik/hak sahibidir.

Elbirliği mülkiyetinde; ortakların bir malın tamamına birlikte malik olması söz konusudur. Ortakların/paydaşların mal üzerine belirli bir payları yoktur. Her birinin hakkı, ortaklığa giren malın tamamına yayılmıştır.

Basitçe örneklendirmek gerekirse; 3 katlı bir binanın her bir katında bir apartman dairesi olduğu düşünelim. A, B ve C paylı mülkiyete sahip ortaklardan 1. Kattaki apartman dairesi A’nın, 2. Kattaki apartman dairesi B’nin ve 3. Kattaki apartman dairesi C’nin olsun. Görüldüğü üzere ayrı ayrı her paydaşın 3 katlı bir binada belirli bir payı bulunmaktadır ve bu paylar kapsamında hak sahipleridir. Elbirliği mülkiyetinde ise söz konusu 3 katlı apartman dairesinin ayrı ayrı bölünmüşlüğü yoktur. Belirli olmayan paylar neticesinde her bir paydaşın binanın tamamında aynı oranda, binaya yayılmış şekilde payları mevcuttur.

Bu noktada; paydaşların mülkiyet birliğini çeşitli sebeplerle sürdürememeleri, sürdürmek istememeleri, her birinin söz konusu maldan farklı şekillerde faydalanmak istemeleri veya malı anlaşarak paylaşamamaları halinde ortaklığın giderilmesi talepleri gündeme gelir. TMK mülkiyet birliğini sürdürmek istemeyen tarafın/tarafların talebi halinde söz konusu ortaklığı sona erdirme hakkını düzenlemiştir. Söz konusu kanun hükmü doğrudan ortaklığın giderilmesi davasını düzenlememiştir ancak ilgili dava hukuki dayanağını TMK. 698 ve devamı maddelerinden almıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları ve Yargılama Süreci

1. Davaya konu malın paylı veya elbirliği mülkiyetine tabii taşınır, taşınmaz bir mal olması gerekmektedir.

2. Davacı paydaşlardan herhangi biri, bir kısmı veya tamamı olabilir. Ortakların tamamı davacı değilse; davayı açacak ortağın diğer tüm ortakları davaya dahil etmesi/davalı hale getirmesi gerekmektedir. (taraflardan herhangi biri ölmüşse veya dava açıldıktan sonra ölürse mirasçılar davaya dahil edilir/dahil olur.)

a. Açılacak davada ortaklığın giderilmesine yönelik bir karar verileceği için davanın kazanını veya kaybedeni yoktur. Tüm taraflar için aynı sonuçlar doğacaktır.

3. Davaya konu malın ‘’hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş’’ olmaması gerekmektedir. Zira böyle bir durumda tarafların paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Sürekli bir amaca özgülenmiş olmasından kasıt; ortaklar arasında maldan yararlanmanın sürekliliği gerektiren bir amaç birliği içinde olmasıdır. (örneğin; taşınmazlar arasında bulunan ortak alanın varlığı, ortak tarla/bahçedeki dikili ağaçlar, su kuyusu vs.) Paydaşın söz konusu yükümlülük kapsamında bir anlaşmazlığı olması halinde bu konuda ayrı bir dava yolu ile çözüme kavuşturulabilir.

4. Davanın ‘’uygun olmayan zamanda’’ açılmamış olması gerekir. Paylaşmayı isteme hakkını engelleyen zaman kanunda belirlenmiş değildir ancak Yargıtay’ın ve doktrinin bu husustaki görüşleri; ‘’paylaşma sebebiyle paylı mülkiyetin sona ermesine katlanılmasının güç külfete veya zarara sebep olması ihtimali’’ uygun olmayan zaman tanımını oluşturmuştur.

5. Ortaklığın giderilmesi mahkemenin yapacağı yargılama sonrasında üç farklı şekilde gerçekleşebilir;

a. Aynen taksim suretiyle gerçekleştirilmesi; önceliğin olduğu bu yöntemde, taraflardan herhangi birinin talebi üzerine, malın aynen taksime uygunluğunun bilirkişilerce yapılacak inceleme sonucunda tespit edilmesiyle ve bu paylaştırma neticesinde malın değerinin ciddi bir şekilde düşmesinin söz konusu olmaması halinde (tarafların tamamı aynen taksim kapsamında mutabık kalmadıklarında) malın ortaklara belirli bir kısmının verilmesi söz konusu olur. Örneğin; mirasçı olunan 5 farklı tarlanın 5 mirasçıya ayrı ayrı verilmesi gibi durumlardır.

b. Satış suretiyle gerçekleştirilmesi; tarafların aynen taksim talebinde bulunmaması veya yukarıda sayılan sebeplerle aynen taksimin mümkün olmaması halinde açık arttırma usulüyle satışın gerçekleşerek ortaklar arasında satış bedelinin paylaştırılması söz konusu olur. Tüm paydaşların mutabık olması halinde satış yalnızca paydaşlar arasında yapılır ancak paydaşlardan herhangi birinin kabul etmemesi halinde satış herkese açık olarak gerçekleştirilir. Kararın kesinleşmesinden sonra dosya satış memurluğuna gönderilir ve kıymet takdiri düzenlenerek İcra ve İflas Kanunu kapsamında satış gerçekleşir.

c. Kat mülkiyetine geçiş yoluyla gerçekleştirilmesi; Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kapsamında, taşınmazın mimari projeye uygun şekilde tamamlanmış veya çizilmiş olması, imar ve fenne uygunluğunun ilgili makamlarca onaylanmış olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesinin mümkün olması halinde tamamlanmış bir yapı üzerinde kay mülkiyetine geçişin paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi mümkündür. Taşınmaz paydaşların uzun süredir benimsedikleri fiili kullanma biçimine göre eğer böyle bir kullanım yoksa kura usulüyle taraflara özgülenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı – E. 2019/228, K. 2022/655, T. 17/05/2022

‘’…Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.

Yargıtay uygulamalarında da istikrarlı bir şekilde kabul edildiği üzere tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hâle getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerekmektedir.

Açıklanan nedenlerle; Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, oy birliği ile karar verildi.’’

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı – E. 2017/2799, K. 2019/30, T. 29/01/2019

‘’…Dosya içerisinde bulunan 15.05.2013 tarihli keşif sırasında; dava konusu taşınmazın güney batı kısmında bulunan basketbol sahasının bir kısmının taşınmazın üzerinde kaldığının, taşınmazın üzerinin boş olduğunun ve çimlerle kaplı olduğunun gözlemlendiğinin zapta geçirildiği ve keşifte hazır bulunan teknik bilirkişi tarafından hazırlanan 31.05.2013 havale tarihli raporda taşınmaza kamulaştırma işlemi yapılmaksızın basketbol sahası yapılmak suretiyle fiilen el konulduğuna yönelik bir bilgi bulunmamakla birlikte aynı bilirkişi raporuna ekli bulunan krokide basketbol sahasının büyük bir kısmının dava konusu 2051 ada 1 parsel sayılı taşınmaz içerisinde kaldığının belirtildiği, yine Manavgat Belediye Başkanlığının 22.10.2013 havale tarihli yazısında da taşınmaz üzerindeki basketbol sahasının 2003 yılında aynı belediye başkanlığı tarafından yapıldığının, bu sahanın bir kısmının 2051 ada 1 parsel içerisinde yer aldığının ifade edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda dava konusu taşınmaza fiilen el konulduğu dikkate alınarak basketbol sahasının taşınmazda kapladığı alan tespit edilip, arta kalan kısımların yüzölçümü ve geometrik şekli belirlenerek, kullanılmaya elverişsiz hâle gelen alanlarla birlikte bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekmektedir.

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı kararın tebliği tarihinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 29.01.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.’’

Av. Burçak DALGIÇ